1. 핵심 내용의 간단한 요약
최근 부동산 시장에는 모든 사람에게 영향을 미치는 새로운 규정이 도입되었습니다. “완공된 주택의 판매”가 더 이상 일부 지역에서의 소규모 시범 사업에 그치지 않고, 1, 2선 도시의 핵심 토지 공급 요건에도 포함되기 시작했습니다. 8월 28일에 발표된 전국 부동산 정책 이후, 쿠안저우, 샤먼, 리수 등 여러 도시에서는 “주택이 완전히 건설되고 검수를 통과한 후에만 판매할 수 있다”는 명확한 규정이 시행되었습니다. 이전의 시도들을 포함하면, 전국적으로 이미 39개 도시가 완공된 주택 판매에 관한 정책을 도입했습니다. 현재 이 정책은 일률적으로 적용되지 않고, 새로 공급되는 주택 토지의 20% 미만에만 적용되며, 주로 핵심 지역의 우수한 토지에서 시범적으로 시행되고 있습니다. 단기적으로는 전체 부동산 시장의 공급과 수요에 큰 영향을 미치지 않을 것입니다. 하지만 이는 지난 20년 이상 동안 시행되어 온 “건설이 중단된 상태에서 주택을 판매하는” 기존의 관행을 완전히 바꾸는 것이며, 앞으로는 주택을 구매할 때 더 이상 건설 중단의 위험을 감수할 필요가 없으며, 부동산 업계의 수익 모델도 완전히 새롭게 바뀌게 될 것입니다.
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2. 상세한 해석
1. 이번에 도입된 완공된 주택은 “개념적인 것이 아니라, 건설 중단 위험을 방지하기 위한 세 가지 보장 조치가 포함된 실질적인 규정”입니다
많은 사람들이 이전에 “준완공 주택”이나 “지붕이 완성되면 판매하는” 것과 같은 유사한 제도를 들어본 적이 있을 것입니다. 하지만 이번에 각 지역에서 시행되는 완공된 주택 규정은 실제로 “최종 버전”입니다. 즉, 건물의 외관만 완성되었다고 해서 판매할 수 있는 것이 아니라, 프로젝트 전체가 완공되고 검수를 통과한 후에만 판매 신청을 할 수 있습니다. 이는 주택 구매 시점에 주택 자체가 100% 완성되었을 뿐만 아니라, 주변의 녹지 공간, 주차장, 상업 시설 등도 모두 준비되어 있으며, 주택의 품질과 소유권의 합법성도 공식적으로 확인된 상태여야 합니다. 따라서 구매자는 주택의 품질과 소유권에 대한 걱정을 할 필요가 없습니다.
또한 이번 완공된 주택 판매는 단독으로 시행되는 것이 아니라, 두 가지 추가적인 보장 제도와 연동되어 있습니다. 첫째는 “프로젝트 회사 제도”로, 해당 프로젝트의 모든 자금은 해당 프로젝트에만 사용되어야 하며, 모회사가 자금을 다른 프로젝트에 투자하거나 이익을 조기에 분배하는 것은 금지됩니다. 이는 자금 유출의 가능성을 근본적으로 차단합니다. 둘째는 “주관 은행 제도”로, 은행이 프로젝트의 모든 자금을 전 과정에서 감독하며, 개발 대출과 주택 판매 수익은 전용 감독 계좌에 관리되어 공사 진행에 따라 순차적으로 지급됩니다. 이는 프로젝트에 대한 추가적인 자금 보장 조치입니다. 이러한 세 가지 보장 조치로 인해 건설 중단의 가능성이 거의 없어집니다.
2. 정책의 도입 속도는 매우 신중하며, 단기적으로 전면적으로 적용될 계획은 없습니다
모든 새로운 주택이 갑자기 완공된 주택으로 바뀌어 주택 가격이 급격히 상승할 것이라는 우려는 없습니다. 현재 완공된 주택 판매는 “소규모로 시범적으로 시행되고 있으며”, 8월 28일 이후 전국에서 새로 공개된 18개의 주택 토지 중 3개만이 완공된 주택 판매를 요구하고 있으며, 이는 전체의 16.7%에 불과합니다. 이들은 모두 각 지역의 핵심 우수한 토지입니다. 예를 들어, 샤먼에서는 섬 내의 저밀도 고급 주택 지역이 해당하며, 입찰 가격은 평당 약 6만 위안에 달합니다. 쿠안저우에서는 지역의 핵심 상업 지역에 위치한 희귀한 주택 토지가 해당합니다. 이러한 방식으로 전면적으로 적용하지 않는 이유는 모든 프로젝트가 완공된 후에만 판매해야 하므로, 부동산 기업들의 자금 회수가 1~2년 지연될 수 있고, 이로 인해 많은 도시의 신규 주택 공급이 중단되어 오히려 주택 가격이 상승할 수 있기 때문입니다. 따라서 단기적으로는 일부 인기 지역의 신규 주택 공급이 몇 달 동안 중단될 수 있지만, 전체 부동산 시장의 공급과 수요에는 큰 영향을 미치지 않을 것입니다.
3. 부동산 기업의 “고리자본을 이용한 수익 창출 시대”는 완전히 끝났습니다
완공된 주택 판매는 부동산 기업들이 20년 동안 사용해 온 “빠른 자금 순환” 전략을 끊어버립니다. 이전에는 부동산 기업들이 토지를 매입한 후 3~5층까지만 건설하고 판매할 수 있었으며, 구매자의 계약금과 대출금이 도착하면 나머지 건설에 사용할 수 있었습니다. 이는 100만 위안의 자본으로 500만 위안 규모의 프로젝트를 진행할 수 있었으며, 빠른 경우 1년 이내에 원금을 회수하고 평균 6%의 이익을 얻을 수 있었습니다. 하지만 이제는 부동산 기업들이 자신의 자금으로 주택을 완전히 건설하고 모든 검수 절차를 거쳐야만 판매 수익을 얻을 수 있습니다. 자금이 프로젝트에 더 오래 머물게 되면서 자금 비용이 이익의 상당 부분을 차지하게 되며, 동일한 규모의 프로젝트를 진행할 때 이익률은 2.4%로 크게 감소합니다. 과거에는 고리자본을 이용해 무분별하게 토지를 매입하고 시장 상황에 도박하는 중소 부동산 기업들은 이러한 자금 압박을 견딜 수 없습니다. 앞으로는 자금력이 풍부한 대형 부동산 기업들만이 토지를 매입할 수 있으며, 그들은 핵심 지역의 우수한 프로젝트만을 선택할 것입니다. 따라서 토지 시장의 양극화가 더욱 심화될 것이며, 대부분의 3, 4선 도시의 주택 토지는 더 이상 매입자를 찾기 어려워질 것입니다.
4. 구매자들은 두 가지 새로운 변화에 주의해야 합니다
일반 구매자에게 완공된 주택 판매의 이점은 단점보다 훨씬 큽니다. 가장 직접적인 이점은 더 이상 건설 중단의 위험을 감수할 필요가 없으며, 홍보 이미지나 모델룸만 보고 미래의 주택 상태를 상상할 필요가 없다는 것입니다. 구매 시에는 직접 구매할 주택을 확인할 수 있으며, 주변 시설도 모두 준비되어 있습니다. 하지만 두 가지 새로운 추세에도 주의해야 합니다. 첫째, 핵심 지역의 신규 주택 공급이 일시적으로 줄어들 수 있으며, 완공된 주택의 시장 진입 시기가 기존의 기간 주택보다 약 1년 늦을 수 있어 인기 지역의 신규 주택 구매가 조금 더 지연될 수 있습니다. 둘째, 향후 지방 정부가 토지를 매각할 때 토지 가격을 적당히 낮출 가능성이 높으며, 이는 부동산 기업들에게 이익을 양보하는 것입니다. 그렇지 않으면 부동산 기업들이 증가한 비용을 모두 주택 가격에 반영할 수 있습니다. 따라서 핵심 지역의 완공된 주택 가격은 대체로 안정적으로 유지될 것이며, 급격한 상승은 없을 것입니다. 앞으로도 장기적으로는 “기간 주택”과 “완공된 주택”이 공존할 것이며, 완공된 주택의 비중은 점차 증가할 것이며, 결국 기간 주택은 완전히 대체될 것입니다.