Interprétation simple de la nouvelle politique immobilière n° 828 (relative à la vente de logements achevés)
Résumé des points clés
Depuis la mise en place de la nouvelle politique immobilière n° 828, que ce soit l’allongement de la durée des prêts immobiliers à 40 ans ou la promotion de la vente de logements achevés, la première réaction du public a été presque unanimement une moquerie ou une interprétation négative des événements. Cet article réfute spécifiquement les quatre rumeurs les plus répandues sur la vente de logements achevés, en utilisant des données réelles sur les transactions et les tendances passées du secteur pour démontrer que ces allégations ne sont que le résultat d’émotions et ne reflètent pas la réalité du marché. Il rappelle aux citoyens de ne pas se laisser influencer par des informations extrêmes qui prônent soit un effondrement, soit une hausse soudaine des prix. Les politiques nationales sont toujours mises en œuvre de manière progressive et ne provoquent pas soudainement de conséquences négatives dramatiques ; il n’y a donc pas de raison de tirer des conclusions extrêmes.
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Interprétation point par point
1. Pourquoi la première réaction des gens face à une nouvelle politique immobilière est-elle négative ?
Ce phénomène est appelé en psychologie « pessimisme défensif ». En d’autres termes, les gens ont pris l’habitude de voir le pire à cause de la baisse du marché immobilier des cinq dernières années : lorsqu’un enfant rentre de l’école une demi-heure plus tard, leur première pensée est qu’il est arrivé quelque chose de mal, ce qui leur permet de se préparer mentalement au pire. Si rien ne se passe, c’est une bonne surprise. En réalité, face à l’incertitude, les gens se protègent en anticipant le pire.
Il faut toutefois être particulièrement vigilant face à deux types de personnes qui créent de l’agitation : celles qui affirment à tout bout de champ que l’industrie immobilière est sur le point de s’effondrer, et celles qui prônent une hausse rapide des prix de l’immobilier et conseillent de se précipiter pour acheter des logements. Ces personnes cherchent soit à attirer l’attention, soit ont des intérêts personnels dans la vente ou la spéculation immobilière. Il ne faut pas prendre au sérieux leurs affirmations ; il suffit de les ignorer.
2. « La vente de logements achevés réduira le nombre de logements neufs et entraînera une hausse soudaine des prix ? »
Cela est complètement faux. Imaginez que vous avez 10 magasins de fruits à proximité, et on vous demande de ne plus vendre de fruits non mûrs avant qu’ils ne soient complètement mûrs : vous vous inquiéteriez que les prix augmentent pour tous les magasins, or 8 des magasins vendent déjà des fruits prêts à la consommation et disposent de stocks importants.
En réalité, les transactions de logements secondaires représentent déjà plus de 52 % du marché national, et dans 20 villes majeures, cette proportion dépasse 65 %. À Pékin, 80 % des transactions immobilières concernent des logements secondaires. Le marché n’est plus dominé par les logements neufs. De plus, il y a actuellement 760 millions de mètres carrés de logements neufs en attente de vente, soit près de 10 millions d’unités qui ne se vendent pas, principalement dans les banlieues et pour des besoins essentiels. Même si la supply de logements achevés diminue à l’avenir, ces stocks suffiront à répondre à la demande, et il est peu probable qu’il y ait une pénurie de logements dans les 1 à 2 ans à venir. Pour vendre un logement neuf, il faudra le proposer à un prix inférieur à celui des logements secondaires environnants, donc il n’y a aucune raison de s’attendre à une hausse soudaine des prix.
3. « La vente de logements achevés forcera les constructeurs à accélérer les travaux et entraînera des problèmes de qualité ? »
C’est tout le contraire de la réalité. Les problèmes de qualité des logements construits rapidement étaient dus au système de vente préalable, où les constructeurs accéléraient les travaux (piles, sous-sols) avant même que les logements ne soient prêts, puis utilisaient l’argent des acheteurs pour d’autres projets, laissant les entrepreneurs sans financement. Aujourd’hui, les constructeurs solides utilisent des méthodes plus responsables ; ils ne peuvent pas se permettre de négliger la qualité, car cela leur coûterait de l’argent. Pour les citoyens, c’est une bonne nouvelle, car ils n’auront plus à craindre des logements défectueux ou des promesses non tenues.
4. « La vente de logements achevés ruinera les flux de trésorerie des constructeurs et entraînera la faillite de l’industrie immobilière ? »
Cette crainte est infondée. Ces dernières années, la part des logements achevés sur le marché est passée de 10 % à 32 %, ce qui est une tendance naturelle du secteur. Le jeu de l’endettement excessif, qui consistait à utiliser l’argent des acheteurs pour d’autres projets, est devenu obsolète. Les constructeurs solides, qu’ils soient des entreprises d’État ou privées, se concentrent désormais sur la qualité des logements. Avec la vente de logements achevés, les constructeurs ne peuvent pas se permettre de négliger la qualité ; ils auraient plutôt intérêt à la garantir pour ne pas perdre d’argent. Cela représente un avantage réel pour les citoyens.
5. « La vente de logements achevés entraînera une pénurie de terres et obligera les collectivités à imposer une taxe immobilière pour combler les déficits ? »
C’est une anxiété excessive. La baisse de l’enthousiasme des constructeurs pour l’acquisition de terres n’est pas due à cette nouvelle politique ; depuis plusieurs années, les constructeurs privés sont réticents à investir dans les villes de troisième et quatrième catégorie. Les collectivités locales assurent déjà ce soutien, et la pression sur les revenus fonciers existe depuis plusieurs années. La mise en place d’une taxe immobilière est une mesure progressive, et les citoyens ne seront pas les premiers à en subir les conséquences.
En résumé, la nouvelle politique immobilière n° 828 ne représente pas une menace majeure pour l’industrie immobilière ou les citoyens. Elle s’inscrit plutôt dans une tendance déjà en cours et sera mise en œuvre de manière progressive, sans provoquer de perturbations soudaines. Il est donc inutile de paniquer.