Verständliche Erklärung der neuen Immobilienpolitik 828 (in Bezug auf den Verkauf von Fertigwohnungen)
Zusammenfassung der Kerninhalte
Nach der Einführung der neuen Immobilienpolitik 828 – egal ob es um die Verlängerung der Hypothekenlaufzeiten auf 40 Jahre oder die Förderung des Verkaufs von Fertigwohnungen geht – war die erste Reaktion im Internet überwiegend Spott und eine negative Interpretation der Maßnahmen. Dieser Artikel entlarvt vier der am weitesten verbreiteten, panischen Gerüchte über den Verkauf von Fertigwohnungen und zeigt anhand echter Transaktionsdaten sowie früherer Branchentrends, dass diese Behauptungen rein emotional motiviert sind und der Marktsituation überhaupt nicht entsprechen. Er warnt die Allgemeinbevölkerung davor, von extremen Berichten, die entweder einen Zusammenbruch oder einen starken Anstieg der Immobilienpreise prophezeien, irregeführt zu werden. Inländische Politik wird immer schrittweise umgesetzt und führt nicht zu plötzlichen, umfassenden negativen Auswirkungen – daher gibt es keinen Grund, voreilige Schlussfolgerungen zu ziehen.
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Verständliche Erklärung der einzelnen Punkte
1. Warum denkt die Mehrheit bei neuen Immobilienpolitiken sofort an das Schlimmste?
Dieses Phänomen wird in der Psychologie als „defensiver Pessimismus“ bezeichnet. Im Grunde haben die Menschen aufgrund der negativen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in den letzten fünf Jahren eine gewisse Vorsicht entwickelt: Wenn das Kind eine halbe Stunde später von der Schule kommt, denkt man zunächst an mögliche Probleme – falls tatsächlich etwas passiert, ist man zumindest psychologisch vorbereitet; falls nichts passiert, ist es eine Überraschung. Im Grunde versuchen die Menschen, sich auf ungewisse Situationen vorzubereiten. Hier sollte man besonders vor zwei Arten von Extremisten auf der Hut sein: Die einen behaupten unabhängig von der Politik, dass die Immobilienbranche sofort zusammenbrechen wird, die anderen wiederum, dass die Immobilienpreise sofort in die Höhe schnellen und man schnell kaufen sollte. Diese Personen verfolgen entweder das Ziel, Aufmerksamkeit zu erregen, oder haben eigene Interessen am Verkauf oder Spekulieren mit Immobilien. Ihre Schlussfolgerungen basieren nicht auf Fakten; es ist besser, solche Inhalte zu ignorieren und sich nicht von Emotionen leiten zu lassen.
2. „Der Verkauf von Fertigwohnungen wird die Anzahl der Neubauten verringern und die Preise sofort in die Höhe treiben?“ – Das entspricht überhaupt nicht der Realität
Stellen Sie sich vor, in Ihrer Nähe gibt es zehn Obstläden, und jetzt wird verlangt, dass zwei davon keine unreifen, vorverkauften Früchte verkaufen dürfen, sondern erst dann, wenn alle Früchte reif sind. Dann würden Sie erwarten, dass die Preise in der ganzen Gegend steigen – dabei werden Sie jedoch übersehen, dass die verbleibenden acht Läden ohnehin nur fertig verkaufte Früchte anbieten und außerdem große Lagerbestände haben. Tatsächlich machen bereits 52 Prozent der Immobilientransaktionen in ganz China aus gebrauchten Wohnungen aus; in 20 wichtigen Städten der ersten und zweiten Ebene liegt dieser Anteil sogar bei über 65 Prozent. In Peking sind sogar 80 Prozent der Immobilientransaktionen gebrauchte Wohnungen. Der Markt wird nicht mehr von Neubauten dominiert. Zudem gibt es derzeit 760 Millionen Quadratmeter unverkaufte Neubauten – das entspricht fast 10 Millionen Wohnungen, die hauptsächlich in den Vororten liegen und nicht verkauft werden können. Selbst wenn die Versorgung mit Fertigwohnungen in Zukunft zurückgeht, würden diese riesigen Lagerbestände ausreichen, um einen Mangel an Wohnungen zu verhindern. Neubauten müssten daher zu Preisen verkauft werden, die den aktuellen Preisen von gebrauchten Wohnungen entsprechen – es gibt also keinen Grund für plötzliche Preissteigerungen.
3. „Der Verkauf von Fertigwohnungen zwingt die Entwickler, ihre Bauzeiten zu beschleunigen – die Ergebnisse werden schlecht?“ – Ganz im Gegenteil
Früher klagten die Menschen über „schlechte Bauqualitäten aufgrund schneller Bauabläufe“, aber das lag nicht an den schnellen Bauverfahren, sondern am Vorverkaufssystem: Entwickler konzentrierten sich damals nicht auf die eigentliche Bauphase, sondern auf vorbereitende Arbeiten wie das Errichten von Fundamenten und den Bau von Kellern. Sobald sie die Voraussetzungen für den Vorverkauf erfüllt hatten, nahmen sie das Geld der Käufer sofort ein und investierten es in andere Projekte, während sie die Bauarbeiten vernachlässigten. Die schlechten Bauqualitäten resultierten daraus. Heute, da höhere finanzielle Anforderungen gelten, wurden solche problematischen Unternehmen bereits eliminiert. Die verbleibenden Entwickler sind entweder staatliche Unternehmen mit stabilen Finanzen oder private Unternehmen, die auf ihre Produkte vertrauen können. Bei Fertigwohnungen müssen die Häuser vollständig fertiggestellt und von den Käufern überprüft werden, bevor sie verkauft werden – daher werden die Entwickler weniger Ressourcen verschwenden und mehr Wert auf Qualität legen. Für die Allgemeinbevölkerung ist das eine positive Entwicklung, da man sich nicht mehr mit unvollendeten Bauvorhaben oder falschen Angaben auseinandersetzen muss.
4. „Der Verkauf von Fertigwohnungen zerstört die Cashflows der Entwickler und führt zum Ende der Immobilienbranche?“ – Das wurde bereits vor langer Zeit berücksichtigt
In den letzten drei Jahren ist der Anteil von Fertigwohnungen am Gesamtmarkt von 10 auf 32 Prozent gestiegen – das ist keine neue Entwicklung. Die frühere Praxis, Grundstücke zu verpfänden und sofort Geld zu erhalten, funktioniert heute nicht mehr. Die verbleibenden Immobilienunternehmen sind entweder finanziell stabil oder verlassen sich auf ihre Produkte. Die Politik wird sicherlich einen Übergangszeitraum einräumen und wird die Branche nicht abrupt zerstören.
5. „Der Verkauf von Fertigwohnungen führt dazu, dass niemand mehr Grundstücke kauft und die lokalen Behörden sofort eine Immobiliensteuer einführen müssen, um Lücken zu schließen?“ – Reine Überängstigung
Die sinkende Begeisterung der Entwickler, Grundstücke zu kaufen, ist kein neues Problem; bereits in Städten der dritten und vierten Ebene gibt es kaum noch private Entwickler. Stattdessen übernehmen lokale Investitionsgesellschaften diese Aufgabe. Der Druck auf die lokalen Einnahmen aus Grundstücken besteht bereits seit Jahren. In unserem Land wird immer schrittweise vorgegangen; eine plötzliche Einführung einer Immobiliensteuer ist nicht geplant. Die Anpassung der Einnahmen aus Grundstücken wird bereits in Pilotprojekten umgesetzt – die Allgemeinbevölkerung wird daher nicht plötzlich benachteiligt.