Untersuchung zur Umsetzung neuer Regeln für private Immobilienkredite: Können „Alter + Laufzeit“ die Grenze von 75 Jahren überschreiten?

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Zusammenfassung des Kerninhalts der Nachricht in einfachem Deutsch

Kürzlich hat die Regulierung eine neue Regelung für Hypotheken erlassen: Die maximale Laufzeit von Privathypotheken wurde von 30 auf 40 Jahre verlängert. Diese Nachricht verbreitete sich schnell im Internet – mit Aussagen wie „Man kann die Hypothekenraten bis zum Alter von 80 Jahren zurückzahlen“ oder „Alle alten Hypotheken können direkt auf 40 Jahre verlängert werden, wodurch die monatlichen Raten halbiert werden“. Doch Reporter von Caixin haben mit Verantwortlichen für Kreditvergabe bei staatlichen Banken, Aktiengesellschaften und Stadtbanken gesprochen und festgestellt, dass die tatsächliche Umsetzung der Regelung weit von den Erwartungen entfernt ist: Die meisten Banken haben nicht die Absicht, die Altersbegrenzungen für Kredite zu lockern. Die Zahl der Menschen, die aktiv nach einer 40-jährigen Hypothekenlösung fragen, ist viel geringer als die derjenigen, die ihre alten Hypotheken verlängern möchten. Die sogenannte Hypothekenunterstützung ist nicht ohne Bedingungen und gilt nicht für alle. Die Politik bedeutet im Grunde: Die Regulierung hat die Obergrenzen festgelegt, und die Banken entscheiden selbst, wie sie diese umsetzen – abhängig von ihrer eigenen Risikobewertung.

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Detaillierte Erklärung zu den Hotspots

1. Die Behauptung, dass die Hypothekenlaufrate bis zum Alter von 80 Jahren erhöht werden kann, trifft auf 99 Prozent der Menschen nicht zu

Bisher galt die ungeschriebene Regel, dass das Alter des Kreditnehmers plus die Laufzeit des Kredits eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten durfte. Staatsbanken verlangten in der Regel, dass das Gesamtlebenalter des Kreditnehmers und der Kreditzeitraum zusammen 75 Jahre nicht überschritten. Stadtbanken waren noch strenger und legten diese Obergrenze meist auf 68 Jahre fest. Wenn man zum Beispiel mit 50 Jahren ein Haus kauft, kann man höchstens eine 25-jährige Hypothek aufnehmen.

Die neue Regelung erhöht lediglich die maximale Laufzeit von 30 auf 40 Jahre; es gibt keine Absicht, die Altersbegrenzungen zu lockern. Die Haltung der Banken ist klar:

• Staatsbanken haben intern diskutiert, ob die Obergrenze von 75 Jahren auf 80 Jahre erhöht werden soll, aber selbst wenn dies geschehen würde, dürften Kreditnehmer in der Regel nicht älter als 70 Jahre sein. Wenn man mit 30 Jahren eine 40-jährige Hypothek aufnimmt, wird die Hypothekenrate erst mit 70 Jahren abbezahlt – die Vorteile, die man sich vorstellt, sind daher nicht realistisch.
• Kleine und mittlere Banken lehnen eine Lockerung der Altersbegrenzungen kategorisch ab. Selbst Personen über 60 Jahren, die keine Kinder als Mitzahler haben, können keine Hypothekenanträge stellen.

Die Banken sind vorsichtig, da sie nicht riskieren wollen, dass Kreditnehmer sterben, bevor sie ihre Schulden abbezahlt haben, und die Banken die Verluste tragen müssten.

2. Die monatlichen Raten bei einer 40-jährigen Hypothekenlösung erscheinen zwar niedriger, aber die meisten Menschen profitieren nicht wirklich

Rein rechnerisch betrachtet: Bei einem Kreditbetrag von 1 Million Euro und einer Zinsrate von 4 Prozent beträgt die monatliche Rate bei einer 30-jährigen Hypothek 4774 Yuan und bei einer 40-jährigen Hypothek 3796 Yuan – das erscheint attraktiv. Doch die Banken gehen davon aus, dass nur sehr wenige Kunden tatsächlich eine 40-jährige Hypothekenlösung in Anspruch nehmen werden:

• Die meisten Menschen möchten keine Schulden bei den Banken haben. Die Welle der vorzeitigen Rückzahlungen der letzten Jahre ist noch nicht abgeebbt; viele Menschen möchten ihre Hypotheken lieber schnell zurückzahlen, anstatt unnötig zusätzliche Zinsen zu zahlen.
• Die meisten Menschen kaufen Häuser im Alter von 20 bis 30 Jahren; eine 40-jährige Hypothekenlösung würde ihre Altersgrenzen genau erreichen. Wenn man erst nach 35 Jahren ein Haus kauft und eine 40-jährige Hypothek aufnimmt, müsste man die Rate bis zum Alter von 75 Jahren zurückzahlen – was bei den aktuellen Alters- und Laufzeitbegrenzungen nicht möglich ist.
• Von den Anfragen, die die Banken erhalten, stammen weniger als die Hälfte von Personen, die ihre alten Hypotheken verlängern möchten.

3. Die Idee, alte Hypotheken direkt auf 40 Jahre zu verlängern, um die monatlichen Raten zu senken, ist unrealistisch

Viele Menschen, die bereits eine 30-jährige Hypothek haben und bereits fünf bis sechs Jahre abbezahlt haben, möchten die verbleibende Laufzeit verlängern, um die monatlichen Raten zu senken. Doch die Regulierung verlangt nicht, dass Banken dies zulassen; die Entscheidung liegt bei den Banken.

• Eine Verlängerung ist nur möglich, wenn es besondere Umstände wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit gibt. Selbst dann kann die Verlängerung nur für eine begrenzte Zeit (maximal drei bis fünf Jahre) erfolgen.

Die Unterstützungsmaßnahme ist im Grunde eine Fortsetzung der während der Pandemie erlassenen Regelungen und dient nur Menschen, die vorübergehend in Schwierigkeiten sind – nicht allen Menschen.

4. Die tatsächliche Haltung der Banken zu Hypotheken: „Reden ist leicht, Handeln ist schwierig“

Die Umsetzung der neuen Regelung verzögert sich, weil die Ziele der Regulierung und der Banken unterschiedlich sind: Die Regulierung möchte den Immobilienmarkt ankurbeln und den Druck auf die Bürger verringern, während die Banken die Risiken von schlechten Krediten fürchten. Da die Menge an qualitativ hochwertigen Hypothekenkrediten aufgrund der vorzeitigen Rückzahlungen abnimmt, möchten die Banken zwar mehr solche Kredite vergeben, aber sie wollen keine Risiken eingehen.

Die meisten Banken werden daher nur diejenigen unterstützen, die eine gute Bonität und eine stabile Zahlungsfähigkeit haben.

5. Nur drei Gruppen profitieren wirklich von der neuen Regelung

Die meisten Menschen sollten sich nicht von den Versprechungen im Internet täuschen lassen:

• Junge Menschen, die gerade erst 20 Jahre alt sind und dringend ein Haus benötigen; sie können nun eine 40-jährige Hypothek aufnehmen, was ihre monatlichen Raten deutlich senkt.
• Menschen, deren Einkommen vorübergehend ausfällt; sie können mit den Banken verhandeln, die Rückzahlung des Hauptbetrags um 1–2 Jahre zu verschieben.
• Menschen im Alter von etwa 50 Jahren, die ihr Haus verbessern möchten; sie können nun eine längere Hypothekenlösung in Anspruch nehmen und so die monatlichen Raten senken.

Für die meisten Menschen hat die neue Regelung kaum Auswirkungen auf ihr Leben.