I. Краткое изложение сути новости
Суть этого отчета заключается в том, чтобы объяснить: эпоха бурного роста китайской недвижимости полностью закончилась. Раньше компании-разработчики недвижимости соревновались в смелости, способности брать кредиты, количестве приобретаемых земельных участков и высоких объемах продаж; та компания считалась лидером отрасли, которая добивалась наибольших результатов. Теперь правила игры изменились: не соревнуются больше в том, кто быстрее действует, а в том, кто действует стабильнее, не сталкивается с проблемами и способен создавать качественную недвижимость, которая будет пользоваться спросом у покупателей. В качестве примера приводится компания Jianfa International, занявшая пятое место в отрасли. В отчете подробно рассматриваются новые подходы ведущих компаний-разработчиков: от обеспечения финансовой стабильности, выбора земельных участков и разработки продукции до полного цикла поставки жилья. В каждом этапе стараются устранить все возможные риски, опираясь на стабильность во всем процессе для преодоления периодов спада в отрасли. Это также указывает новое направление для всей отрасли.
---
II. Детальный анализ по аспектам
1. Кардинальное изменение основных принципов работы отрасли: KPI компаний-разработчиков недвижимости полностью изменились
Многие еще не осознали, что «стандартные правила игры», действовавшие в недвижимом секторе за последние 20 лет, больше не действуют:
Раньше ключевым фактором конкурентоспособности компаний-разработчиков была готовность использовать высокий уровень левериджа. Достаточно было получить кредит в банке, и они могли приобретать землю в любом городе и на любом участке. Объемы продаж росли с каждым годом, и даже если долг превышал стоимость активов компании в несколько раз, это не считалось проблемой, пока цены на недвижимость продолжали расти и компании удавалось брать новые кредиты для погашения старых. Но сейчас, в условиях глубокой реорганизации отрасли, компании, которые раньше стремились к масштабам, сталкиваются с серьезными проблемами: некоторые из них обанкротились, другие оказались в долговых трудностях. Покупатели не осмеливаются покупать недвижимость без особой проверки, а банки не готовы предоставлять кредиты компаниям с высоким уровнем левериджа. Теперь «большие масштабы» стали синонимом рисков.
В новых критериях оценки компаний главное — способность выжить, избежать банкротства и своевременно сдать жилье покупателям. Прошлые соревнования по масштабам превратились в соревнования по управленческой стабильности и способности избегать ошибок.
2. Первый уровень уверенности: сначала обеспечить стабильность финансов
Для компаний-разработчиков финансовая стабильность уже не является просто условием, не мешающим их деятельности, а ключевым преимуществом для получения новых возможностей. Финансовые показатели Jianfa International свидетельствуют о минимальном риске банкротства: средняя процентная ставка по кредитам составляет всего 3%, что ниже, чем ставки по ипотечным кредитам для большинства людей. Чистый уровень задолженности компании составляет всего 22,1%, то есть общая сумма долгов меньше 1/5 ее активов. У многих компаний, обанкротившихся в прошлом, чистый уровень задолженности превышал 100%. Кроме того, у Jianfa International налично 61,8 миллиарда юаней, а за первое полугодие было собрано еще 61,7 миллиарда от продаж жилья, что позволяет компании использовать почти 100 миллиардов юаней для своих нужд. За компанией стоит международная группа Jianfa Group, входящая в список 500 крупнейших компаний мира, что исключает риск нехватки средств для строительства или прерывания процесса строительства.
Когда другие компании сокращают расходы и продают активы для погашения долгов, Jianfa может выбирать лучшие проекты и использовать свои ресурсы для получения преимуществ.
3. Второй уровень уверенности: приобретение земельных участков происходит более целенаправленно
Раньше компании-разработчики приобретали землю без особого отбора, независимо от местоположения. Теперь Jianfa приобретает землю только в ключевых районах таких городов, как Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шенчжэнь, Ханчжоу, Нанкин и Сучжоу, а также в некоторых других крупных городах второго уровня. 84% земельных участков, находящихся в их распоряжении, были приобретены после 2022 года. Большинство земель, приобретенных ранее, находятся в отдаленных районах и не пользуются спросом. В этих ключевых районах есть промышленные предприятия и достаточное количество населения, поэтому жилье легко продается. Например, новый проект Jianfa в Сямэне был полностью распродан менее чем за три месяца после начала продаж, а средняя цена продажи составила 26,5 тысяч юаней за квадратный метр, что значительно выше среднего уровня по отрасли. Компания занимает одно из десяти лучших мест по объемам продаж в 38 городах по всей стране, что говорит о высоком спросе среди покупателей.
4. Третий уровень уверенности: устранение проблем, связанных с покупкой недвижимости
Современные покупатели не так легко поддаются влиянию рекламных обещаний о больших садах и высококлассных услугах. Они боятся банкротства проектов и некачественного выполнения работ (сокращения площади зеленых зон, проблем с отделкой и инфраструктурой). Jianfa сосредоточила усилия на контроле качества: строительство ведется на открытом воздухе, покупатели могут посещать стройплощадку и следить за ходом работ; перед сдачей жилья проводится семь этапов проверки. После каждого этапа работы проверяется каждый аспект строительства, и при обнаружении проблем немедленно принимаются меры для их устранения. Такой подход позволяет избежать серьезных проблем с качеством жилья. Хороший имидж компании привлекает новых покупателей, которые рекомендуют ее друзьям и родственникам, что делает маркетинг почти бесплатным.
5. Практические советы для покупателей
При выборе компании-разработчика следует руководствоваться следующими критериями: не стоит верить старым рейтингам по объемам продаж. Лучше выбирать компании с низкими процентными ставками по кредитам и высоким уровнем финансовой стабильности. Обратите внимание на качество строительства и наличие сертификатов.