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Résumé en langage simple
Récemment, le marché immobilier a connu un changement de règles qui affecte tout le monde : la vente de logements achevés n’est plus une expérience pilote limitée à quelques régions, mais fait désormais partie des exigences essentielles pour l’attribution des terrains dans les villes de premier et deuxième rang. Suite à la nouvelle politique immobilière nationale du 28 août, plusieurs villes comme Quanzhou, Xiamen et Lishui ont déjà établi des exigences claires stipulant que les logements ne peuvent être vendus qu’après avoir été entièrement construits et acceptés par les autorités. Au total, 39 villes à travers le pays ont adopté des politiques relatives à la vente de logements achevés. Pour l’instant, cette politique n’est pas appliquée de manière uniforme ; elle ne concerne que moins de 20 % des nouveaux terrains attribués et est principalement testée dans des zones centrales de qualité. Cela ne perturbera pas à court terme l’offre et la demande sur le marché immobilier, mais cela représente un changement majeur par rapport aux règles précédentes, qui permettaient de vendre des logements en cours de construction. A l’avenir, les acheteurs n’auront plus à prendre de risques avec des projets non terminés, et la logique de profit dans l’industrie immobilière devra être entièrement révisée.
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Analyse détaillée
1. Les logements achevés ne sont pas une simple “version conceptuelle” : ils sont protégés par trois mesures de sécurité
Beaucoup ont peut-être entendu parler de “logements quasi-achevés” ou de logements vendus après la fin de la construction de leur toit, mais les normes actuelles sont bien plus strictes. Il ne suffit pas que l’extérieur du bâtiment soit terminé pour vendre le logement ; l’ensemble du projet doit être achevé et enregistré officiellement avant que la vente ne puisse avoir lieu. Cela signifie que lorsque vous payez pour un logement, il est non seulement 100 % achevé, mais aussi que les espaces verts, les garages et les commerces annexes sont déjà présents, et que la qualité du logement ainsi que la légalité des droits de propriété ont été vérifiées par les autorités. De plus, la vente de logements achevés est liée à deux autres systèmes de contrôle : le “système de société de projet”, qui exige que tous les fonds de la société soient utilisés exclusivement pour ce projet ; tout retrait de fonds par le dirigeant de la société mère pour investir dans d’autres projets ou pour distribuer des profits avant l’heure est considéré comme une infraction, éliminant ainsi le risque de fuite des fonds. Le “système de banque organisatrice”, quant à lui, surveille tous les fonds du projet et les fonds provenant de la vente des logements sont mis sur un compte de contrôle spécial, étant alloués progressivement en fonction de l’avancement des travaux. Ces trois mesures réduisent presque à zéro le risque de projets non terminés.
2. La mise en œuvre de cette politique est très progressive et ne vise pas une application générale à court terme
Il n’y a aucune raison de s’inquiéter que tous les nouveaux logements dans les environs deviennent des logements achevés demain, ce qui entraînerait une hausse soudaine des prix. La politique actuelle suit une approche de “petits pas et d’essais-erreurs” : selon les données de surveillance, parmi les 18 nouveaux terrains annoncés après la nouvelle politique du 28 août, seulement 3 exigent la vente de logements achevés, ce qui représente 16,7 % du total, et ces terrains se trouvent toutes dans des zones centrales de qualité. Par exemple, les terrains à Xiamen sont des zones résidentielles de luxe dans les zones urbaines, avec des prix de vente débutant à près de 60 000 yuans par mètre carré, tandis que ceux à Quanzhou sont situés dans des zones commerciales clés de la ville. La raison pour laquelle cette politique n’est pas appliquée de manière générale est de ne pas perturber l’offre et la demande sur le marché immobilier ; si tous les projets devaient être achevés avant de pouvoir être vendus, les entreprises immobilières pourraient rencontrer des retards de paiement de 1 à 2 ans, entraînant une rupture de l’offre de logements neufs et une hausse des prix. Avec cette approche pilote dans un petit nombre de zones clés, il n’y aura qu’un ralentissement temporaire de l’offre de nouveaux logements dans certaines zones populaires, sans affecter globalement l’équilibre du marché.
3. L’ère des entreprises immobilières profitant de leviers élevés est définitivement terminée
La vente de logements achevés met fin à la stratégie de “rotation rapide” utilisée par les entreprises immobilières depuis 20 ans. Auparavant, elles pouvaient vendre des logements après avoir construit seulement 3 à 5 étages, utilisant les acomptes et les prêts des acheteurs pour financer la construction du reste du projet, ce qui leur permettait de réaliser des profits importants en peu de temps. Avec la vente de logements achevés, les entreprises doivent financer eux-mêmes la construction complète du bâtiment et suivre toutes les procédures de vérification avant de pouvoir vendre. Cela augmente le temps nécessaire pour obtenir les fonds, réduisant ainsi les profits de près de 50 %. Les petites et moyennes entreprises immobilières, qui dépendaient de leviers élevés pour acquérir des terrains et spéculer sur les marchés, ne pourront pas survivre à de telles contraintes. À l’avenir, seules les entreprises les plus solides financièrement pourront acquérir des terrains, et elles choisiront plus judicieusement leurs emplacements, évitant ainsi de spéculer de manière excessive. La différenciation sur le marché immobilier s’accélérera, et les terrains dans la plupart des villes de troisième et quatrième rang ne seront plus attractifs pour les investisseurs.
4. Les acheteurs de logements n’ont plus à prendre de risques avec des projets en cours de construction, mais doivent être conscients de deux nouveaux changements
Pour les acheteurs, les avantages de la vente de logements achevés l'emportent largement sur les inconvénients : ils n’auront plus à craindre que les projets ne soient abandonnés. Ils pourront voir le logement qu’ils achètent, vérifier la qualité des murs, l’espace vert et les services annexes, et être sûrs que les informations publiées correspondent à la réalité. Cependant, deux nouveaux éléments méritent attention : d’une part, l’offre de nouveaux logements dans les zones centrales pourrait diminuer temporairement, car la vente de logements achevés est lancée environ un an plus tard que pour les logements en cours de construction ; d’autre part, les gouvernements locaux pourraient réduire légèrement les prix des terrains pour inciter les entreprises immobilières à partager leurs profits. Par conséquent, il est peu probable que les entreprises ajoutent ces coûts aux prix des logements. Les prix des nouveaux logements achevés dans les zones centrales devraient rester stables. À court terme, le marché fonctionnera sur deux pistes : logements en cours de construction et logements achevés, et la part de logements achevés augmentera progressivement, remplaçant progressivement ceux en cours de construction.