核心内容の要約
8月末に全国の不動産市場で施行された「8・28土拍新政」の後、広州で売却された最初の市中心部の住宅用地は、天河智谷にある元広東テレビ局の敷地でした。この土地は昨年一度オークションにかけられましたが、譲渡条件が厳しすぎたために買い手が現れずに落札に至りませんでした。今回、政府はすべての追加的な要件を廃止し、容積率を下げることで土地のコストパフォーマンスを向上させ、最終的には広州の地元の大手国営企業である越秀地産が24.8億元でこの土地を取得しました。これにより、1平方メートルあたりの建物価格は3.66万元となり、プレミアム率は16％未満でした。オークションには4社が参加し、18ラウンドが行われましたが、実際の熱意は過去数年の市場状況に比べて大幅に低下しており、新政策の影響で不動産企業が土地を取得する際には非常に理性的になり、核心的で質の高い土地だけが買い手を見つける状況が明らかになりました。
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詳細な解説
1. なぜかつて落札に至らなかった土地が突然人気の的に？
昨年この土地がオークションにかけられた時、不動産企業は誰も興味を示しませんでした。当時の要件としては、企業が無償で中学校や幼稚園、2000平方メートルのコミュニティヘルスサービスセンターを建設することが求められ、これにより数億元の追加コストが発生することになります。さらに容積率が2.3という制限もあり、建物をより密集させなければならず、住宅の品質が向上しませんでした。そのため、企業は利益を見込めずにオークションを中止しました。
今回の再オークションでは、政府が土地の負担を軽減しました。公共施設の建設要件をすべて廃止し、企業が追加で費用を負担する必要がなくなり、容積率も2.3から2.1に下げられました。これにより、建物を低く建て、間隔を広げることができ、住宅の品質が向上しました。これは企業にとって利益の余地を十分に残すことを意味します。さらに、この土地は天河の中心部に位置しており、ネットイーストや小鵬自動車などの数千社のテクノロジー企業が集まっており、高収入の労働者が多いため、このような土地は売りやすく、企業は損をしない限り購入したいと考えるでしょう。
2. 15.9％のプレミアム率は高いように見えますが、実際には企業は非常に理性的です
15.9％のプレミアム率は高いと感じる人もいますが、広州の中心部の土地オークションではそれほど高くありません。過去数年の好況時には、天河の住宅用地は政府が定めた最高の30％のプレミアム率で落札され、抽選で購入者が決まることもありました。
今回の「冷え込み」は細部に隠されています。オークションに参加したのはすべて広州の地元の国営不動産企業であり、保利、越秀、珠実、天河高新の4社で、外地の企業は1社も参加していませんでした。民間企業は申し込みすらしませんでした。これは、非地元の資金力の弱い企業は市中心部の土地に手を出すことができないことを示しています。また、4社は自社のコストを考慮しながら価格を上げており、以前のように高価でも先に購入しようとする衝動は見られませんでした。政府が設定した最高プレミアム率にも達していません。これは、以前のような「地王」が頻繁に出現する狂気的な市場状況はもはやありません。
3. 8・28新政の最も大きな影響は現在の住宅販売ではなく、企業の資金回収が1年遅れることです
多くの人は8・28新政により新しく販売されるすべての土地が現在の住宅でなければならないと考えていますが、実際にはこの土地は新政前にオークションにかけられており、現在の住宅販売の制限を受けていません。規則に従えば、建物が完成したら予售証を取得し、販売を開始できます。これは現在の住宅販売よりも少なくとも1年早いです。しかし、なぜ企業は簡単には購入しないのでしょうか？その理由は新政が資金回収のルールを変更したからです。
旧ルールでは、建物が3～4階建てになった時点で予售証を取得でき、買い手がローンを組むと銀行はすぐに数百万円のローンを企業に支払います。企業はこの資金で残りの建設を行い、自己資金はほとんど必要ありませんでした。資金回収までには1年もかからないことが多かったです。新ルールでは、予售証を取得しても、銀行のローンは建物が完全に完成し、検査を通過した後にのみ企業に支払われます。つまり、企業は建物が完成するまでのすべての建設費用を自己資金で負担しなければなりません。このサイクルは少なくとも半年、長ければ1年以上かかり、資金の占有期間が倍増します。現在、資金力のある地元の国営企業だけがこのプレッシャーに耐えられますが、ほとんどの民間企業は手を出すことができません。
4. この土地の将来の価格は？
この土地の将来の価格については2つの明確なシグナルがあります。まず、この土地は大きな規模の改善型住宅になることが確実であり、小規模な住宅は出ないでしょう。価格はおそらく5.5～6万元/平方メートルで、周辺で現在販売されている越秀・阅璟台とほぼ同じです。建物価格が3.6万元以上であるため、建設費用、税金、利息を加えると、1平方メートルあたりのコストは4.5万元以上になります。安くは売れません。対象は周辺の大企業の高収入層です。必要としているのは改善型住宅であり、一般的な需要はありません。
さらに重要なのは、すべての購入者にとっての参考情報です。第一に、一流都市の中心部の産業が密集している地域では、改善需要は実際には高いです。例えば、周辺の同じクラスの改善型住宅のネット注文率は77％に達しており、売りにくいというわけではありません。このような地域の住宅の価値は非常に安定しています。第二に、今後の土地オークションのコストはすべて明確になります。企業が土地を取得するコストが公開されるため、以前のように地王が出現すると周辺の住宅価格が数千円から数万円上昇することはありません。住宅価格は土地価格に従って安定し、急騰する基盤はありません。
5. この土地オークションは、今後の全国の土地オークションの大きな傾向を示しています
北京、上海、広州の3つの一流都市の中で、8・28新政が施行された後の最初の中心部の住宅用地の譲渡として、広州のこのオークションは全国に一つの例を示しました。今後の土地オークションでは、極端な二極分化が進むでしょう。核心都市の中心部の優良な土地では、政府は不合理な建設要件を廃止し、譲渡のハードルを下げ、企業に利益の余地を十分に残します。落札するのはほとんどが地元の国営不動産企業です。一方で、産業が導入されておらず、人口が流出している遠郊部の土地では、政府がどれだけハードルを下げても企業は購入しようとしません。以前のように全国で土地が争われる状況はもうありません。
不動産市場の論理は完全に変わりました。企業は無闇に土地を取得したり、無闇に建物を建てたりすることができません。核心部の住宅だけが安定した価値を持ち、遠郊部の住宅は企業のサポートがなく、価格の動向はますます弱まるでしょう。