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Zusammenfassung der Kerninhalte in verständlicher Sprache
In letzter Zeit wird in der Immobilienbranche eine Regeländerung umgesetzt, die alle Beteiligten betrifft: Der Verkauf von fertiggestellten Häusern („Fertighäusern“) ist nicht mehr nur an Einzelstandorten als Pilotprojekte in kleinen Gebieten, sondern wird nun offiziell in die Kernanforderungen für die Grundstückszuteilung in Städten der ersten und zweiten Klasse aufgenommen. Nach der Einführung der neuen nationalen Immobilienpolitik am 28. August haben bereits Städte wie Quanzhou, Xiamen und Lishui klare Vorgaben erlassen, dass Häuser erst verkauft werden dürfen, nachdem sie vollständig fertiggestellt und die Bauabnahme bestanden haben. Zusammen mit früheren Pilotprojekten gibt es nun insgesamt 39 Städte, die entsprechende Richtlinien für den Verkauf von Fertighäusern erlassen haben. Die Politik wird derzeit nicht flächendeckend umgesetzt; sie betrifft weniger als 20 Prozent der neu vergebenen Grundstücke und wird zunächst in hochwertigen Gebieten als Pilotprojekte getestet. Kurzfristig wird dies die Gesamtversorgung auf dem Immobilienmarkt nicht stören. Es handelt sich jedoch um eine grundlegende Veränderung gegenüber der bisherigen Praxis, bei der Häuser bereits vor der Fertigstellung verkauft wurden. In Zukunft müssen Käufer nicht mehr mit dem Risiko leben, dass Projekte unvollendet bleiben. Die Gewinnlogik der Immobilienbranche muss sich daher grundlegend ändern.
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Detaillierte Erklärung
1. Der Verkauf von Fertighäusern ist keine „Konzeptversion“ mehr – es gibt drei Sicherheitsmaßnahmen gegen unvollendete Projekte
Viele Menschen haben vielleicht bereits von sogenannten „Quasi-Fertighäusern“ oder Häusern gehört, die bereits fertiggestellt wurden, bevor der Verkauf begann. Die aktuell in Kraft getretenen Standards für Fertighäuser sind jedoch die „endgültige Version“: Häuser dürfen erst verkauft werden, nachdem das gesamte Projekt abgeschlossen und die Bauabnahme erfolgt ist. Dabei muss auch die endgültige Eigentumsübertragung (die erste Registrierung des Immobilienwerts) offiziell abgewickelt worden sein. Das bedeutet, dass beim Kauf nicht nur das Haus zu 100 Prozent fertiggestellt ist, sondern auch die Grünflächen im Wohnkomplex, die Tiefgaragen sowie die dazugehörigen Geschäfte bereits vorhanden sind. Zudem wurden die Qualität des Hauses und die Rechtmäßigkeit der Eigentumsübertragung offiziell überprüft – es besteht somit kein Risiko, dass die tatsächlichen Bedingungen nicht den Versprechen entsprechen.
Der Verkauf von Fertighäusern wird außerdem mit zwei weiteren Sicherheitsmechanismen verbunden:
- „Projektgesellschaftsmodell“: Alle Mittel der Projektgesellschaft dürfen ausschließlich für dieses Projekt verwendet werden. Es ist illegal, wenn der Geschäftsführer der Muttergesellschaft die Mittel für andere Projekte abzieht oder vorzeitig Gewinne abzieht.
- „Hauptbankmodell“: Die Bank überwacht alle Mittel des Projekts und leitet die Entwicklungsfinanzierungen sowie die Einnahmen aus dem Verkauf in spezielle Konten um. Die Mittel werden je nach Baufortschritt ausgezahlt. Diese beiden Mechanismen reduzieren das Risiko, dass Projekte unvollendet bleiben, auf fast null.
2. Die Umsetzung erfolgt sehr langsam – es wird nicht sofort flächendeckend
Es gibt keinen Grund zur Sorge, dass morgen alle neuen Immobilien in der Nähe des eigenen Wohnorts als Fertighäuser verkauft werden und die Immobilienpreise dadurch plötzlich steigen. Derzeit wird der Verkauf von Fertighäusern schrittweise und mit kleinen Experimenten vorangetrieben. Laut Überwachungsdaten wurden nach der neuen Politik am 28. August nur bei 3 von insgesamt 18 neu vergebenen Grundstücken Fertighäuser gefordert – das entspricht einem Anteil von 16,7 %. Diese Grundstücke befinden sich in hochwertigen Gebieten, wie beispielsweise in Xiamen (Inselgebiet mit niedriger Bebauungsdichte und Luxuswohnungen) oder in Quanzhou (in zentralen Geschäftsvierteln).
Der Grund für diese langsame Umsetzung ist, dass man vermeiden will, dass alle Projekte erst fertiggestellt werden müssen, bevor sie verkauft werden, was zu Verzögerungen bei der Zahlung der Immobilienunternehmen führen und somit die Neuvermietungsmöglichkeiten beeinträchtigen könnte. Auf diese Weise wird die Versorgung auf dem Immobilienmarkt kurzfristig nicht gestört, und die Auswahlmöglichkeiten für normale Käufer bleiben unverändert.
3. Die „Ära des schnellen Gewinns durch hohe Finanzierungslaufzeiten“ für Immobilienunternehmen ist vorbei
Der Verkauf von Fertighäusern unterbricht die bisherige Strategie der Immobilienunternehmen, die auf schnelle Kapitalumlaufzeiten setzten: Früher konnten Immobilienunternehmen bereits nach dem Erwerb des Grundstücks mit dem Bau beginnen und Häuser verkaufen, sobald sie 3–5 Stockwerke hoch waren. Die Anzahlung und die Kredite der Käufer wurden direkt für den weiteren Bau verwendet, was es ermöglichte, mit relativ geringen Mitteln große Projekte zu realisieren. Die Gewinnmargen lagen dabei oft bei etwa 6 %.
Mit dem neuen System müssen Immobilienunternehmen jedoch erst selbst die Kosten für den vollständigen Bau tragen und alle Bauabnahmen durchführen, bevor sie das Geld vom Verkauf erhalten. Dadurch verlängert sich die Zeit, in der die Mittel im Projekt gebunden sind – allein die Kapitalkosten verschlingen einen großen Teil der Gewinne. Bei Projekten gleicher Größe beträgt die Gewinnmarge nur noch etwa 2,4 %, was etwa halb so viel ist wie früher. Kleine und mittlere Immobilienunternehmen, die auf hohe Finanzierungslaufzeiten setzten, werden dies nicht überstehen können. In Zukunft werden nur noch Immobilienunternehmen mit starken finanziellen Mitteln Grundstücke erwerben, und sie werden viel vorsichtiger bei ihren Investitionen sein. Die Differenzierung auf dem Immobilienmarkt wird sich weiter verstärken; in den meisten Städten der dritten und vierten Klasse wird es kaum noch Interesse an Grundstücken geben.
4. Für Käufer: Vorteile und neue Herausforderungen
Für normale Käufer sind die Vorteile des Verkaufs von Fertighäusern deutlich größer als die Nachteile: Sie müssen nicht mehr mit dem Risiko leben, dass Projekte unvollendet bleiben, und können beim Kauf direkt die tatsächlichen Bedingungen des Hauses überprüfen. Allerdings gibt es zwei neue Aspekte zu beachten:
- Die Neuvermietungsmöglichkeiten in Kerngebieten könnten vorübergehend eingeschränkt sein, da der Verkauf von Fertighäusern etwa ein Jahr später stattfindet als der von Rohbauhäusern.
- Die lokalen Regierungen könnten die Grundstückskosten etwas senken, um den Immobilienunternehmen etwas Gewinn zu ermöglichen. Daher ist zu erwarten, dass die Preise für Fertighäuser in Kerngebieten stabil bleiben werden.
Insgesamt bedeutet die neue Regelung eine grundlegende Veränderung für die Immobilienbranche – die Gewinnmargen werden sinken, und die Bedingungen für Käufer werden klarer und sicherer.