Resumen del contenido principal en una frase:
Este es el informe de mitad de período de una empresa estatal estable y líder del sector inmobiliario, Yuexiu Real Estate, después de que el sector inmobiliario haya dicho adiós definitivamente a la antigua era de "utilizar altos niveles de endeudamiento para expandirse rápidamente". Actualmente, toda la industria ha pasado de competir por ver quién vende más rápido o tiene el mayor tamaño a competir por quién es más estable y resistente. El mercado ha superado la fase más difícil de consolidación, y las principales ciudades comenzarán a recuperarse en la segunda mitad del año. En la primera mitad del año, Yuexiu vendió 50.5 mil millones de yuanes, lo que representa la mitad de su objetivo anual de mil millones de yuanes. Su estructura de ventas, distribución urbana y seguridad financiera se ajustan perfectamente a las nuevas reglas del sector. Disponen de suficientes recursos y tienen diversas actividades comerciales que les sirven de respaldo, por lo que casi no corren riesgo de problemas financieros. En el futuro, continuarán invirtiendo en terrenos de calidad en las principales ciudades de primer y segundo nivel.
Desglose en 5 dimensiones:
1. El sector ha cambiado completamente de reglas de juego: Antes se competía por ver quién actuaba más rápido, ahora se compite por quién puede sobrevivir a largo plazo
Muchas personas todavía piensan que las empresas inmobiliarias operan de la siguiente manera: toman préstamos para adquirir terrenos, construyen rápidamente y luego venden las propiedades para recuperar el dinero y adquirir más terrenos. Sin embargo, este enfoque ya no es válido. La nueva política "828" introducida este año promueve abiertamente la venta de viviendas terminadas, poniendo fin a la época en la que se vendían viviendas futuras basándose únicamente en diseños y promociones. Los clientes pueden visitar las obras en persona para ver la calidad de las construcciones, la distancia entre los edificios y otras características. Las expectativas en cuanto a la solvencia financiera de las empresas inmobiliarias y la calidad de sus proyectos han aumentado significativamente. Las empresas que sobreviven no compiten por ver quién vende más dinero en un año, sino por mantenerse a flote y vender sus propiedades gradualmente en un mercado con un excedente de oferta. Sobrevivir al próximo ciclo económico es el principal objetivo de todas las empresas inmobiliarias.
2. La venta de viviendas ya no depende de reducir los precios: La estrategia de Yuexiu ha evolucionado
Mientras que la mayoría de las empresas inmobiliarias aún intentan aumentar las ventas a través de descuentos, Yuexiu ha encontrado una forma de ganar sin incurrir en pérdidas. Más del 80% de sus ventas provienen de proyectos que ya están en venta y no han sido completados, lo que les ahorra costos de marketing significativos. El 84.5% de sus ingresos proviene de seis ciudades clave: Guangzhou, Shenzhen, Beijing, Shanghai, Hangzhou y Chengdu. En Guangzhou, su propia ciudad principal, vendieron más de 20 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, un aumento del 30% en comparación con el año anterior. Estas ciudades tienen una gran afluencia de población y una fuerte demanda de viviendas, por lo que no tienen problemas para vender. Además, han aprovechado las políticas locales de intercambio de viviendas usadas y han reducido su dependencia de los intermediarios, pagando solo el 25% de las comisiones por cada venta, lo que les permite mantener el control total de las ventas.
3. En la era de las viviendas terminadas, la calidad del producto es esencial: Antes, las viviendas eran escasas y se vendían fácilmente; ahora son excedentes, y la calidad es la clave para su venta. Yuexiu ha logrado que sus propiedades sean elegidas entre las diez mejores del país y ha sido incluida en el primer grupo de proyectos de "buenas viviendas" de Guangdong. No solo la calidad de las viviendas y su decoración son excelentes, sino que también incluyen servicios como mantenimiento de propiedades, atención a los ancianos y comodidades para los residentes, lo que las hace mucho más atractivas que las competidoras.
4. La adquisición de terrenos se realiza de manera estratégica: En años pasados, muchas empresas inmobiliarias cometieron el error de invertir en terrenos en ciudades de tercer y cuarto nivel durante periodos de bonanza, lo que resultó en pérdidas debido a la disminución de la población y la caída de la demanda. Yuexiu invierte de manera muy segura, concentrando el 97% de sus fondos en seis ciudades clave. No compite por los terrenos más caros y, cuando se enfrenta a terrenos muy costosos, busca socios para compartir los riesgos. El promedio de sobreprecio de los terrenos adquiridos fue del 9.5%, mucho más bajo que el promedio del sector (13%). Además, ha vendido activos ineficientes en áreas periféricas para recuperar efectivo y ahora el 94% de sus terrenos se encuentran en ciudades de primer y segundo nivel, lo que elimina el riesgo de no poder venderlos.
5. Una seguridad financiera impresionante y actividades complementarias que garantizan estabilidad
La liquidez es la principal preocupación de las empresas inmobiliarias. La situación financiera de Yuexiu es excepcional: posee 51.5 mil millones de yuanes en efectivo y el interés de su deuda promedio es del 2.91%, más bajo que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios de muchas personas. No tiene deudas a vencer en un plazo corto y ha recibido una calificación de seguridad de nivel inversor de las agencias de calificación internacional, lo que le facilita el acceso al financiamiento. Además, tiene tres fuentes de ingresos estables que no están afectadas por las fluctuaciones del mercado inmobiliario: los ingresos de mantenimiento de propiedades, los alquileres de sus propiedades comerciales y los servicios de construcción. Estos ingresos adicionales le proporcionan una gran flexibilidad financiera, asegurándole una posición sólida incluso en tiempos difíciles.