Краткое изложение основного содержания
В конце августа были введены новые правила в сфере недвижимости, касающиеся предварительной продажи и кредитования. Самым значительным изменением стало существенное отсрочение сроков получения доходов от продажи недвижимости застройщиками, что полностью нарушило привычный подход, существовавший на протяжении последних десятилетий, к получению средств за счет высокой оборотности. В последнее время на аукционах по продаже земли наблюдается странное распределение интересов: крупные участки вблизи центра Шанхая остаются без покупателей, в то время как мелкие участки в отдаленных районах продаются по повышенным ценам после 29 раундов торгов; в Пекине качественные участки в пределах пятого кольца, расположенные рядом с районом Ванцзин, временно не выставляются на продажу, в то время как участки в отдаленных районах с низкой плотностью застройки продаются после 174 раундов торгов по минимальной цене. По сути, все застройщики сейчас ставят безопасность своего денежного потока на первое место, и старые критерии инвестирования в землю, использовавшиеся на протяжении десятилетий, полностью утратили свою актуальность; индустрия недвижимости ищет новые правила для своего развития.
---
Подробный анализ
1. «Аномальные результаты» на аукционах не связаны с ошибками застройщиков
Раньше для оценки ценности участка использовались три основных критерия: расположение, высота плотности застройки (возможность строительства большего количества жилья и получения большей прибыли) и наличие инфраструктуры. Согласно этим критериям, результаты аукционов обычно были предсказуемы.
Однако на последних аукционах все идет совершенно иначе: участок в районе Чжэнру в Путо, расположенный между внутренним и средним кольцом Шанхая, стоимостью 15 миллиардов юаней, купил лишь один застройщик по минимальной цене; в отдаленном районе Сунцзян мелкий участок был куплен по цене, превышающей начальную на 16%. В Пекине участок в пределах пятого кольца, расположенный рядом с районом Ванцзин, временно не выставлялся на продажу, в то время как участок в отдаленном районе Вэньюйхэ был куплен после 174 раундов торгов с повышением цены на 1,2 миллиарда юаней.
Проблема не в том, что застройщики сошли с ума и считают отдаленные районы лучше центра города, а в том, что в старых критериях отсутствовал важнейший показатель: сколько времени потребуется, чтобы вернуть вложенные средства. Этот показатель теперь в 10 раз важнее местоположения и наличия инфраструктуры, и старые критерии уже не могут объяснить новые результаты аукционов.
2. Самым суровым аспектом новых правил является изменение сроков возврата инвестиций застройщиками
Многие думают, что новые правила направлены на смягчение ограничений на покупку недвижимости, но на самом деле наибольшее влияние они оказывают на саму деятельность застройщиков. Новые правила требуют, чтобы проекты, только начавшиеся, могли получить разрешение на предварительную продажу и начать сбор доходов только после того, как основная часть здания будет построена.
Раньше застройщики могли получить первоначальный взнос покупателей и кредиты от банков примерно через полгода после приобретения земли. Многие застройщики могли использовать всего 20% собственных средств для начала проекта и развиваться за счет высокой оборотности. Теперь сроки возврата инвестиций увеличились примерно вдвое: застройщикам придется внести все средства на строительство, покупку материалов и оплату труда, и только после завершения строительства они смогут начать получать доходы. Это значительно увеличивает временные затраты и снижает прибыльность проектов.
3. Новые предпочтения застройщиков при приобретении земли
Среди застройщиков сформировались новые негласные правила: они предпочитают мелкие участки в отдаленных районах крупным участкам в центре города.
В первую очередь они выбирают участки с низкой стоимостью; крупные участки стоимостью в сотни миллиардов практически никто не хочет покупать. Например, на аукционе в Шанхае участок стоимостью 15 миллиардов купил лишь один застройщик. В отдаленном районе Сунцзян мелкий участок был куплен по цене, превышающей начальную на 16%. В Пекине участок в пределах пятого кольца временно не выставлялся на продажу, в то время как участок в отдаленном районе Вэньюйхэ был куплен после 174 раундов торгов.
Застройщики также предпочитают участки с низкой плотностью застройки, на которых можно строить небольшие дома и виллы. Такие участки позволяют быстрее получить доходы и сокращают временные затраты. Конечно, не все участки с низкой плотностью привлекают интерес: например, участок рядом с районом Ванцзин имеет стабильную рыночную базу покупателей, поэтому он был куплен после 174 раундов торгов.
4. Главная проблема застройщиков — не приобретение новых участков, а обработка уже приобретенных
Более сложной проблемой для застройщиков является обработка уже приобретенных участков. Раньше они рассчитывали свои затраты исходя из правил, согласно которым можно было начать сбор доходов сразу после начала строительства. Теперь, когда сроки возврата инвестиций увеличились, многие застройщики сталкиваются с финансовыми трудностями. Например, если застройщик купил участок и начал строительство, но не смог получить необходимые средства вовремя, он может потерять прибыль.
Решения этой проблемы включают сотрудничество с другими застройщиками или переговоры с местными властями о разделении крупных участков на более мелкие для последующей разработки или изменении условий строительства коммерческих и общественных объектов.
5. Очевидные тенденции, касающиеся обычных покупателей
В будущем на аукционах появится меньше крупных участков стоимостью в десятки и сотни миллиардов юаней; местные власти будут разделять крупные участки на более мелкие для лучшей их продажи. Количество крупных проектов с большой площадью сократится. Также вероятность покупки незавершенных строек снизится, поскольку проекты смогут быть проданы только после завершения строительства. Доля готовой недвижимости увеличится, поскольку застройщики стремятся быстрее получить доходы от продажи готовых объектов.