Kurzzusammenfassung der Kerninhalte
Die im August veröffentlichten neuen Immobilienregeln haben die Vorschriften zu Vorverkäufen und Krediten angepasst. Der wichtigste Wandel besteht darin, dass die Frist für die Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien der Unternehmen deutlich verschoben wurde, was die bisherige Strategie der Unternehmen, durch hohe Umschlagraten Geld zu verdienen und damit Grundstücke zu erwerben, direkt untergräbt. In letzter Zeit zeigen die Auktionen für Grundstücke eine Reihe widersprüchlicher Entwicklungen: Ein hochwertiges Grundstück in der Nähe des inneren Rings von Shanghai wurde von niemandem geboten, während kleinere Grundstücke in den Außenbezirken 29 Mal überboten wurden; ein hochwertiges Grundstück innerhalb des Fünften Rings in Peking in der Nähe von Wangjing wurde direkt von der Versteigerung ausgesetzt, während ein ähnliches Grundstück in den Außenbezirken zum Mindestgebot verkauft wurde. Im Grunde legen alle Immobilienunternehmen jetzt den Schutz ihres Cashflows an erster Stelle – die bisherigen Kriterien für den Grundstückserwerb sind somit obsolet, und die Branche sucht nach neuen Überlebensregeln.
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Detaillierte Analyse
1. Die „ungewöhnlichen“ Ergebnisse der aktuellen Grundstücksauktionen sind nicht auf Fehlurteile der Immobilienunternehmen zurückzuführen
Früher wurde der Wert eines Grundstücks anhand von drei Kriterien beurteilt: ob es sich in einem zentralen Bereich befindet, ob die Bebauungsdichte hoch ist (d.h. mehr Wohnungen gebaut werden können und somit mehr Geld verdient werden kann) sowie ob die umliegenden Einrichtungen vollständig sind. Mit diesen Kriterien ließen sich die Ergebnisse der Grundstücksauktionen in der Regel gut erklären.
Doch bei den aktuellen Auktionen wird nicht mehr nach dieser Logik gehandelt: Das Grundstück in Putuo, Shanghai, befindet sich in einer zentralen Lage, doch nur ein einziges Unternehmen bot zum Mindestgebot – obwohl der Startpreis 15 Milliarden Yuan betrug; ein kleineres Grundstück in Songjiang wurde hingegen von mehreren Unternehmen umgeboten und schließlich zu einem Aufpreis von 16 Prozent verkauft. In Peking wurde ein hochwertiges Grundstück innerhalb des Fünften Rings in der Nähe von Wangjing sogar von der Versteigerung ausgesetzt, während ein Grundstück in den Außenbezirken 174 Mal überboten und zu einem Aufpreis von 1,2 Milliarden Yuan verkauft wurde.
Der Grund dafür ist, dass das Kriterium „Wie schnell kann ich das investierte Geld zurückbekommen?“ eine viel größere Bedeutung gewonnen hat als die Lage oder die Infrastruktur – ein Kriterium, das in den alten Maßstäben nicht berücksichtigt wurde.
2. Das Schlimmste an den neuen Regeln ist nicht die Beschränkung von Krediten oder Kaufverboten, sondern die Veränderung des „Zeitplans für die Kapitalrückführung“ der Immobilienunternehmen
Viele Menschen denken, dass die neuen Immobilienregeln lediglich die Kaufbeschränkungen lockern. Tatsächlich ist die wichtigste Veränderung für die Unternehmen die neue Vorgabe, dass neue Projekte erst dann einen Vorverkaufsschein erhalten und Geld einnehmen dürfen, wenn die Hauptstruktur des Gebäudes vollständig fertiggestellt ist.
Früher konnten Immobilienunternehmen nach dem Erwerb eines Grundstücks bereits nach etwa sechs Monaten die Anzahlungen der Käufer und die Bankkredite erhalten und damit weitere Grundstücke erwerben. Viele Unternehmen konnten mit nur 20 Prozent eigenem Kapital Projekte in Gang setzen und durch hohe Umschlagraten wachsen.
Jetzt wird die Zeit, die benötigt wird, um das investierte Kapital zurückzubekommen, um mehr als das Doppelte verlängert: Zunächst müssen die Kosten für den Bau, die Materialien und die Löhne der Arbeiter gezahlt werden, bevor Geld eingenommen werden kann. Die zusätzlichen Zinsen können einen erheblichen Teil des Gewinns verschlingen. Unternehmen müssen daher vor dem Erwerb eines Grundstücks genau berechnen, ob sie über ausreichend Mittel verfügen, um die Baukosten zu tragen. Unternehmen ohne solche Mittel wagen es nicht, solche Grundstücke zu erwerben.
3. Die neue Präferenz der Immobilienunternehmen beim Grundstückserwerb: Lieber kleine Grundstücke in den Außenbezirken als große Grundstücke in zentralen Gebieten
Innerhalb der Unternehmen hat sich eine neue Vorgehensweise beim Grundstückserwerb entwickelt:
Erstens werden bevorzugt Grundstücke mit niedrigem Gesamtwert ausgewählt; große Grundstücke im Wert von mehreren Milliarden Yuan werden kaum angeboten. In Shanghai gab es beispielsweise nur fünf Unternehmen, die über die nötigen Mittel verfügten, um das 15 Milliarden Yuan teure Grundstück zu erwerben. Kleinere Grundstücke im Wert von 500 bis 100 Millionen Yuan werden hingegen von mehr Unternehmen umgeboten.
Zweitens werden Grundstücke mit niedriger Bebauungsdichte bevorzugt – das bedeutet, dass dort eher Einfamilienhäuser und Villen gebaut werden können. Solche Grundstücke benötigen keine hohen Gebäude, sondern können innerhalb von einem bis anderthalb Jahren fertiggestellt werden, was die Kapitalrückführung deutlich beschleunigt.
4. Die größten Probleme der Immobilienunternehmen sind nicht die neuen Grundstücke, sondern die bereits erworbenen Grundstücke
Das Schwierigste für die Unternehmen sind die bereits erworbenen Grundstücke, die vor den neuen Regeln erworben wurden. Laut den neuen Vorgaben können diese Grundstücke erst nach Fertigstellung der Hauptstruktur des Gebäudes verkauft werden.
Früher konnten Immobilienunternehmen bereits nach dem Erwerb eines Grundstücks Geld einnehmen und damit weitere Grundstücke erwerben. Jetzt müssen sie jedoch erst die Baukosten tragen, bevor sie Geld verdienen können – was zu erheblichen finanziellen Belastungen führt. Viele Unternehmen überlegen daher, andere Unternehmen als Partner einzubeziehen oder mit den lokalen Behörden zu verhandeln, um die Grundstücke aufteilen oder die vorgeschriebenen kommerziellen und öffentlichen Einrichtungen anzupassen, um die Anfangsinvestitionen zu reduzieren.
5. Zwei offensichtliche Trends, die die Allgemeinbevölkerung betreffen:
1. In Zukunft werden es kaum noch Supergrundstücke im Wert von mehreren Milliarden Yuan geben. Die lokalen Behörden werden die Grundstücke wahrscheinlich in kleinere Teile aufteilen, um sie leichter verkaufen zu können. Dadurch werden es mehr kleinere, aber qualitativ hochwertige Wohnprojekte geben.
2. Die Wahrscheinlichkeit, dass Immobilienprojekte unvollendet bleiben, wird deutlich sinken. Nach den neuen Regeln können Immobilien erst nach Fertigstellung verkauft werden. Dadurch werden die Käufer schneller ihre Wohnungen erhalten, und der Anteil an fertigen Wohnungen wird steigen. Immobilienunternehmen bevorzugen es daher, schnell Geld zu verdienen, anstatt lange Zeit in den Bau zu investieren.