Анализ китайских новостей
I. Краткое изложение сути
Это пример того, как ведущая, стабильная государственная компания в сфере недвижимости — Юэшюй Дианьчу (Yuexiu Real Estate) — демонстрирует свои успехи на новом этапе развития после того, как рынок недвижимости полностью отказался от практики использования высокого левера для быстрого роста. В настоящее время весь отраслевой ландшафт кардинально изменился: соревнование перешло с того, кто быстрее продает и достигает больших масштабов, на то, кто лучше справляется с трудностями и обладает большей устойчивостью. Самый сложный период для рынка уже позади, и во второй половине года экономика ключевых городов начнет восстанавливаться. В первой половине года Юэшюй Дианьчу продала недвижимость на сумму 50,5 миллиардов юаней, заняв 8-е место среди всех компаний отрасли, что составляет половину годовой цели в 100 миллиардов юаней. Структура продаж, распределение активов по городам и финансовая стабильность полностью соответствуют новым отраслевым стандартам. У компании достаточно ресурсов, а также разнообразные бизнес-проекты, что позволяет ей избежать рисков. В будущем компания продолжит инвестировать в высококлассные участки земли в ключевых городах первого и второго уровня.
II. Разбор ситуации с пяти точек зрения
1. Кардинальное изменение правил игры в отрасли: соревнование теперь идет не в скорости, а в устойчивости
Раньше компании соревновались в том, кто быстрее приобретает землю, строит дома и продает их, чтобы собрать деньги для новых инвестиций. Однако сейчас эта логика устарела. В этом году была введена новая политика («Новая политика 828»), направленная на полное распространение продаж готовой недвижимости. Клиенты могут посещать стройплощадки, чтобы лично оценить качество строительства: расстояние между домами, недостатки планировки, уровень озеленения и т. д. Требования к финансовой устойчивости и качеству строительства значительно ужесточились. Компании, которые выживут в новых условиях, будут соревноваться не в том, сколько они продадут за год, а в том, смогут ли они избежать кризисов и не оставить незавершенных проектов. Главная задача — выжить до следующего цикла рынка.
2. Продажи недвижимости не основаны на снижении цен: Юэшюй Дианьчу нашла новый подход
Большинство компаний продолжают использовать стратегию снижения цен для увеличения объемов продаж, но Юэшюй Дианьчу уже нашла способ зарабатывать, не теряя при этом прибыли. Более 80% их доходов приходится на уже существующие проекты, которые еще не были полностью проданы. Компания не тратит много средств на рекламу и презентации новых проектов, экономя значительные средства на маркетинг. 84,5% их доходов приходится на шесть ключевых городов: Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Ханчжоу и Чэнду. В первой половине года только в Гуанчжоу было продано недвижимости на сумму более 20 миллиардов юаней, что на 30% больше, чем в прошлом году. В этих городах высокий приток населения и большой спрос на недвижимость, поэтому проблем с продажами нет. Компания также использует программы обмена старой недвижимости на новую и другие государственные программы, что позволило ей увеличить продажи на сумму почти 4 миллиардов юаней. Кроме того, она снизила долю комиссий, уплачиваемых агентствам, до 25%, тем самым увеличив свою прибыльность.
3. Качество продукции становится ключевым фактором в эпоху готовой недвижимости
Раньше недвижимость считалась редкостью, и ее легко было продать. Сейчас же рынок переполнен избытком, и качество продукции становится решающим фактором. У Юэшюй Дианьчу 4 проекта вошли в список десяти лучших по качеству в стране, а компания также вошла в первую группу пилотных проектов «хорошей недвижимости» в Гуандуне. Кроме качества домов и дизайна, компания учитывает и услуги по управлению имуществом, общественным обслуживанием и удобствам для жителей. Это делает их продукцию более привлекательной для покупателей по сравнению с конкурентами.
4. Инвестирование в землю осуществляется с учетом высокой вероятности успеха
Многие компании потерпели крах из-за ошибок, связанных с покупкой земли в третьих и четвертых уровнях городов в периоды роста рынка. Юэшюй Дианьчу инвестирует 97% своих средств исключительно в шесть ключевых городов и не рискует покупать землю в менее перспективных районах. Средняя прибавка при покупке земли составила всего 9,5%, что на 4% ниже отраслевого среднего показателя в 13%. Кроме того, компания активно сокращает свои запасы недействующих активов, продавая их материнской компании и получая дополнительные средства. Теперь 94% их земельных ресурсов находятся в городах первого и второго уровня, что исключает риск невозможности продать их.
5. Финансовая стабильность на высоком уровне, а дополнительные источники дохода обеспечивают устойчивость
Финансовая стабильность компании является ключевым фактором ее успеха. У Юэшюй Дианьчу насчитывается 51,5 миллиарда юаней наличными, а средняя процентная ставка по долгам составляет всего 2,91%, что ниже, чем у многих частных лиц. Компания соответствует всем международным стандартам финансовой устойчивости, и у нее открыты все каналы финансирования. Кроме основного бизнеса по продаже недвижимости, у компании есть три дополнительных источника дохода, не зависящих от циклов рынка недвижимости: доходы от управления имуществом, аренды коммерческих объектов и услуг по строительству для других компаний. Эти источники дохода обеспечивают стабильность компании даже в условиях экономических колебаний.