Résumé en langage simple
L’hôpital Guorui, autrefois considéré comme l’“premier hôpital de troisième classe de la côte est” par les habitants de Shantou, a vu son achèvement retardé de six ans avant même son ouverture. Il est maintenant mis aux enchères pour 908 millions de yuans, soit 70 % de sa valeur estimée à 1,3 milliard de yuans. Plus de 2 000 personnes se sont présentées pour regarder les enchères, mais personne n’a osé enchérir.
Ce projet était une priorité pour Guorui Real Estate, une ancienne entreprise immobilière originaire de Chaozhou qui est revenue dans sa ville natale pour investir. L’entreprise avait initialement prévu d’y investir 3,5 milliards de yuans pour créer le plus grand hôpital privé de troisième classe du Guangdong oriental. Cependant, avec le ralentissement de l’industrie immobilière, la société mère a accumulé des dettes s’élevant à près de dix milliards de yuans, et les droits sur l’hôpital ont été gelés par les tribunaux. Les autorisations nécessaires à son fonctionnement ont également expiré, laissant l’entreprise sans autres solutions que de vendre l’hôpital. Plus embarrassant encore, les ressources médicales publiques de Shantou se sont rapidement développées dans la région de la côte est, rendant obsolète le “vide médical” que l’hôpital devait combler. Les futurs acquéreurs se retrouvent donc confrontés à l’énorme défi de investir des dizaines de millions de yuans sans pouvoir vraiment concurrencer les hôpitaux publics.
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Analyse détaillée
1. De projet prometteur à projet abandonné, Guorui Real Estate a commis toutes les erreurs possibles
Le destin de l’hôpital Guorui n’est pas dû à la malchance, mais à une série de mauvaises décisions :
Au début, les perspectives semblaient excellentes : l’hôpital a été achevé en 2020 et devait ouvrir pour la fête nationale de 2021. Il était également prévu qu’il serve de centre médical pour les Jeux asiatiques de la jeunesse de Shantou, et plus de 130 membres du personnel médical avaient déjà été formés dans des hôpitaux publics, ne manquant plus que l’ouverture officielle. Mais les Jeux asiatiques ont été annulés, réduisant la priorité du projet. Par la suite, l’industrie immobilière a entamé une période de récession, et la société mère a rencontré de graves difficultés financières. Les droits sur l’hôpital ont été gelés, et les autorisations nécessaires à son fonctionnement ont expiré. L’entreprise n’ayant plus d’autres options, elle a dû vendre l’hôpital pour rembourser ses dettes.
2. Les entreprises immobilières qui retournaient dans leur ville natale pour créer des hôpels avaient en réalité des calculs précis
Beaucoup ne comprenaient pas pourquoi elles investiraient des dizaines de millions de yuans dans des hôpitaux. En fait, leur objectif était avant tout de réaliser des profits : les terrains utilisés pour les hôpitaux étaient très bon marché (parfois 90 % moins chers que ceux destinés à l’habitation), ce qui permettait d’acquérir de grands terrains à bas prix. De plus, cela permettait d’augmenter le prix des logements voisins. L’entreprise Guorui, en tant que plus grand promoteur de la région de la côte est, pouvait ainsi augmenter les prix de ses propriétés. Cependant, le secteur immobilier devenant de plus en plus difficile, l’entreprise a rapidement rencontré des problèmes financiers. L’investissement dans l’hôpital s’est avéré une perte importante, et les revenus générés par la vente des logements n’ont pas suffi à couvrir les dépenses.
3. La vente à 70 % de la valeur estimée semble être une opportunité, mais en réalité, personne n’ose s’y risquer
Acheter le terrain et le bâtiment de l’hôpital pour 908 millions de yuans peut sembler avantageux, mais en réalité, les coûts supplémentaires (garantie, équipements médicaux, recrutement du personnel, etc.) montent à plus de 3 milliards de yuans. De plus, le terrain est destiné à des fins médicales publiques et ne peut pas être transformé en terrain résidentiel, rendant la vente peu rentable. Les concurrents publics sont déjà présents sur le marché, et il faudrait des années pour construire une réputation suffisante pour attirer les patients.
4. L’abandon des projets médicaux privés n’est pas un cas isolé
Ces dernières années, de nombreux projets médicaux privés ont échoué en Chine : des hôpitaux ont été mis aux enchères sans acquéreur. Par exemple, l’hôpital oncologique de Lu’an (Anhui) n’a pas trouvé d’acheteur, et un hôpital privé de Chengdu a été vendu seulement après plusieurs tentatives infructueuses. Les acquéreurs étaient généralement des entreprises publiques ou des groupes financièrement solides qui n’espéraient pas réaliser de profits immédiats.
5. Cet échec met en évidence les limites du capital privé dans le secteur médical
L’absence de bons médecins, la faible confiance des patients et les longs cycles de retour sur investissement rendent difficile pour le capital privé de s’engager dans le secteur médical. Les promoteurs immobiliers, habitués à des retours rapides sur leurs investissements, ne sont pas prêts à supporter de tels risques.
6. Cette expérience sert de mise en garde pour le développement des nouvelles zones urbaines
Lors de la construction de nouvelles zones, les promesses de services médicaux et éducatifs sont fréquentes, mais souvent non tenues. Dans le cas de Shantou, c’est le gouvernement qui a dû financer les hôpitaux publics, mettant en évidence les défis auxquels le secteur privé est confronté lorsqu’il s’engage dans le domaine de la santé.