Interpretación sencilla de la nueva política inmobiliaria 828 (relacionada con la venta de viviendas ya construidas)
Resumen del contenido principal
Tras la implementación de la nueva política inmobiliaria 828, las reacciones en internet, ya sea sobre la extensión del plazo de los préstamos hipotecarios a 40 años o la promoción de la venta de viviendas ya construidas, han sido en su mayoría de carácter sarcástico y pesimista. Este artículo desmiente específicamente las cuatro rumores más extendidos sobre la venta de viviendas ya construidas, utilizando datos reales de transacciones y tendencias históricas del sector para demostrar que tales afirmaciones son puramente emocionales y no reflejan la realidad del mercado. Se advierte a la gente común que no se deje llevar por contenidos extremistas que proclaman colapsos o aumentos drásticos de los precios. Las políticas nacionales suelen implementarse de manera gradual y nunca provocan cambios radicales y negativos de manera repentina; no hay necesidad de llegar a conclusiones extremas con prisa.
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Interpretación sencilla punto por punto
1. ¿Por qué la primera reacción de la gente ante las nuevas políticas inmobiliarias es siempre negativa?
Este fenómeno se denomina “pesimismo defensivo” en psicología. En esencia, la gente se ha acostumbrado al declive del sector inmobiliario de los últimos cinco años: cuando los niños regresan a casa media hora más tarde del colegio, lo primero que piensan es en posibles problemas, por si así están preparados psicológicamente; si no ocurre nada, es una sorpresa agradable. Se trata de una reacción instintiva ante la incertidumbre. Sin embargo, es importante estar atento a dos tipos de personas que generan rumores extremistas: aquellas que siempre dicen que el sector inmobiliario está a punto de colapsar, y aquellas que predicen que los precios de la vivienda subirán drásticamente y recomiendan comprar viviendas rápidamente. Estas personas o buscan generar atención o tienen intereses personales en la venta o especulación inmobiliaria. No hay que tomar en serio sus declaraciones.
2. “La venta de viviendas ya construidas reducirá las nuevas viviendas y los precios subirán rápidamente”? Esto no corresponde a la realidad del mercado.
Imagínate que hay 10 tiendas de frutas cerca de tu casa y se les ordena que no vendan frutas inmaduras hasta que estén completamente maduras; entonces te preocuparías por que los precios suban en toda la calle, sin tener en cuenta que las otras 8 tiendas ya venden frutas listas para consumo inmediato, además de tener grandes existencias. En la actualidad, las transacciones de viviendas usadas representan más del 52% del mercado nacional, y en 20 ciudades de primer y segundo nivel, esta proporción supera el 65%. En Beijing, el 80% de las transacciones son de viviendas usadas. El mercado ya no está dominado por las nuevas viviendas. Además, hay 760 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas sin vender, principalmente en áreas periféricas y con tipos de vivienda de necesidad básica, lo que hace que sea muy difícil venderlas. Incluso si la oferta de viviendas ya construidas disminuye, estas existencias bastarían para mantener el equilibrio del mercado; es poco probable que surja una escasez de viviendas en los próximos 1-2 años. Para vender nuevas viviendas, los desarrolladores tendrán que ajustar sus precios a los de las viviendas usadas, por lo que no hay razón para esperar aumentos repentinos.
3. “La venta de viviendas ya construidas obligará a los desarrolladores a acelerar los plazos de construcción, lo que resultará en viviendas de mala calidad”? Todo lo contrario.
Los problemas de calidad en las viviendas del pasado no se debían a una construcción rápida, sino al sistema de venta anticipada: los desarrolladores solían acelerar los plazos de construcción, pero no durante la etapa de edificación, sino en etapas preliminares como la instalación de cimientos y la excavación de sótanos. Una vez obtenían el permiso de venta anticipada, cobraban el dinero de los compradores y lo invertían en otros proyectos, dejando a los constructores sin fondos. Los desarrolladores que ahora utilizan altos niveles de endeudamiento para acelerar los procesos han sido eliminados del mercado. Los que quedan en el mercado son empresas estatales con fondos seguros o empresas privadas con una buena reputación de sus productos. Con la nueva normativa, los desarrolladores deben completar la construcción de las viviendas antes de venderlas, lo que los obliga a prestar más atención a la calidad. Esto es beneficioso para los compradores, ya que no tendrán que preocuparse por viviendas con defectos o discrepancias entre lo prometido y lo real.
4. “La venta de viviendas ya construidas arruinará los flujos de efectivo de los desarrolladores y el sector inmobiliario se derrumbará”? Esto ya se ha tenido en cuenta.
En los últimos tres años, la proporción de viviendas ya construidas en el mercado ha aumentado del 10% al 32%, lo que no es nada nuevo. El modelo anterior de alto endeudamiento (hipotecas para adquirir terrenos y recibir pagos inmediatamente después) ya no es viable. Los desarrolladores que sobreviven ahora son aquellos con fondos estables o empresas privadas con una buena reputación. La nueva política proporcionará un período de transición y no afectará al sector de manera drástica de inmediato.
5. “La venta de viviendas ya construidas hará que los desarrolladores reduzcan la calidad de las viviendas y el sector inmobiliario se derrumbe”? Esto no es cierto.
La falta de entusiasmo de los desarrolladores por adquirir terrenos no es un problema reciente; en ciudades de tercer y cuarto nivel, ya no hay desarrolladores privados dispuestos a hacerlo. Los gobiernos locales están asumiendo esta responsabilidad. La presión sobre los ingresos derivados de los terrenos existe desde hace años. Nuestro país siempre ha adoptado un enfoque gradual en la implementación de políticas, y no se ha hablado de un impuesto inmobiliario generalizado de repente. La adaptación de los ingresos derivados de los terrenos ya se está probando en varios lugares, por lo que la gente común no será afectada de manera repentina por estos cambios.