Zusammenfassung der Kerninhalte
Dies ist das erste Wohngebiet im Stadtzentrum, das in Guangzhou nach der Einführung der neuen „8·28-Regelung“ für Grundstücksverkäufe Ende August verkauft wurde. Es befindet sich auf dem ehemaligen Gelände des Guangdong-Fernsehsenders in Tianhe Zhigu. Das Grundstück wurde letztes Jahr bereits einmal zum Verkauf angeboten, scheiterte jedoch an den zu strengen Verkaufsbedingungen und blieb unverkauft. Dieses Mal hat die Regierung alle zusätzlichen Anforderungen gestrichen und die Bebauungsdichte verringert, wodurch das Grundstück besonders attraktiv wurde. Schließlich erwarb es die lokale führende Staatsunternehmen Yuexiu Real Estate für 2,48 Milliarden Yuan – was einem Preis von 36.600 Yuan pro Quadratmeter entspricht, mit einer Prämie von weniger als 16 %. Obwohl insgesamt vier Unternehmen am Bieterwettbewerb teilnahmen und es 18 Runden gab, war die Begeisterung deutlich geringer als in den Vorjahren. Dies spiegelt die extreme Rationalität der Immobilienunternehmen wider, die nur noch hochwertige Grundstücke kaufen möchten.
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Detaillierte, verständliche Erklärung
Warum wurde aus dem einst unverkauften Grundstück plötzlich ein begehrtes Objekt?
Letztes Jahr interessierte sich niemand für das Grundstück: Die Anforderungen besagten, dass die Immobilienunternehmen kostenlos eine Mittelschule, einen Kindergarten und ein Gesundheitszentrum errichten mussten, was zusätzliche Kosten in Höhe von mehreren Milliarden Yuan verursachte. Zudem sollte die Bebauungsdichte bei 2,3 liegen, was zu engen Gebäuden führte und die Wohnqualität verringerte. Die Immobilienunternehmen erkannten, dass sie keinen Gewinn erzielen konnten, und der Verkauf wurde abgebrochen. Dieses Mal hat die Regierung die Anforderungen vollständig aufgehoben, die Bebauungsdichte auf 2,1 gesenkt und somit den Gewinnpotential des Grundstücks erhöht. Das Grundstück befindet sich in einer exzellenten Lage im Zentrum von Tianhe, in der sich zahlreiche Technologieunternehmen wie NetEase und Xpeng Automobile befinden. Es mangelt an Wohnraum für hochverdiende Menschen, und die Umgebung verfügt über U-Bahn, Schulen, Parks und Geschäfte – daher ist der Verkauf des Grundstücks sicher. Solche Grundstücke werden von Immobilienunternehmen gerne gekauft, solange sie nicht verlustbringend sind.
Warum erscheint die Prämie von 15,9 % hoch, obwohl die Immobilienunternehmen doch sehr rational handeln?
Viele halten eine Prämie von 15,9 % für hoch, aber in den Grundstücksverkäufen im Zentrum von Guangzhou ist das nichts Besonderes. In den guten Jahren erreichten die Prämien oft sogar 30 %, und der Verkauf erfolgte nur durch Losverfahren. Der „Kälte“ beim Bieterwettbewerb liegt in den Details: Alle teilnehmenden Unternehmen sind lokale Staatsunternehmen aus Guangzhou (Poly, Yuexiu, Zhushi, Tianhe High-Tech); keine auswärtigen Unternehmen waren dabei, und keine privaten Unternehmen meldeten sich überhaupt an. Dies zeigt, dass nicht-lokale Unternehmen mit schwacher finanzieller Stärke sich nicht mehr für Grundstücke im Stadtzentrum interessieren. Zudem rechneten die Unternehmen während des Bieterwettbewerbs stets mit ihren eigenen Kosten und erhöhten die Gebote nicht willkürlich. Die Prämie erreichte nicht einmal die von der Regierung festgelegte Obergrenze – die frühere „Verrücktheit“ bei Grundstücksverkäufen ist vorbei.
Welche Auswirkungen hat die 8·28-Regelung auf die Verkäufe von fertigen Immobilien?
Viele dachten, die neue Regelung würde die Verkäufe von fertigen Immobilien erzwingen, aber dieses Grundstück wurde bereits vor der Einführung der Regelung zum Verkauf angeboten und unterliegt daher nicht dieser Beschränkung. Laut den neuen Regeln kann das Grundstück bereits nach Fertigstellung des Gebäudes verkauft werden – mindestens ein Jahr früher als bei der Verkauf von fertigen Immobilien. Der eigentliche Grund für die Zurückhaltung der Immobilienunternehmen liegt jedoch in den geänderten Rückzahlungsregeln: Unter der alten Regelung konnten Immobilienunternehmen bereits nach dem Bau von 3–4 Stockwerken die Baugenehmigung erhalten und die Banken zahlten sofort die Hypotheken. Unter der neuen Regelung müssen die Immobilienunternehmen jedoch alle Baukosten selbst tragen, bis das Gebäude fertiggestellt und die Abnahme erfolgt. Dies bedeutet, dass sie mindestens sechs Monate, oft sogar mehr als ein Jahr warten müssen, bis sie ihr Geld erhalten. Nur lokale Staatsunternehmen mit finanzieller Stärke können diese Belastung tragen; private Unternehmen zögern, solche Grundstücke zu kaufen.
Welchen Preis wird das Grundstück in Zukunft haben?
Zwei wichtige Signale für Käufer: Erstens wird das Grundstück in Zukunft nur für größere Wohnungen genutzt werden; die Preise werden voraussichtlich zwischen 55.000 und 60.000 Yuan pro Quadratmeter liegen – ähnlich wie bei den aktuellen Wohnungen von Yuexiu·Yuejingtai in der Umgebung. Der Preis wird aufgrund der hohen Baukosten, Steuern und Zinsen mindestens 45.000 Yuan pro Quadratmeter betragen. Zweitens zeigt dies, dass in den Industriegebieten der ersten Städte die Nachfrage nach Verbesserungswohnungen groß ist; die Verkäufe solcher Wohnungen verlaufen gut. Außerdem werden die Kosten bei Grundstücksverkäufen künftig offengelegt, sodass es keine plötzlichen Preissprüngungen mehr geben wird. Die Preise werden sich an den Baukosten orientieren und stabil bleiben.
Welche Trends zeigen die aktuellen Grundstücksverkäufe?
Die neuen Regeln in Guangzhou zeigen deutlich die zukünftigen Entwicklungen im ganzen Land: In den Kerngebieten der ersten Städte werden die Regierungen ungerechtfertigte Anforderungen streichen und die Verkaufsbedingungen lockern, um sicherzustellen, dass Grundstücke verkauft werden. In den Randgebieten ohne Industrie und abnehmende Bevölkerung werden die Immobilienunternehmen sich nicht mehr für solche Grundstücke interessieren. Die Logik im Immobilienmarkt hat sich grundlegend geändert: Immobilienunternehmen wagen es nicht mehr, wahllos Grundstücke zu kaufen oder Gebäude zu errichten. Nur Wohnungen in den Kerngebieten behalten ihren Wert; in den Randgebieten wird der Preisverlauf schwächer werden.