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I. Resumen rápido del contenido principal
Las nuevas políticas inmobiliarias anunciadas a finales de agosto han modificado las reglas relativas a la preventa y los créditos. El cambio más significativo es el retraso considerable en el momento en que las empresas inmobiliarias pueden recaudar los ingresos de la venta de sus propiedades, lo que rompe completamente la lógica de inversión basada en un alto volumen de transacciones que ha prevalecido durante los últimos diez años. Recientemente, en las subastas de terrenos se han observado fenómenos contraintuitivos: un terreno de gran valor en el centro de Shanghái no ha encontrado comprador, mientras que un terreno más pequeño en las afueras ha sido adquirido después de 29 rondas de licitación con precios superiores a los iniciales; en Pekín, un terreno de calidad cercano a Wangjing dentro del quinto anillo urbano ha sido suspendido temporalmente para su venta, mientras que un terreno de baja densidad en las afueras ha sido adquirido después de 174 rondas de licitación. En esencia, todas las empresas inmobiliarias dan prioridad a mantener un flujo de caja estable, y los criterios de inversión en terrenos utilizados en el pasado ya no son válidos. La industria está buscando nuevas reglas para su supervivencia.
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II. Análisis detallado
1. Los resultados “anormales” de las subastas de terrenos no se deben a que las empresas inmobiliarias hayan cometido errores de juicio
Anteriormente, para determinar el valor de un terreno, se consideraban tres indicadores clave: si se encontraba en una zona central, si tenía una alta densidad de construcción (lo que permitía construir más casas y generar más ingresos) y si contaba con servicios completos en sus alrededores. Con estos criterios, los resultados de las subastas eran bastante predecibles.
Sin embargo, las subastas recientes no siguen esta lógica: el terreno de Zhenru en Putuo, Shanghái, ubicado en una zona central, se vendió por solo 15 mil millones de yuanes, a pesar de su valor; en cambio, un terreno más pequeño en Songjiang, en las afueras, fue adquirido después de una licitación con un sobreprecio del 16%. En Pekín, un terreno de gran valor cerca de Wangjing fue suspendido para su venta, mientras que otro terreno de baja densidad en las afueras fue adquirido después de 174 rondas de licitación con un sobreprecio de 1200 millones de yuanes. Esto indica que las empresas inmobiliarias dan prioridad a saber cuánto tiempo les llevará recuperar el dinero invertido, un indicador mucho más importante que la ubicación o los servicios disponibles.
2. Lo más drástico de las nuevas políticas no son las restricciones crediticias, sino el cambio en el “reloj de recuperación de costos” para las empresas inmobiliarias
Muchas personas piensan que las nuevas políticas inmobiliarias simplemente relajan las restricciones para la compra de viviendas, pero el cambio más importante para las empresas inmobiliarias es que los nuevos requisitos exigen que los proyectos recién iniciados solo puedan obtener permisos de preventa y comenzar a vender después de que la estructura principal del edificio esté completamente terminada.
Anteriormente, las empresas inmobiliarias podían comenzar a vender propiedades unos seis meses después de adquirir el terreno, recaudando el pago inicial de los compradores y los préstamos bancarios. Con las nuevas reglas, deben invertir todo el dinero necesario para la construcción antes de poder empezar a ganar dinero. Esto significa que el tiempo necesario para recuperar el capital se ha duplicado, lo que puede reducir significativamente sus ganancias. Las empresas deben calcular si tienen suficientes fondos para mantenerse hasta que el edificio esté terminado; sin ello, no se atreven a invertir en terrenos.
3. Las nuevas preferencias de las empresas inmobiliarias: prefieren terrenos pequeños en las afueras a los grandes en zonas centrales
Actualmente, las empresas inmobiliarias prefieren adquirir terrenos pequeños en las afueras en lugar de los grandes en zonas centrales. Esto se debe a dos factores principales: primero, los terrenos de gran valor suelen requerir una inversión significativa que pocas empresas pueden afrontar. Segundo, los terrenos de baja densidad permiten construir edificios más bajos (de 3 a 5 pisos), lo que acelera el proceso de construcción y reduce el tiempo necesario para recaudar dinero. Además, los terrenos de baja densidad suelen estar ubicados en áreas con un mercado inmobiliario más estable.
4. El mayor problema para las empresas inmobiliarias no es adquirir nuevos terrenos, sino gestionar los ya adquiridos
El desafío más grande es cómo manejar los terrenos que ya han comprado antes de la implementación de las nuevas políticas. Estos terrenos se adquirieron basándose en la expectativa de obtener ingresos rápidamente, pero ahora las empresas deben invertir más tiempo y dinero antes de poder comenzar a ganar dinero. Muchas empresas están considerando opciones como asociarse con otras empresas para compartir los costos o negociar con los gobiernos locales para dividir los terrenos en partes más pequeñas y ajustar los requisitos de construcción de instalaciones comerciales y públicas.
5. Dos tendencias claras que afectarán a los ciudadanos comunes
Primero, las subastas de terrenos probablemente no incluirán terrenos de gran valor en el futuro. Los gobiernos locales dividirán los terrenos grandes en partes más pequeñas para facilitar su venta. Esto llevará a la aparición de más propiedades de tamaño más reducido en el mercado. Segundo, la probabilidad de comprar propiedades inacabadas disminuirá, ya que los proyectos solo podrán venderse después de que estén terminados. Esto significa que los compradores podrán recibir sus viviendas en un plazo de poco más de un año, y la proporción de viviendas listas para mudarse aumentará, ya que las empresas prefieren venderlas rápidamente para obtener ingresos.