1. 핵심 내용 요약
8월 말에 발표된 부동산 신정책은 예매 및 신용 관련 규칙을 조정했으며, 가장 중요한 변화는 부동산 기업이 주택을 판매하여 자금을 회수하는 시점을 대폭 뒤로 미룬 것입니다. 이로 인해 지난 10여 년 동안 부동산 기업들이 높은 자금 회전율을 통해 토지를 확보해 온 기존 방식이 완전히 바뀌었습니다. 최근 각 지역에서 열린 토지 경매에서는 이성에 반하는 현상들이 나타났습니다: 상하이 내곽 근처의 수십억 원 규모의 핵심 토지는 아무도 인수하지 않았지만, 외곽의 작은 토지는 29라운드에 걸쳐 경쟁이 벌어졌으며; 베이징 5환 내에 위치하고 왕징과 인접한 우수한 토지는 경매가 중단되었고, 외곽의 저밀도 토지는 174라운드에 걸쳐 경쟁이 벌어져 최저 가격에 매각되었습니다. 본질적으로 모든 부동산 기업들은 “현금 흐름의 붕괴를 막는 것”을 최우선으로 하고 있으며, 과거 10여 년 동안 사용해 온 토지 확보 및 투자 기준은 모두 무효가 되었습니다. 부동산 업계는 새로운 생존 규칙을 모색하고 있습니다.
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2. 상세한 해석
2.1 현재 토지 경매의 “이상한 결과”는 부동산 기업들이 토지를 잘못 판단한 것이 아닙니다
이전에는 토지의 가치를 판단할 때 세 가지 핵심 지표를 보았습니다: 핵심 지역에 위치하는지, 용적률이 높은지(더 많은 주택을 지어 더 많은 돈을 벌 수 있는지), 주변 시설이 완비되어 있는지. 이 세 가지 기준을 적용하면 토지 경매 결과가 대체로 맞았습니다.
하지만 최근의 토지 경매는 이러한 논리에 따르지 않습니다: 상하이 푸토의 진루 토지는 내곽과 중곽 사이에 위치한 핵심 지역임에도 불구하고, 150억 원의 시작 가격에 단 한 곳의 부동산 기업만이 최저 가격으로 입찰에 참여했습니다; 반면에 외곽 송장의 작은 토지는 많은 부동산 기업들이 경쟁하여 16%의 프리미엄으로 매각되었습니다. 베이징에서는 더욱 극단적으로, 5환 내에 위치하고 왕징과 인접한 금강 토지는 경매가 중단되었고, 외곽의 윈유허 토지는 두 곳의 부동산 기업이 174라운드에 걸쳐 경쟁하여 12억 원의 프리미엄으로 매각되었습니다. 이는 부동산 기업들이 이제 “현금 흐름의 안정성”을 가장 중요하게 여기고 있으며, 과거의 토지 확보 및 투자 기준이 더 이상 적용되지 않는다는 것을 의미합니다.
2.2 이번 신정책의 가장 강력한 조치는 대출 제한이나 구매 제한이 아니라, 부동산 기업의 “자금 회수 시간”을 직접 바꾼 것입니다
많은 사람들은 이번 부동산 신정책이 주택 구매 제한을 완화하는 것이라고 생각하지만, 실제로 부동산 기업에 가장 큰 영향을 미치는 변화는 일반인들이 거의 주목하지 못하는 것입니다: 새로 시작하는 프로젝트는 건물의 주체 구조가 완전히 완공된 후에만 예매 허가를 받아 주택을 판매하고 자금을 회수할 수 있습니다.
이전에는 어떻게 되었을까요? 부동산 기업이 토지를 확보한 후, 구덩이를 파고 지상 2~3층이 나오면 예매를 시작할 수 있었으며, 이는 토지 확보 후 약 6개월 만에 구매자의 선불금과 은행 대출을 받을 수 있음을 의미했습니다. 많은 부동산 기업이 20%의 자체 자금만으로 프로젝트를 시작할 수 있었고, 높은 자금 회전율을 통해 사업을 확장할 수 있었습니다.
이제는 부동산 기업의 자금 회수 시간이 1~2년 정도 뒤로 밀렸습니다: 먼저 건물을 짓는 데 드는 돈, 자재를 구입하는 데 드는 돈, 근로자에게 지불하는 임금을 모두 미리 지불해야 하며, 건물이 완공된 후에야 돈을 받을 수 있습니다. 자금이 차지하는 시간이 두 배 이상 늘어났으며, 이로 인한 이자만으로도 프로젝트의 이익이 상당 부분 손실될 수 있습니다. 이전에 계산했던 모든 수치는 무효가 되었으며, 부동산 기업은 토지를 확보하기 전에 먼저 자신의 여유 자금이 건물 완공까지 충분한지를 계산해야 합니다. 그런 자금력이 없다면 아무리 좋은 토지도 인수할 수 없습니다.
2.3 부동산 기업의 새로운 토지 확보 선호도: 외곽의 작은 토지를 선호하고, 핵심 지역의 큰 토지는 피합니다
이제 부동산 기업들 사이에는 새로운 내부 규칙이 형성되었습니다:
첫째, 총 가격이 낮은 작은 토지를 우선적으로 선택합니다. 수십억 원 규모의 핵심 토지는 거의 아무도 인수하지 않습니다. 예를 들어, 상하이의 150억 원 진루 토지는 중국 전체에서도 수십억 원의 자체 자금을 한 번에 투자할 수 있는 부동산 기업은 5곳이 채 되지 않으며, 입찰에 참여하는 곳도 거의 없습니다. 반면에 5억 원, 10억 원 규모의 작은 토지는 지역별 부동산 기업이라면 누구나 자금을 투자할 수 있으며, 경쟁이 치열하여 프리미엄으로 매각됩니다. 심지어 많은 부동산 기업들은 앞으로 10억 원 이하의 토지를 확보하고 200~300채의 주택을 지을 수 있는 소규모 프로젝트를 목표로 하며, 2년 이내에 자금을 회수해야 한다고 명확히 하고 있습니다.
둘째, 저용적률의 저밀도 토지를 우선적으로 선택합니다. 즉, 작은 저층 주택이나 별장을 지을 수 있는 토지입니다. 이러한 토지는 20~30층의 고층 건물을 짓지 않아도 되며, 3~5층의 건물을 지으면 1년도 채 안에 완공될 수 있어 자금 회수 속도가 빠릅니다. 자금이 차지하는 시간이 짧아 부동산 기업에게 인기가 있습니다. 물론 모든 저밀도 토지가 경쟁 대상은 아닙니다. 예를 들어, 베이징 윈유허 토지 옆에는 중앙 별장 지역이 있으며, 이전에 같은 지역의 프로젝트가 7만 원 이상에 팔렸음에도 불구하고 80% 이상이 매각되었습니다. 안정적인 구매력을 가진 고객층이 있기 때문에 174라운드에 걸쳐 경쟁이 벌어졌습니다. 반면에 외진 곳의 저밀도 토지는 아무도 원하지 않습니다.
2.4 부동산 기업이 가장 고민하는 것은 새로운 토지를 확보하는 것이 아니라, 이미 확보한 기존 토지의 “계산 문제”입니다
새로운 토지를 확보하는 것보다 더 어려운 것은 신정책 이전에 이미 확보했지만 아직 공사를 시작하지 않은 기존 토지입니다. 이제 부동산 기업들은 두 가지 어려움에 처해 있습니다:
첫째, 이러한 토지를 확보할 때는 “지상에 나오면 자금을 회수할 수 있다”는 기존 규칙에 따라 계산을 했으며, 이전에는 이익이 10% 이상이었습니다. 하지만 이제 자금 회수가 1년 이상 지연되어 추가로 발생하는 이자와 자금 조달 비용으로 인해 손실이 발생할 수 있습니다. 계속 개발하려면 이 자금을 사용하여 다른 토지를 확보해야 하지만, 전체 회사의 현금 흐름이 긴장됩니다. 토지를 포기하려면 이미 지불한 수억 원에서 수십 억 원의 보증금이 모두 손실됩니다.
부동산 기업들이 생각하는 해결책은 다른 부동산 기업을 유치하여 공동으로 자금 부담을 분담하거나, 지방 정부와 협상하여 큰 토지를 여러 개의 작은 토지로 분할하여 단계적으로 개발하거나, 기존에 요구되었던 대형 상업 시설이나 공공 시설을 조정하여 초기 자금 투자를 줄이는 것입니다.
2.5 일반인과 관련된 두 가지 명확한 추세
첫째, 앞으로 토지 경매에서 수십 억 원, 수백 억 원 규모의 초대형 토지는 거의 나오지 않을 것입니다. 지방 정부는 토지가 원활하게 매각되도록 대형 토지를 작은 토지로 분할하여 매각할 가능성이 높으며, 시장에는 더 많은 소규모이지만 좋은 주택이 등장할 것입니다. 수백만 평방미터 규모의 대형 주택은 점점 줄어들 것입니다.
둘째, 앞으로 미완성 주택을 구매할 확률이 크게 줄어들 것입니다. 새로운 규정에 따라 프로젝트는 완공된 후에만 판매할 수 있으므로, 구매한 “기간제 주택”은 최대 1년 이상 기다릴 필요가 없으며, 앞으로는 완성된 주택의 비중이 점점 높아질 것입니다. 결국 부동산 기업도 장기간 자금을 투자하여 건물을 짓는 것을 원하지 않으며, 빨리 완성된 주택을 판매하여 자금을 회수하는 것이 더 중요합니다.