一、核心内容の迅速なまとめ
8月末に発表された不動産新政策では、予售（販売前の許可）や融資に関する規則が調整されました。最も重要な変更点は、不動産企業が住宅を売却して資金を回収するタイミングを大幅に後ろ倒しにしたことであり、これにより過去10年以上にわたって不動産企業が高い資金回転率を活用して土地を取得してきた従来の仕組みが根本的に崩れました。最近、各地で行われた土地競売では、常識に反する奇妙な結果が見られました。例えば、上海の内環（中心部）の隣にある数十億円の価値がある土地には誰も応札せず、遠郊の小さな土地が29回もの入札を経て高値で売却されたり、北京の五環内で望京に隣接する優良な土地の売却が一時的に中止されたり、同じ条件の遠郊の低密度土地が底値で売却されたりしました。本質的には、すべての不動産企業が「キャッシュフローの破綻を防ぐ」ことを最優先にしており、過去10年以上にわたって使用されてきた土地取得の基準がすべて無効になり、業界全体が新しい生存規則を模索している状態です。
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二、詳細な解説
1. 現在の土地競売の「異常な結果」は、不動産企業の土地選定ミスではない
以前は、土地の価値を判断する際には3つの明確な指標を使っていました：中心部に位置しているか、容積率が高いか（より多くの住宅を建ててより多くの収入を得られるか）、周辺のインフラが整っているかです。これらの基準を使えば、土地競売の結果はほぼ間違いなく予測できました。
しかし、最近の土地競売ではこの論理が全く機能していません。例えば、上海の普陀区にある真如地区は内環と中環の間に位置する中心部の土地で、150億円の起拍価格にもかかわらず、応札したのは1社だけでした。一方で、遠郊の松江区の小さな土地では多くの不動産企業が競争し、最終的には16％のプレミアムで売却されました。北京ではさらに極端で、五環内で望京に隣接する優良な土地の売却が中止され、遠郊の温榆河地区の土地は174回もの入札を経て12億円のプレミアムで売却されました。これは、不動産企業が郊外の方が市中心部よりも良いと考えているわけではなく、従来の基準には「投じた資金をいつ回収できるか」という非常に重要な指標が欠けていたためです。この指標の重要性は、土地の位置やインフラよりも10倍も高いため、従来の基準では新しい土地競売の結果を説明できません。
2. 今回の新政策で最も厳しいのは融資制限や購入制限ではなく、不動産企業の「資金回収のタイミング」の変更です
多くの人は、この不動産新政策が購入制限を緩和するものだと考えていますが、実際には不動産企業にとって最も大きな影響を与えるのは、新規に着工するプロジェクトでは建物の主要構造がすべて完成した後でなければ予售許可を取得して住宅を売却して資金を回収できないという規則の変更です。
以前はどうだったかというと、不動産企業が土地を取得すると、基礎工事を始めて2、3階が完成した時点で予售許可を取得し、購入者からの頭金や銀行のローンを受け取って次の土地を取得することができました。多くの不動産企業は自己資金の20％を投じるだけでプロジェクトを開始でき、高い資金回転率によって事業を拡大していました。
しかし、今では資金回収のタイミングが1〜2年も後ろ倒しになりました。建物を建てるための資金、材料を購入するための資金、労働者の給与などをすべて前払いしなければならず、資金の占有期間が倍以上になります。その結果、余分に発生する利息だけでプロジェクトの利益が大幅に減少します。以前に計算していた収益はすべて無効になり、不動産企業は土地を取得する前に「自己資金が建物完成まで持ちこたえられるか」をしっかりと計算しなければなりません。その資力がなければ、どんなに魅力的な土地でも手を出すことはできません。
3. 不動産企業の新しい土地取得の傾向
現在、不動産企業の間では新しい暗黙のルールが形成されています。主な特徴は2つあります：
第一に、総価格が低い小さな土地を優先して選ぶことです。数十億円の価値がある中心部の大規模な土地にはほとんどの企業が手を出しません。例えば、上海の真如地区の土地では、数十億円の自己資金を一括で前払いできる不動産企業は全国で5社以下であり、応札する企業もほとんどありません。一方で、5億円や10億円程度の小さな土地なら、地域に根ざした不動産企業なら誰でも資金を出せるため、入札者が多く、プレミアムで売却されることが多いです。さらに、多くの不動産企業は今後は10億円以下で200〜300戸の住宅を建てることができる小規模なプロジェクトを優先し、2年以内に資金を回収することを要求しています。
第二に、容積率が低い低密度土地を優先することです。つまり、小さな洋館や別荘を建てることができる土地です。このような土地では高層ビルを建てる必要がなく、3〜5階建ての建物であれば1年未満で完成し、資金の占有期間が大幅に短縮されるため、不動産企業にとって魅力的です。もちろん、すべての低密度土地が人気があるわけではありません。例えば、北京の温榆河地区の土地の隣には中央別荘地があり、以前は同じ地域の物件が7万円以上で80％以上売れていたため、174回もの入札がありました。しかし、人里離れた場所にある低密度土地では誰も興味を示しません。
4. 不動産企業が現在最も頭を悩ませているのは新しい土地の取得ではなく、以前に取得した既存の土地の「計算が合わないこと」です
新しい土地の取得よりも困難なのは、新政策以前に取得したがまだ着工していない既存の土地です。これらの土地については、不動産企業は「基礎工事が始まれば資金を回収できる」という従来のルールに基づいて計算をしていましたが、現在では資金回収が1年以上遅れており、余分に発生する利息や前払いのコストが利益を大幅に減らしてしまいます。開発を続ける場合は、その資金を使って次の土地を取得する必要がありますが、会社のキャッシュフローが逼迫します。土地を返却する場合は、以前に支払った数億円から数十億円の手付金が無駄になり、大きな損失につながります。
現在、多くの不動産企業は他の企業を引き込んで株主になってもらい、資金の負担を分担するか、地方政府と交渉して大規模な土地を小さな土地に分割して段階的に開発するか、または建設が義務付けられていた大型商業施設や公共施設の要件を調整して初期の資金投入を減らすなどの解決策を模索しています。
5. 一般消費者にとって明らかな2つの傾向
第一に、今後の土地競売では数十億円や数百億円規模の超大型土地はほとんど出現しなくなるでしょう。地方政府は土地がスムーズに売れるように、大規模な土地を小規模な土地に分割して売却する可能性が高いです。その結果、市場にはより多くの小規模で魅力的な住宅が登場し、数百万平方メートル規模の超大型住宅プロジェクトは減少するでしょう。
第二に、今後は未完成住宅を購入するリスクが大幅に減少します。新規の規則では建物が完成してからのみ販売が可能であり、いわゆる「期房」（完成予定の住宅）でも最大で1年以上待たなければなりません。また、将来的には完成済み住宅の割合が増加するでしょう。なぜなら、不動産企業も長期間資金を前払いして建設することを望んでいないからです。早期に完成済み住宅を売却して資金を回収する方が何よりも重要だからです。