一、核心内容の平易なまとめ
最近、不動産市場にはすべての人に影響を与える規則の変更が実施されています。「現房販売」はもはや一部の地域での小規模な試験的な取り組みではなく、一線級や二線級都市の主要な供給地の要件として正式に取り入れられ始めています。8月28日に発表された全国の不動産市場に関する新政策の後、泉州、厦門、丽水などの多くの都市で「建物が完全に完成し、検査に合格した後にのみ販売が許可される」という明確な要求が出されました。これまでの試みを含めると、全国で39の都市が現房販売に関する政策を導入しています。現在、この政策は一律に全ての新規供給地で実施されているわけではなく、新たに供給される宅地の20％未満であり、主に核心地域の優良な土地でのみ試験的に実施されています。短期間では市場の供給と需要のバランスを崩すことはありませんが、これは過去20年以上にわたって「工事が途中で止まっても販売を続ける」という従来の規則を根本的に変えるものです。これにより、将来は住宅を購入する際に工事が途中で止まるリスクを心配する必要はなくなり、不動産業界の収益モデルも根本的に変わることになります。
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二、詳細な解説
1. 今回の現房販売は「概念版」ではなく、工事が途中で止まるリスクを防ぐための三重の保険となる
多くの人が「準現房」や「屋根が完成したら販売」といったものを聞いたことがあるかもしれませんが、今回各地で実施されている現房販売の基準は本格的な「最終版」です。建物の外観が完成しただけでは販売できず、プロジェクト全体が完成し、検査を受け、不動産の登記も完了した後にのみ販売申請が可能です。つまり、お金を払って住宅を購入する際には、住宅自体が100％完成しているだけでなく、住宅地の緑化施設や駐車場、付帯する店舗もすでに整っており、住宅の品質や所有権の合法性も公式に確認されています。商品と宣伝内容が一致しないというリスクはまったくありません。
さらに、この現房販売は単独で実施されるのではなく、他の二つの制度と連動しています。一つは「プロジェクト会社制」で、そのプロジェクトの資金はすべてそのプロジェクトにのみ使用されなければならず、親会社の経営者が資金を他のプロジェクトに流用したり、利益を前もって分配したりすることは違反となります。これにより、資金を持ち逃げする可能性が根本的に排除されます。もう一つは「主催銀行制」で、銀行がプロジェクトの資金を常に監視し、開発ローンや販売による収入は専用の管理口座に入れられ、工事の進捗に応じて段階的に支払われます。これにより、現房販売は三重の保険となり、工事が途中で止まるリスクはほぼゼロになります。
2. 実施のペースは非常に穏やかで、短期間で全面的に拡大するつもりはない
明日から近所の新築物件がすべて現房になり、住宅価格が急騰すると心配する必要はありません。現在の現房販売の推進は「小さなステップでの試行錯誤」のアプローチを取っています。8月28日の新政策以降に新たに公開された18件の宅地のうち、現房販売が要求されているのは3件のみで、その割合は16.7％に過ぎません。これらはすべて各地の核心的な優良な土地です。例えば、厦門で現房販売が要求されている土地は島内の低密度の高級住宅地で、落札価格は1平方メートルあたり約6万円です。泉州で現房販売が要求されている土地は地元の核心的なビジネス地区の希少な宅地であり、急需要が集中する郊外の物件ではありません。
全面的に拡大しない理由は、すべてのプロジェクトが完成してからのみ販売が可能になると、不動産企業の資金回収が1〜2年遅れ、多くの都市で新築住宅の供給が中断し、結果として住宅価格が上昇することを恐れているからです。現在のように少数の核心地域でのみ試験的に実施する方法では、短期間で人気のある地域の新築物件の供給が数ヶ月間途絶えることはありますが、市場全体の供給と需要のバランスにはほとんど影響しません。一般の購入者にとっても日常生活での住宅選びに大きな影響はありません。
3. 不動産企業の「高リスクでの勝利」の時代は完全に終わった
現房販売により、不動産企業が20年以上にわたって行ってきた「迅速な資金回転」の手法が根本的に阻まれます。以前は、不動産企業は土地を取得した後、3〜5階まで建設した段階で販売を開始でき、購入者からの頭金やローンが入金されると、残りの建設に使用できました。これにより、100万円の資金で500万円規模のプロジェクトを動かし、早ければ1年余りで元を取ることができ、通常のプロジェクトでは純利益が6％に達することもありました。しかし、現在の現房販売では、不動産企業は自ら資金を出して建物を完成させ、すべての検査を完了した後にのみ販売収入を得る必要があります。資金がプロジェクトに長期間留まるため、資金コストが大きくなり、同規模のプロジェクトでの純利益は約2.4％にまで下がります。これは以前の半分にも満たない額です。高リスクを冒して無計画に土地を取得していた中小の不動産企業はこのような資金圧力に耐えられません。将来的に土地を取得できるのは資金力のある大手企業のみであり、彼らは土地の取得にも非常に慎重になります。土地市場の格差はさらに激しくなり、多くの三線級や四線級都市では土地を取得する人はほとんどいなくなるでしょう。
4. 購入者にとってのメリットと新たな変化
一般の購入者にとって、現房販売の利点はデメリットをはるかに上回ります。最も直接的な利点は、工事が途中で止まるリスクがなくなることです。また、宣伝写真やモデルルームで想像していた住宅のイメージに頼る必要もなく、お金を払う際には購入する住宅に入って日当たりや面積を確認し、壁の品質を検査できます。住宅地の付帯施設もすでに整っており、「宣伝では公立の名門校があるとされていたが、実際には私立学校になる」といったトラブルも発生しません。
しかし、新たな傾向にも注意が必要です。一つは、核心地域の新築物件の供給が一時的に減少する可能性があります。現房販売は従来の期房よりも約1年遅れて市場に出回るため、人気のある地域の新築物件を購入したい人は少し待たなければならないかもしれません。もう一つは、地方政府が土地を売却する際には土地価格を適度に下げる可能性が高いことです。これにより不動産企業に利益を譲ることになります。そうでなければ、不動産企業は利益を増やすために土地価格を上げることになりますが、その影響は限られるでしょう。したがって、核心地域の現房新築物件の価格は安定したままであり、急騰することはありません。今後長期にわたって市場は「期房」と「現房」の両方が並存し、現房の割合は徐々に増加し、最終的には期房を完全に置き換えることになるでしょう。