I. Краткое изложение основного смысла
В последнее время на рынке недвижимости вступает в силу изменение правил, затрагивающее всех: продажа готовых квартир больше не является отдельным пилотным проектом в некоторых местах, а становится обязательным требованием для ключевых участков земли в городах первого и второго уровня. После введения новой национальной политики 28 августа в таких городах, как Цюаньчжоу, Сямэнь, Лишуй и других, были опубликованы четкие требования, согласно которым квартиры могут быть проданы только после полного строительства и прохождения проверки качества. Включая предыдущие пилотные проекты, в стране уже было введено 39 таких политик. На данный момент эта политика не применяется во всех случаях – она распространяется менее чем на 20% новых участков земли и в первую очередь тестируется на качественных участках в ключевых районах. В краткосрочной перспективе это не повлияет на общее предложение и спрос на рынке недвижимости, но это равносильно полному изменению привычного подхода к продаже недвижимости, существовавшего более 20 лет. В будущем покупатели не будут рисковать покупкой незавершенных проектов, и вся логика получения прибыли в рынке недвижимости придется пересмотреть.
---
II. Подробное разъяснение
1. Это не какие-то пилотные проекты – это реальные меры для предотвращения незавершенных строительств
Многие, возможно, слышали о так называемых “почти готовых квартирах” или квартирах, которые продаются после завершения строительства фасада. Однако стандарты, введенные на этот раз, являются полностью реализованными и надежными: квартиры могут быть проданы только после завершения всего строительства проекта, прохождения проверки качества и оформления первоначальной регистрации прав собственности на недвижимость. Это означает, что к моменту оплаты покупки квартира должна быть полностью готова, с готовыми зелеными насаждениями, гаражами, магазинами и т. д., а качество строительства и законность прав собственности должны быть официально проверены. Таким образом, нет никаких рисков, связанных с несоответствием реальности заявленных характеристик.
Кроме того, продажа готовых квартир сопровождается двумя дополнительными мерами:
- Система управления проектом: все средства, выделенные на строительство, могут использоваться только для этого проекта; попытки материнской компании перевести средства на другие проекты или получить дивиденды заранее считаются нарушением правил. Это исключает возможность мошенничества со стороны застройщиков.
- Система управления банковскими кредитами: банки контролируют все средства, связанные с проектом; кредиты на строительство и доходы от продажи квартир переводятся на специальные контрольные счета и выделяются в соответствии с ходом работ. Это еще один уровень защиты от незавершенных строительств.
2. Реализация политики происходит очень постепенно
Не стоит беспокоиться о том, что все новые проекты в ближайшее время станут готовыми к продаже, что приведет к резкому росту цен на недвижимость. В настоящее время продажа готовых квартир осуществляется поэтапно, на основе тестирования. Согласно данным мониторинга, среди 18 новых участков земли, объявленных после 28 августа, только на 3 из них предусмотрена продажа готовых квартир (16,7%). Эти участки расположены в ключевых районах с высоким спросом – например, в Сямэне речь идет о дорогих квартирах в низкоплотных районах острова, а в Цюаньчжоу – о редких участках в центральных деловых районах. Такой подход позволяет избежать ситуаций, когда появление большого количества готовых квартир в одном районе могло бы спровоцировать рост цен. В краткосрочной перспективе это лишь временно повлияет на предложение на некоторых популярных участках, но не на общий баланс спроса и предложения на рынке.
3. Эпоха высокого риска для застройщиков окончена
Продажа готовых квартир полностью прекращает практику быстрого оборота средств, которой застройщики пользовались на протяжении 20 лет. Раньше застройщики могли продавать квартиры после строительства только 3–5 этажей; покупатели вносили первоначальный взнос и получали кредиты, которые использовались на дальнейшее строительство, что позволяло получать прибыль за короткий срок. Теперь застройщики обязаны полностью финансировать строительство и проходить все необходимые проверки перед продажей, что увеличивает временные затраты и снижает прибыльность проектов. В результате прибыльность застройщиков на проектах аналогичного масштаба снижается примерно вдвое. Малые и средние застройщики, не имеющие достаточных финансовых ресурсов, не смогут справиться с такими условиями. В будущем застройщиками будут заниматься только крупные компании с солидными финансовыми возможностями, которые будут выбирать участки в ключевых районах и избегать рискованных инвестиций. Это приведет к усилению дифференциации на рынке земли: большинство участков в городах третьего и четвертого уровня больше никто не будет стремиться приобретать.
4. Для покупателей: плюсы и минусы продажи готовых квартир
Для покупателей главным преимуществом является отсутствие рисков связанных с незавершенными строительствами и возможность увидеть готовую квартиру перед покупкой: можно проверить ее качество, размеры, наличие необходимых удобств и т. д. Однако следует обратить внимание на два новых аспекта:
- Предложение новых квартир в ключевых районах может временно сократиться из-за поэтапного внедрения политики;
- Власти могут снизить цены на землю, чтобы стимулировать застройщиков. В результате цены на готовые квартиры в ключевых районах, скорее всего, останутся стабильными.
В целом, продажа готовых квартир представляет собой значительное улучшение для покупателей, но требует некоторой адаптации к новым условиям рынка.