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Resumen en lenguaje sencillo del contenido principal
Recientemente, el mercado inmobiliario ha implementado un cambio de reglas que afecta a todos: la venta de viviendas ya construidas («viviendas finales») ya no es un proyecto piloto limitado a áreas específicas, sino que comienza a formar parte de los requisitos básicos para la asignación de terrenos en ciudades de primer y segundo nivel. Tras la introducción de la nueva política inmobiliaria nacional el 28 de agosto, ciudades como Quanzhou, Xiamen y Lishui han establecido requisitos claros de que las viviendas solo pueden venderse después de que estén completamente construidas y hayan pasado la inspección. Sumando estas medidas con las exploraciones anteriores, ya hay 39 ciudades en todo el país que han adoptado políticas relacionadas con la venta de viviendas finales. Actualmente, esta política no se está aplicando de manera uniforme; solo representa menos del 20% de los nuevos terrenos asignados, y se da prioridad a su implementación en áreas centrales y terrenos de calidad. A corto plazo, no afectará la oferta y la demanda general del mercado inmobiliario, pero representa un cambio radical en la forma en que se ha operado el sector durante más de 20 años, cuando se vendían viviendas antes de que estuvieran completadas. En el futuro, los compradores de viviendas no tendrán que arriesgarse a adquirir propiedades inacabadas, y la lógica de ganancia en la industria inmobiliaria tendrá que ser reescrita.
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Desglose detallado de la política
1. Las viviendas finales de esta vez no son una versión «conceptual», sino que cuentan con tres tipos de garantías contra la construcción inacabada
Muchas personas pueden haber escuchado de viviendas «casi finales» o «que se venden después de que se termina la estructura exterior», pero los estándares de viviendas finales que se están implementando ahora son la versión definitiva: no se pueden vender las viviendas solo después de que se complete la fachada; se debe esperar hasta que el proyecto completo haya finalizado la inspección y el registro oficial. Esto significa que, cuando pagas por la vivienda, no solo está 100% terminada, sino que también están disponibles el verde del complejo, los garajes y los comercios asociados, y la calidad de la vivienda y la legalidad de los derechos de propiedad han sido verificadas oficialmente. No hay posibilidad de que lo recibido no coincida con lo prometido.
Además, la venta de viviendas finales no se está implementando de manera aislada, sino que está vinculada a dos sistemas adicionales:
- El sistema de empresa del proyecto: todos los fondos de la empresa desarrolladora deben utilizarse únicamente para ese proyecto. Es ilegal que el propietario de la empresa matriz retire fondos para invertirlos en otros proyectos o distribuya ganancias de manera anticipada, lo que elimina la posibilidad de que la empresa huya con el dinero.
- El sistema del banco principal: el banco supervisa todos los fondos del proyecto y los ingresos de la venta de viviendas se depositan en una cuenta de supervisión exclusiva, asignándolos según el progreso del trabajo. Esto representa dos tipos de seguridad adicional para el proyecto, y la venta de viviendas finales es la tercera barrera, reduciendo casi a cero la posibilidad de que el proyecto quede inacabado.
2. El ritmo de implementación es muy gradual y no se pretende una aplicación generalizada a corto plazo
No hay razón para preocuparse de que todos los nuevos proyectos inmobiliarios cercanos a tu casa se conviertan en viviendas finales mañana y que los precios de las viviendas aumenten de repente. El avance de la venta de viviendas finales sigue un enfoque de prueba y error gradual: según los datos de monitoreo, de los 18 terrenos nuevos asignados después de la nueva política del 28 de agosto, solo 3 requieren la venta de viviendas finales, lo que representa solo el 16.7%, y todos son terrenos de calidad en áreas centrales. Por ejemplo, los terrenos en Xiamen son para viviendas de lujo en zonas de baja densidad en la isla, con precios de partida de casi 60,000 yuanes por metro cuadrado, mientras que en Quanzhou se trata de terrenos escasos en áreas comerciales centrales de la ciudad, que no son áreas de gran demanda.
La razón por la que no se está implementando de manera generalizada es para evitar que todos los proyectos tengan que completarse antes de poder venderse, lo que podría retrasar los ingresos de las empresas inmobiliarias en 1-2 años y causar una interrupción en la oferta de nuevas viviendas en muchas ciudades, lo que a su vez aumentaría los precios. Con este enfoque de prueba en un pequeño número de terrenos clave, a corto plazo, solo algunos proyectos en áreas populares podrían no tener viviendas disponibles durante unos meses, pero no afectará la relación general entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario ni a los compradores comunes en su búsqueda de viviendas.
3. La «era de ganancias fáciles» para las empresas inmobiliarias ha terminado
La venta de viviendas finales pone fin al método de «rotación rápida» que las empresas inmobiliarias han utilizado durante 20 años: antes de la venta anticipada, las empresas podían vender viviendas después de construir solo 3-5 pisos, y con el pago inicial y los préstamos de los compradores, podían utilizar ese dinero para continuar construyendo el resto del proyecto, lo que les permitía obtener ganancias significativas con un capital inicial pequeño. Ahora, las empresas inmobiliarias deben costear completamente la construcción de la vivienda y completar todos los procesos de inspección antes de poder venderla. Esto significa que el tiempo que los fondos están atrapados en el proyecto se ha extendido en 1-2 años, lo que reduce las ganancias significativamente. Para proyectos del mismo tamaño, las ganancias netas podrían caer al 2.4%, menos de la mitad de lo anterior. Las empresas inmobiliarias más pequeñas y medianas que solían invertir de manera arriesgada no podrán soportar esta presión financiera. En el futuro, solo las empresas más fuertes financieramente podrán adquirir terrenos, y lo harán con mucha más cautela, eligiendo solo proyectos en áreas clave. Esto llevará a una mayor diferenciación en el mercado inmobiliario, y en la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel, probablemente nadie querrá adquirir terrenos.
4. Los compradores de viviendas ya no tendrán que arriesgarse con viviendas inacabadas, pero deben estar atentos a dos nuevos cambios
Para los compradores comunes, los beneficios de la venta de viviendas finales superan con creces a los inconvenientes: el beneficio más directo es que ya no tendrán que arriesgarse a adquirir propiedades inacabadas ni imaginar cómo serán las viviendas basándose en diseños o muestras. Al pagar, pueden ver directamente la vivienda que compran, comprobar la iluminación, medir las áreas y verificar la calidad de las paredes. Además, los servicios del complejo estarán disponibles de inmediato, sin sorpresas como que las escuelas promocionadas sean privadas en realidad.
Sin embargo, también hay dos tendencias a considerar:
- La oferta de nuevas viviendas en áreas centrales podría disminuir temporalmente, ya que la venta de viviendas finales comienza aproximadamente un año después que las viviendas anticipadas. Aquellos que deseen comprar viviendas en áreas populares tendrán que esperar un poco más, y la selección de opciones podría reducirse temporalmente.
- En el futuro, es probable que los gobiernos locales bajen ligeramente los precios de los terrenos para dar a las empresas inmobiliarias una parte de las ganancias. De lo contrario, si las ganancias son demasiado bajas, nadie querrá adquirir terrenos. Por lo tanto, no hay razón para preocuparse de que las empresas inmobiliarias transfieran todos los costos adicionales a los precios de las viviendas. Es probable que los precios de las nuevas viviendas finales en áreas centrales se mantengan estables y no aumenten significativamente. Durante mucho tiempo, el mercado funcionará con una combinación de viviendas anticipadas y finales, y la proporción de viviendas finales aumentará gradualmente, reemplazando completamente a las viviendas anticipadas con el tiempo.