Resumen del contenido principal
Este es el primer terreno residencial en el centro de la ciudad de Guangzhou que se ha vendido desde la implementación de la nueva política de subastas de tierras del 28 de agosto. Se encuentra en el antiguo emplazamiento de la Televisión de Guangdong, en el distrito de Tianhe Zhigu. El terreno ya había sido puesto a la venta el año pasado, pero no encontró comprador debido a condiciones de venta demasiado estrictas, lo que resultó en una subasta fallida. Esta vez, el gobierno eliminó todas las exigencias adicionales y redujo el coeficiente de ocupación del suelo, aumentando así el valor del terreno. Finalmente, fue adquirido por Yuexiu Real Estate, una empresa estatal líder de Guangzhou, por 2.48 mil millones de yuanes, lo que representa un precio de venta por metro cuadrado de 36,600 yuanes, con una tasa de sobreprecio de menos del 16%. Aunque parecía que cuatro empresas participaban en la subasta, que duró 18 rondas, el entusiasmo fue mucho menor que en años anteriores, lo que refleja claramente la actitud mucho más racional de las empresas inmobiliarias al adquirir terrenos y el hecho de que solo los terrenos de calidad central son los que atraen interesados.
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Interpretación detallada y sencilla
¿Por qué un terreno que había fallado en la subasta se ha convertido de repente en un objeto de deseo?
El año pasado, nadie quería este terreno: se exigía que las empresas inmobiliarias invirtieran dinero para construir gratuitamente una escuela secundaria, un jardín de infancia y un centro de servicios comunitarios de 2000 metros cuadrados, lo que suponía costos adicionales de varios cientos de millones. Además, con un coeficiente de ocupación del suelo de 2.3, los edificios tendrían que ser más altos, lo que disminuiría la calidad del complejo residencial. Las empresas inmobiliarias calcularon que no podrían obtener beneficios, por lo que la transacción se canceló.
Esta vez, el gobierno ha aliviado las condiciones: todas las exigencias de construcción pública han sido eliminadas, y el coeficiente de ocupación del suelo se ha reducido de 2.3 a 2.1, permitiendo edificios más bajos y espacios entre ellos, mejorando así la calidad de vida de los residentes. El terreno se encuentra en una zona de gran valor, en el corazón de Tianhe, cerca de empresas tecnológicas como NetEase y Xpeng Motors. Hay una gran demanda de viviendas de mejor calidad, y con metro, escuelas, parques y comercios disponibles en las inmediaciones, no hay dudas de que se venderá fácilmente. Las empresas inmobiliarias estarán dispuestas a competir por él siempre y cuando el cálculo económico sea favorable.
¿Por qué una tasa de sobreprecio del 15.9% no parece alta?
Para muchas personas, un 15.9% podría parecer alto, pero en el contexto de las subastas de tierras en el centro de Guangzhou, no es nada excepcional. En años anteriores, durante los períodos de mercado más activo, los terrenos residenciales en Tianhe se vendían con sobreprecios del 30% o más, y solo se podían adquirir mediante sorteo.
El “desinterés” de las empresas en esta subasta se debe a varios factores: solo empresas estatales de Guangzhou participaron (Poly, Yuexiu, Zhushi y Tianhe High-Tech), y ninguna empresa privada se inscribió, lo que indica que las empresas privadas con menor capacidad financiera no se atreven a adquirir terrenos en el centro de la ciudad. Además, las empresas participantes calcularon cuidadosamente sus costos y no mostraron la impulsividad de ofrecer precios elevados sin considerar la situación económica general. Este cambio refleja una mayor racionalidad en el mercado inmobiliario.
¿Por qué el nuevo reglamento afecta negativamente los ingresos de las empresas inmobiliarias?
Antes, las empresas podían obtener el permiso de venta anticipada después de construir solo 3-4 pisos y recibir el pago del préstamo inmobiliario del banco inmediatamente, lo que les permitía financiar el resto de la construcción con poco capital propio. Con el nuevo reglamento, incluso si obtienen el permiso de venta anticipada y reciben el pago inicial, el banco no pagará hasta que el edificio esté completamente construido y aprobado. Esto significa que las empresas tendrán que costear todo el proceso de construcción, lo que puede llevar entre medio año y más de un año. Solo las empresas estatales con fondos sólidos pueden afrontar esta carga, mientras que la mayoría de las empresas privadas no se atreven a participar.
¿Cuál será el precio futuro del terreno?
Este terreno se utilizará para la construcción de viviendas de mayor tamaño destinadas a grupos de ingresos altos. El precio probablemente estará entre 55,000 y 60,000 yuanes por metro cuadrado, similar al precio de los inmuebles similares en la zona, como el Yuexiu·Yuejingtai. Dado que el precio de venta por metro cuadrado es de 36,600 yuanes, más los costos de construcción, impuestos y intereses, el precio final será de al menos 45,000 yuanes. Esto indica que el mercado se dirige a un público con recursos económicos, no a compradores con necesidades básicas.
Este caso también proporciona información importante para todos los compradores: en áreas centrales de ciudades de primer nivel con una alta densidad industrial, la demanda de viviendas de mejor calidad es real, y la tasa de venta de tales inmuebles es bastante alta (77%). Estos inmuebles tienen una buena capacidad de mantenimiento de su valor. Además, los costos de las subastas serán transparentes, y los precios de los terrenos no aumentarán drásticamente como sucedía antes, ya que los precios seguirán los costos reales de los terrenos.
¿Qué indica esta subasta sobre las tendencias futuras en el mercado inmobiliario nacional?
Esta subasta representa una tendencia general en el país: en las tres principales ciudades de primer nivel (Pekín, Shanghái y Guangzhou), los gobiernos están reduciendo las condiciones de venta de terrenos en áreas centrales para evitar subastas fallidas y asegurarse de que solo empresas estatales los adquieran. En áreas periféricas sin desarrollo industrial y con pérdida de población, incluso con reducciones en las condiciones de venta, no habrá empresas dispuestas a adquirir terrenos. La lógica del mercado inmobiliario ha cambiado: las empresas no se atreven a adquirir terrenos de manera imprudente ni a construir edificios sin considerar los costos y la demanda real. Solo los inmuebles en áreas centrales mantendrán su valor, mientras que los de las zonas periféricas seguirán una tendencia a la baja.