Краткое резюме
Это первый участок земли в центре города, проданный в Гуанчжоу после вступления в силу новых правил земельных аукционов 28 августа. Участок расположен в районе Тяньхэ Чжи Гу, на месте бывшей телестанции Гуандун. В прошлом году его пытались продать, но аукцион не состоялся из-за слишком строгих условий передачи права собственности. На этот раз правительство отменило все дополнительные требования и снизило коэффициент застройки, повысив тем самым ценность участка. В итоге его купила ведущая местная государственная компания по недвижимости — Юэшюй Дианьчи, за 2,48 миллиарда юаней, что эквивалентно цене 36,6 тысяч юаней за квадратный метр застройки, с премией менее 16%. На аукционе приняли участие 4 компании, было проведено 18 раундов торгов, но активность была значительно ниже, чем в предыдущие годы. Это полностью отражает ситуацию, когда компании стали гораздо более рационально подходить к приобретению земли, и интерес проявляются только к качественным участкам.
---
Подробное объяснение
Почему участок, который ранее не нашел покупателя, вдруг стал таким востребованным?
В прошлом году никто не хотел покупать этот участок: компании должны были бесплатно построить среднюю школу, детский сад и медицинский центр площадью 2000 квадратных метров, что увеличивало дополнительные затраты на несколько миллиардов юаней. Кроме того, коэффициент застройки составлял 2,3, что означало, что здания должны быть построены более высокими, с меньшим количеством мест для жилья, что снижало качество жилых комплексов. Компании поняли, что не смогут получить прибыль, и аукцион был прекращен. На этот раз правительство снизило все требования, что значительно повысило ценность участка. Юэшюй Дианьчи смогла купить его за такую цену, что показывает, насколько рационально компании подходят к выбору земли сейчас.
Почему 15,9% премии кажутся высокими, но на самом деле это не так?
В центре Гуанчжоу такие премии считаются нормальными. В прошлые годы, когда рынок был активным, цены на землю в районе Тяньхэ достигали 30% от установленного правительством лимита, и для покупки требовалось участие в лотерее. На этот раз участок стал более привлекательным благодаря снижению требований и коэффициента застройки, что увеличило прибыльность для компаний. Кроме того, участок находится в престижном районе с множеством технологических компаний, таких как NetEase и Xpeng Motors, и в окрестностях есть метро, школы, парки и коммерческие объекты, что обеспечивает хорошие условия для продажи.
Каковы реальные последствия новых правил для компаний?
Новые правила сильно влияют на финансовые показатели компаний. Раньше компании могли получить разрешение на строительство уже после завершения третьей-четвертой части строительства и сразу начать продажи, что сокращало сроки возврата инвестиций. Теперь, согласно новым правилам, компании должны полностью покрыть все затраты на строительство до завершения проекта, что увеличивает время возврата средств более чем на полгода. Только крупные местные государственные компании могут справиться с этими требованиями, в то время как многие частные компании не могут.
Какова будущая цена на этот участок?
Вероятно, цена будет высокой — около 55-60 тысяч юаней за квадратный метр, что соответствует уровню соседних проектов, таких как Юэшюй Юэйцзин Тай. Это ориентируется на высокооплачиваемую аудиторию из числа сотрудников крупных компаний. Цены на жилье в таких районах будут стабильными, так как они зависят от стоимости земли и не будут резко расти.
Каковы общие последствия новых правил для рынка недвижимости?
Новые правила приведут к усилению поляризации рынка: качественные участки в центральных районах будут продаваться местными государственными компаниями, в то время как участки в отдаленных районах, без промышленной базы и с оттоком населения, останутся невостребованными. Логика рынка кардинально изменилась: компании стали более осторожно подходить к приобретению земли и строительству жилья. Только жилье в центральных районах сохранит свою стоимость, в то время как жилье в отдаленных районах будет менее привлекательным.