ملخص سريع للمحتوى الرئيسي
في نهاية أغسطس، تم إصدار سياسة جديدة للعقارات تعدل القواعد المتعلقة بالبيع المسبق والائتمانات العقارية، وأبرز تغيير فيها هو تأخير موعد استرداد أموال بيع العقارات بشكل كبير، مما يقطع بشكل مباشر مع منطق الشركات العقارية السابق الذي كان يعتمد على تدوير الأموال من خلال الشراء المتكرر للأراضي. مؤخرًا، شهدت المزادات العقارية في مختلف المناطق تباينًا غير متوقع في الطلب على الأراضي: لم يتقدم أحد لشراء قطعة أرض حيوية بقيمة مليارات في شنغهاي بالقرب من الحلقة الداخلية، بينما تم بيع قطع أرض صغيرة في الضواحي بزيادة في السعر تصل إلى 29 جولة من المزاد؛ في بكين، تم تعليق بيع قطعة أرض ذات جودة عالية بالقرب من منطقة وانغجينغ داخل الحلقة الخامسة، بينما تم بيع قطعة أرض ذات كثافة سكانية منخفضة في الضواحي بعد 174 جولة من المزاد، بينما تم بيع قطعة أرض أخرى في الضواحي بنفس المواصفات بالسعر الأدنى. في الواقع، أصبحت جميع الشركات العقارية تضع "عدم تعرض التدفقات النقدية للخطر" في المقام الأول، وقد أصبحت معايير الاستثمار في الأراضي التي كانت مستخدمة لأكثر من عشر سنوات غير فعالة، والصناعة بأكملها تبحث عن قواعد جديدة للبقاء على قيد الحياة.
---
التفسير التفصيلي
1. "النتائج الشاذة" في المزادات العقارية ليست بسبب سوء تقييم الشركات العقارية للأراضي
في السابق، كان يتم تقييم قيمة الأرض بناءً على ثلاثة مؤشرات رئيسية: ما إذا كانت تقع في منطقة حيوية، وما إذا كانت نسبة الاستغلال العالية (مما يسمح ببناء المزيد من المباني وبيع المزيد من العقارات)، وما إذا كانت المرافق المحيطة كاملة. وكانت نتائج المزادات تتوافق تقريبًا مع هذه المعايير.
لكن المزادات العقارية الأخيرة لا تتبع هذا المنطق: قطعة أرض في بوتو بشنغهاي بقيمة 15 مليار تقع بين الحلقة الداخلية والوسطى لم تجذب أي عروض، بينما تنافست الشركات العقارية على قطعة أرض صغيرة في سونغجيانغ بالضواحي وتم بيعها بزيادة في السعر بنسبة 16%. الوضع في بكين أكثر تطرفًا؛ لم يجرؤ أحد على التقدم لشراء قطعة أرض ذات جودة عالية بالقرب من وانغجينغ داخل الحلقة الخامسة، فتم تعليق بيعها مؤقتًا، بينما تم بيع قطعة أرض في الضواحي بالقرب من نهر وينيو بعد 174 جولة من المزاد بزيادة في السعر بقيمة 1.2 مليار. السبب هو أن المعيار الأكثر أهمية الآن هو مدة استرداد المال المستثمر، وهو أكثر أهمية بعشر مرات من الموقع والمرافق، والمعايير القديمة لا تفسر النتائج الجديدة للمزادات العقارية.
2. أقسى جزء من السياسة الجديدة ليس القيود على القروض أو الشراء، بل تغيير "مؤقتر معاودة رأس المال" للشركات العقارية
يعتقد الكثيرون أن السياسة الجديدة تهدف فقط إلى تخفيف القيود على شراء العقارات، لكن التغيير الأكثر تأثيرًا على الشركات العقارية لم يلاحظه الكثيرون: تتطلب القواعد الجديدة أن تنتظر المشاريع الجديدة حتى يتم الانتهاء من بناء الهيكل الرئيسي للمبنى قبل أن يتم إصدار تصريح البيع المسبق وبدء جمع الأموال من المشترين.
ما كان الوضع سابقًا؟ كانت الشركات العقارية تحصل على الأرض، تبني بعض الأساسات، وبعد بناء طابقين أو ثلاثة يمكنها إصدار تصريح البيع المسبق وبدء جمع الأموال، مما يسمح لها بشراء أراضي جديدة بسرعة. كانت الشركات العقارية تستخدم حوالي 20% من رأس المال الخاص بها لتمويل المشاريع، وتعتمد على التدوير السريع للأموال للنمو. الآن، تم تأخير موعد استرداد رأس المال لمدة عام إلى عامين، مما يزيد من تكاليف الفائدة بشكل كبير، ويجعل الحسابات التي كانت محسوبة سابقًا غير صالحة. قبل شراء الأرض، يجب على الشركات العقارية التأكد من أن لديها رأس المال الكافي للانتظار حتى الانتهاء من البناء، وإلا فإنها لن تجرؤ على شراء الأرض حتى لو كانت مرغوبة.
3. التفضيلات الجديدة للشركات العقارية في شراء الأراضي: الاستيلاء على الأراضي الصغيرة في الضواحي بدلاً من الأراضي الكبيرة في المناطق الحيوية
لقد تشكلت بالفعل قواعد غير رسمية جديدة داخل الشركات العقارية، وأبرزها:
أولاً، الاختيار الأول هو القطع الأرضية الصغيرة ذات الأسعار المنخفضة؛ قطع الأرض الكبيرة الحيوية بقيمة مليارات لا تجذب اهتمام الشركات العقارية تقريبًا. على سبيل المثال، في شنغهاي، لا تزيد عدد الشركات العقارية التي يمكنها دفع عشرات المليارات لشراء قطعة أرض بقيمة 15 مليار عن خمس شركات، وعدد المتقدمين للمزاد قليل جدًا. بينما يمكن لأي شركة عقارية إقليمية دفع مبلغ 500 مليون أو 1 مليار لشراء قطعة أرض صغيرة، مما يزيد من عدد المتنافسين ويجعل من السهل الحصول على زيادة في السعر. بعض الشركات العقارية حتى أوضحت أنها ستركز في المستقبل على مشاريع صغيرة بقيمة أقل من 1 مليار يمكن أن تبني فيها من 200 إلى 300 شقة، وتطالب بأن تعود رأس المال خلال عامين، ولا تقبل أي تأخير أطول من ذلك.
ثانيًا، الاختيار الأول هو القطع الأرضية ذات الكثافة السكانية المنخفضة، أي الأراضي التي يمكن بناء عليها منازل صغيرة أو فيلات. هذه الأراضي لا تتطلب بناء مباني عالية، ويمكن الانتهاء من البناء في غضون عام واحد، مما يسرع عملية استرداد الأموال بشكل كبير ويقلل من الوقت اللازم لاحتجاز الأموال. بالطبع، ليست جميع الأراضي ذات الكثافة السكانية المنخفضة مرغوبة؛ على سبيل المثال، الأرض بجانب نهر وينيو في بكين تقع بجانب منطقة فيلات مركزية، وتم بيعها بعد 174 جولة من المزاد بزيادة في السعر بسبب وجود قاعدة شراء مستقرة، بينما لن تجذب الأراضي النائية اهتمام أحد.
4. أكبر مشكلة تواجه الشركات العقارية الآن ليست الحصول على أراضي جديدة، بل حسابات الأراضي التي اشترتها مسبقًا
المشكلة الأكبر هي الأراضي التي اشترتها الشركات العقارية قبل تطبيق السياسة الجديدة ولم تبدأ البناء عليها بعد؛ كانت الشركات تحسب الأرباح وفقًا للقواعد القديمة، والآن بسبب التأخير في الاسترداد، قد تتكبد خسائر بسبب الفوائد الإضافية وتكاليف الرأسمال المدفوعة مقدمًا. إذا قررت الشركات مواصلة التطوير، فسيتعين عليها دفع كل التكاليف مقدمًا، مما يضغط على التدفقات النقدية للشركة. إذا قررت التخلي عن الأرض، فإن الودائع المدفوعة مقدمًا قد تضيع، مما يسبب خسائر كبيرة.
الحلول المحتملة للشركات العقارية تشمل جذب شركات أخرى كشركاء لتقاسم التكاليف، أو التفاوض مع الحكومات المحلية لتقسيم الأراضي الكبيرة إلى قطع أصغر وتطويرها على دفعات، أو تعديل المرافق التجارية والعامة المطلوبة لتقليل الاستثمارات الأولية.
5. هناك اتجاهان واضحان سيؤثران على الناس العاديين:
أولاً، من المرجح أن تتحول المزادات العقارية إلى قطع أرض أصغر بدلاً من القطع الكبيرة، حيث ستقوم الحكومات المحلية بتقسيم الأراضي الكبيرة لتسهيل بيعها. سيكون هناك المزيد من المشاريع الصغيرة والجميلة في السوق، وسيقل عدد المشاريع الكبيرة جدًا.
ثانيًا، سيقل احتمال شراء مشاريع غير مكتملة بشكل كبير، لأن المشاريع يجب أن تكتمل قبل أن يتم بيعها، مما يعني أن المشترين سيتمكنون من استلام منازلهم بعد عام تقريبًا، وسيزداد نسبة المنازل الجاهزة للسكن في المستقبل، لأن الشركات العقارية لا ترغب في الاستثمار لفترات طويلة وت