Résumé rapide du contenu principal
La nouvelle politique immobilière annoncée à la fin août a modifié les règles relatives aux préventes et aux crédits. Le changement le plus important consiste à repousser de manière significative le délai de recouvrement des fonds générés par la vente des logements, brisant ainsi la logique selon laquelle les entreprises immobilières finançaient leur acquisition de terrains grâce à un taux de rotation élevé des fonds au cours des dernières années. Récemment, les enchères sur les terrains ont montré une forte divergence des résultats, allant à l'encontre de l'intuition : un terrain stratégique situé près du centre-ville de Shanghai n'a pas suscité d'intérêt, tandis qu'un petit terrain en banlieue a été vendu après 29 tours d'enchères à un prix majoré ; un terrain de qualité situé à l'intérieur de la cinquième ceinture de Pékin, voisin de Wangjing, a été suspendu temporairement à la vente, tandis qu'un autre terrain de faible densité en banlieue a été vendu après 174 tours d'enchères à son prix de base. En réalité, toutes les entreprises immobilières donnent maintenant la priorité à la stabilité de leur trésorerie, et les critères d'investissement en matière d'acquisition de terrains utilisés pendant des années sont devenus obsolètes. L'ensemble de l'industrie cherche à redéfinir de nouvelles règles de survie.
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Analyse détaillée
1. Les résultats anormaux des enchères sur les terrains ne sont pas dus à une erreur des entreprises immobilières
Auparavant, pour évaluer la valeur d'un terrain, on se basait sur trois critères clairs : sa situation géographique, son taux de densité (qui déterminait la capacité à construire et à vendre plus de logements) et les services annexes disponibles. Ces critères permettaient d'obtenir des résultats généralement fiables lors des enchères. Cependant, les dernières enchères ne suivent plus cette logique : le terrain de Zhenru à Putuo, à Shanghai, situé entre le centre et la cinquième ceinture, a été vendu pour seulement 15 milliards de yuans, malgré son emplacement stratégique, car seule une entreprise immobilière a proposé un prix de base ; en revanche, un petit terrain à Songjiang, en banlieue, a été vendu après 16 tours d'enchères à un prix majoré de 16 %. À Pékin, un terrain de valeur près de Wangjing a été suspendu à la vente, tandis qu'un autre terrain de faible densité en banlieue a été vendu après 174 tours d'enchères à un prix majoré de 1,2 milliard de yuans. La raison en est que les entreprises immobilières accordent désormais une importance décuplée à la rapidité avec laquelle elles peuvent récupérer leur investissement, un critère beaucoup plus important que l'emplacement ou les services annexes.
2. La mesure la plus drastique de la nouvelle politique n'est pas la limitation des prêts ou des achats
Beaucoup pensent que la nouvelle politique immobilière vise à assouplir les restrictions sur l'achat de logements, mais le changement le plus significatif concerne les entreprises immobilières. La nouvelle réglementation exige que les projets nouvellement lancés ne puissent pas obtenir de permis de prévente et commencer à vendre avant que la structure principale du bâtiment ne soit entièrement achevée. Auparavant, les entreprises immobilières pouvaient obtenir les paiements des acheteurs et les prêts bancaires environ six mois après l'acquisition du terrain, ce qui leur permettait de financer rapidement de nouveaux projets. Aujourd'hui, ce délai a été prolongé de 1 à 2 ans. Les entreprises doivent d'abord financer eux-mêmes la construction, l'achat des matériaux et les salaires des ouvriers avant de pouvoir commencer à percevoir des revenus. Cela double le temps nécessaire pour récupérer les fonds et peut réduire considérablement leurs profits.
3. Les nouvelles préférences des entreprises immobilières en matière d'acquisition de terrains
Les entreprises immobilières privilégient désormais les petits terrains en banlieue plutôt que les grands terrains en centre-ville. Deux tendances sont particulièrement notables : elles choisissent généralement des terrains de faible valeur et de faible densité, car ils permettent de construire des maisons ou des villas de petite taille, ce qui accélère le processus de construction et réduit le temps nécessaire pour récupérer les fonds. De plus, elles exigent que les projets soient rentables en moins de deux ans. Elles évitent également les grands terrains stratégiques, car elles ne peuvent pas se permettre de financer leur acquisition avec les seuls fonds disponibles.
4. Les problèmes rencontrés par les entreprises immobilières
Les entreprises immobilières font face à de nouveaux défis avec les terrains déjà acquis avant la nouvelle politique. Elles doivent réévaluer leurs investissements et décider s'il est plus avantageux de continuer à développer ces terrains ou de les céder. Si elles choisissent de continuer, elles doivent assumer les coûts supplémentaires dus aux intérêts et aux dépenses de financement. Elles peuvent également négocier avec les autorités locales pour diviser les grands terrains en plusieurs petits lots ou ajuster les projets prévus pour réduire les investissements initiaux.
5. Deux tendances claires pour les particuliers
À l'avenir, il sera moins fréquent de voir des terrains de très grande taille mis aux enchères, car les autorités locales privilégieront la vente de lots plus petits pour faciliter leur vente. De plus, le risque d'acheter des projets inachevés diminuera, car les projets ne pourront être vendus qu'après l'achèvement de leur construction. La proportion de logements achevés augmentera, car les entreprises préfèrent vendre rapidement pour récupérer leurs fonds.