Простое объяснение новой политики в сфере недвижимости (касающейся продаж готовых объектов)
Краткое содержание
После введения новой политики в сфере недвижимости (номер 828) реакция пользователей интернета была в основном насмешливой и критической, особенно в отношении мер, таких как увеличение срока ипотечных кредитов до 40 лет и продвижение продаж готовых объектов. В этой статье развенчиваются четыре наиболее распространенных хищных слуха о продажах готовых объектов, приводясь реальные данные о сделках и прошлые тенденции в отрасли. Доказывается, что эти утверждения основаны исключительно на эмоциях и не отражают реальное положение на рынке. Читателям рекомендуется не поддаваться влиянию экстремальных сообщений, предсказывающих крах или резкий рост цен, поскольку внутренняя политика всегда внедряется постепенно и не приводит к кардинальным негативным последствиям.
---
По пунктам:
1. Почему люди сначала плохо воспринимают новые недвижимостные политики?
Это психологический феномен, называемый «защитным пессимизмом». Люди привыкли к спаду рынка недвижимости за последние пять лет: если ребенок возвращается домой на полчаса позже, они сразу думают о возможных проблемах, чтобы быть готовыми к ним. Если ничего не происходит, это считается приятным сюрпризом. При неопределенности люди предпочитают заранее подготовиться к худшему. Однако следует остерегаться двух типов людей, которые специально создают панику: те, кто безосновательно заявляет о крахе отрасли, и те, кто предсказывает резкий рост цен и призывает покупать недвижимость. Эти люди либо стремятся привлечь внимание, либо заинтересованы в продаже недвижимости. Читателям следует игнорировать их сообщения и не поддаваться эмоциям.
2. «Продажи готовых объектов приведут к сокращению числа новых домов и резкому росту цен»? Это совершенно не соответствует действительности.
Представьте, что рядом с вашим домом есть 10 фруктовых магазинов, и теперь два из них не могут продавать незрелые товары, пока все фрукты не созреют. Но остальные восемь магазинов уже продают готовые продукты, и у них есть большие запасы. На рынке уже более 52% сделок касаются вторичной недвижимости; в 20 ключевых городах первого и второго уровня этот показатель превышает 65%, а в Пекине даже 80% сделок связаны с вторичной недвижимостью. Кроме того, на рынке находится 760 миллионов квадратных метров недостроенной новой недвижимости, в основном в отдаленных районах и в небольших квартирах, которые трудно продать. Даже если количество новых готовых объектов уменьшится, эти запасы смогут их компенсировать, и в ближайшие 1–2 года не будет дефицита жилья. Цены на новые дома будут определяться в соответствии с ценами на вторичную недвижимость в окрестностях, поэтому резкого роста цен не ожидается.
3. «Продажи готовых объектов заставят застройщиков сокращать сроки строительства, и качество домов ухудшится»? На самом деле все наоборот.
Проблемы с качеством домов раньше были связаны не с быстрым строительством, а с системой предварительной продажи: застройщики спешили получить разрешения на строительство, но не заботились о качестве работ. Сейчас, когда требуется, чтобы дома были полностью построены и проверены покупателями, застройщики не могут сэкономить на качестве, так как в противном случае потеряют деньги. Для честных застройщиков это означает большие потери, поэтому они будут уделять больше внимания качеству. Для покупателей это означает больше гарантий качества.
4. «Продажи готовых объектов приведут к краху финансовых позиций застройщиков и к полному разрушению отрасли»? Это уже давно учтено.
За последние три года доля продаж готовых объектов на рынке выросла с 10% до 32%. Старые методы работы с высоким уровнем левериджа (например, залог земли сразу после приобретения) уже неэффективны. Оставшиеся застройщики либо имеют стабильное финансирование, либо зависят от репутации своих продуктов. Политика внедряется постепенно, без резких изменений, и отрасль не может быть полностью разрушена.
5. «Продажи готовых объектов приведут к тому, что местные власти будут вынуждены вводить налог на недвижимость для покрытия дефицита»? Это чистая паника.
Активность застройщиков в приобретении земли сильно снизилась не из-за новой политики; в третьих и четвертых рядах городов частные застройщики уже не заинтересованы в покупке земли. Проблемы с доходами местных властей существуют уже несколько лет. В нашей стране всегда действуют постепенные подходы, и введение налога на недвижимость не является неожиданным шагом. Регулирование доходов от недвижимости уже проводится в пилотных проектах, и обычные граждане не будут страдать от этого.