I. Краткое изложение основного смысла новости
Недавно регулирующие органы ввели новые правила, касающиеся ипотечных кредитов: максимальный срок ипотечного кредита для физических лиц был увеличен с 30 до 40 лет. В интернете появилось множество сообщений о том, что теперь кредит можно погашать до 80 лет или что все старые ипотечные кредиты могут быть продлены на 40 лет с сокращением ежемесячных платежей вдвое. Однако журналисты из агентства Caixin провели опрос сотрудников кредитных отделов государственных и акционерных банков, а также городских коммерческих банков и выяснили, что реальная ситуация сильно отличается от ожиданий. Большинство банков не планируют смягчать ограничения по возрасту заемщиков; количество желающих оформить ипотечный кредит на 40 лет значительно меньше, чем количество тех, кто хочет продлить срок старого кредита. Так называемая помощь ипотечникам не предполагает безусловного снижения ежемесячных платежей для всех. Политика реализуется так: регулирующие органы установили верхний предел, а банки самостоятельно решают, насколько строго следовать этим ограничениям в зависимости от своей способности к риску.
---
II. Подробный анализ горячих вопросов
1. Сообщения о том, что возраст заемщиков для ипотеки может достигать 80 лет, в большинстве случаев не соответствуют действительности
Ранее существовало неофициальное правило, согласно которому сумма возраста заемщика и срока кредита не должна превышать определенное значение. Государственные банки обычно требовали, чтобы сумма не превышала 75 лет, а городские коммерческие банки — 68 лет. Например, человеку в 50 лет, покупающему жилье, мог быть предоставлен кредит на срок до 25 лет. Новые правила лишь увеличили максимальный срок кредита с 30 до 40 лет, но ограничения по возрасту заемщиков не были смягчены. Мнение банков ясно:
- Государственные банки лишь обсуждают возможность изменения верхнего предела с 75 на 80 лет, но даже в этом случае большинство банков требуют, чтобы возраст заемщика не превышал 70 лет; человеку в 30 лет, оформляющему кредит на 40 лет, кредит будет погашаться до 70 лет, так что преимущества от новых правил для него неактуальны.
- Малые и средние банки категорически не собираются смягчать ограничения по возрасту заемщиков; людям старше 60 лет, не имеющим совместных заемщиков, вообще не удастся получить ипотечный кредит.
2. Сокращение ежемесячных платежей при 40-летнем кредите кажется привлекательным, но на деле большинству людей это не нужно
Если рассчитывать только на бумаге, то при ставке 4% ежемесячный платеж за кредит в 1 миллион юаней составляет 4774 юаня при сроке 30 лет и 3796 юаней при сроке 40 лет, что выглядит заманчиво. Однако банки ожидают, что число новых клиентов, оформляющих кредит на 40 лет, будет невелико:
- В текущей экономической ситуации люди стараются как можно скорее погасить кредиты; в последние годы наблюдается тенденция к досрочному погашению кредитов, и многие предпочитают не платить лишние проценты.
- Большинство людей покупают жилье в возрасте 20–30 лет, и для них срок кредита в 40 лет соответствует возрастному ограничению банков (75 лет). Если человек покупает жилье после 35 лет, он будет погашать кредит до 75 лет, и новые правила для него не будут полезны.
3. Желание продлить старый ипотечный кредит на 40 лет с целью снижения платежей ограничено высокими требованиями
Многие, кто уже оформил кредит на 30 лет и погасил его на протяжении нескольких лет, надеются продлить срок кредита, чтобы снизить платежи. Однако регулирующие органы не обязывают банков это делать; решение о продлении остается на усмотрение банков. Кроме того, существуют скрытые требования к заемщикам (например, временная потеря работы или болезнь родственника). Даже если условия соответствуют, возрастные заемщики могут получить продление кредита только на 3–5 лет. По сути, эта помощь является продолжением политики, введенной во время пандемии, и предназначена только для тех, кто временно столкнулся с трудностями.
4. Реальное отношение банков к ипотечным кредитам: слова мягкие, но действия строгие
Реализация новых правил затягивается, так как регулирующие органы и банки имеют разные цели: регулирующие органы хотят стимулировать рынок недвижимости и снизить давление на жителей, а банки боятся рисков связанных с непогашением кредитов. У банков уже меньше качественных ипотечных активов из-за досрочного погашения кредитов, и они не хотят предоставлять кредиты лицам с ненадежными платежеспособностями. Поэтому конкретные условия реализации новых правил зависят от каждого банка; только заемщики с хорошей кредитной историей могут воспользоваться их преимуществами.
5. На новые правила действительно могут рассчитывать три группы людей
Большинству обычных людей не стоит верить интернет-сообщениям:
1. Молодые люди, только начавшие работать и не имеющие больших сбережений; для них новые правила действительно полезны, так как позволяют снизить ежемесячные платежи.
2. Люди, временно столкнувшиеся с финансовыми трудностями; они могут договориться с банками о отсрочке погашения основной суммы кредита на 1–2 года.
3. Люди в возрасте около 50 лет, которые ранее могли оформить кредит только на короткий срок; новые правила позволяют им оформить кредит на более длительный срок и снизить платежи.
В целом, новые правила не оказывают существенного влияния на большинство жителей.