تلخيص بلغة بسيطة للمحتوى الأساسي:
هذا التحليل، الذي كتبه متخصص ذو خبرة في سوق العقارات في هونغ كونغ خلال انهيار سوق العقارات عام 1997، يوضح بشكل كامل جوهر السياسة العقارية الجديدة رقم 828 التي تم إصدارها مؤخرًا، والاختلافات الكبيرة بين سوقي العقارات في البر الرئيسي الصيني وهونغ كونغ:
هذه السياسة الجديدة ليست مجرد تعديل بسيط في قطاع العقارات، بل تهدف إلى سد الثغرات الأساسية في نظام “البيع المسبق للعقارات” الذي تعلمته هونغ كونغ من البر الرئيسي على مدى 30 عامًا؛ حيث لن يتم بيع العقارات إلا بعد الانتهاء من بنائها، وسيتم مراقبة أموال المشترين طوال العملية بشكل صارم، ولن تتمكن شركات العقارات من الوصول إلى هذه الأموال، وسيتم منح القروض العقارية فقط بعد الانتهاء التام من البناء وتسليم العقارات، مما يحظر بشكل نهائي استخدام الرافعة المالية في البيع المسبق لتحقيق أرباح غير مشروعة.
عند مقارنة ذلك بتاريخ انفجار فقاعة سوق العقارات في هونغ كونغ قبل أكثر من 20 عامًا، نجد تغييرًا مثيرًا للاهتمام: عندما انخفضت أسعار العقارات بنسبة 60٪، نجت معظم شركات العقارات الكبرى، بينما أصبح العديد من المواطنين مدينين للبنوك وأصبحوا “أصحاب أصول سلبية”؛ أما الآن، ففي ظل تعديل سوق العقارات في البر الرئيسي، فإن العديد من شركات العقارات الكبرى تواجه مشاكل مالية، بينما لم تحدث حالات كبيرة من توقف السداد أو أصبح المواطنون أصحاب أصول سلبية. المنطق وراء ذلك بسيط للغاية: من يتحمل الرافعة المالية، يتحمل أيضًا ألم الانكماش الاقتصادي.
كما أعلنت السياسة الجديدة رسميًا عن إجابة كان الجميع يتساءلون عنها لفترة طويلة: حتى مع الضغوط الاقتصادية الحالية، لن تعود الحكومة إلى الاعتماد على تنشيط سوق العقارات لتحفيز الاقتصاد، وقد انتهى النمو القديم الذي اعتمد على التحضر والمالية الأرضية.
---
تفسير بسيط لكل نقطة:
1. ما الذي غيرته السياسة الجديدة رقم 828؟
لقد تم تركيب “قفل أمان” في نظام البيع المسبق الذي لم يتم تطبيقه لمدة 30 عامًا:
كن الكثيرون يعتقدون أن السياسة الجديدة ستهدف إلى إنقاذ سوق العقارات، لكن في الواقع، فإنها تهدف إلى تصحيح الثغرات الأساسية في هذا النظام. لقد اعتمدنا نظام البيع المسبق للعقارات من هونغ كونغ في الثمانينيات، لكننا اكتسبنا فقط الجوانب المفيدة منه، مثل القدرة على جمع الأموال مسبقًا دون الانتهاء من البناء، مما سمح ببناء المزيد من العقارات بسرعة. لكننا فقدنا القواعد الأمنية الأساسية، مثل وضع أموال المشترين في حسابات مستقلة تحت إشراف المحامين، بحيث لا تتمكن شركات العقارات من الوصول إليها، ويتم منح القروض العقارية فقط بعد الانتهاء التام من البناء وتسليم العقارات. في البر الرئيسي، كانت الرقابة على أموال البيع المسبق مجرد شكلية، حيث كانت شركات العقارات تستطيع نقل أموال المشترين لشراء أراضٍ أو سداد ديون قديمة، مما يعني أن جميع المشترين كانوا يمولون توسع شركات العقارات مجانًا، وفي النهاية، تبقت العديد من المشاريع غير مكتملة.
2. التغيير المفاجئ والمثير للاهتمام:
عندما انهارت فقاعة سوق العقارات في هونغ كونغ، نجت معظم شركات العقارات الكبرى، بينما أصبح العديد من المواطنين مدينين للبنوك وأصبحوا أصحاب أصول سلبية؛ أما الآن، ففي ظل تعديل سوق العقارات في البر الرئيسي، فإن العديد من شركات العقارات الكبرى تواجه مشاكل مالية، بينما لم تحدث حالات كبيرة من توقف السداد أو أصبح المواطنون أصحاب أصول سلبية. السبب وراء ذلك بسيط: من يتحمل الرافعة المالية، يتحمل أيضًا ألم الانكماش الاقتصادي.
3. ما الفرق بين شركات العقارات في البر الرئيسي وهونغ كونغ؟
شركات العقارات في البر الرئيسي كانت تعتبر العقارات مجرد وسيلة للربح السريع، بينما كانت شركات العقارات في هونغ كونغ تركز على الاستقرار والتنمية المستدامة. كانت نسبة الديون لدى شركات العقارات في هونغ كونغ حوالي 24٪ فقط، ومعظم دخلها يأتي من إيجارات المراكز التجارية والمباني، مما يعني أنها لا تعتمد على الرافعة المالية لتحقيق أرباح سريعة.
4. الرافعة المالية الخفية التي تم تجاهلها:
بالإضافة إلى الرافعة المالية للمشترين وشركات العقارات، كانت هناك رافعة مالية خفية أخرى في البر الرئيسي تتمثل في المالية الأرضية، حيث كانت الحكومات المحلية تعتمد على بيع الأراضي لتمويل البنية التحتية والخدمات العامة. عندما انخفضت أسعار العقارات، واجهت الحكومات صعوبات كبيرة في التعامل مع الأزمة.
5. ما هو المستقبل بعد السياسة الجديدة؟
بعد تغيير القواعد، لم تعد الخبرات السابقة في شراء العقارات والاستثمار في أسهم العقارات ذات فائدة. يجب الآن النظر إلى مدى استقرار شركات العقارات وقدرتها على تسليم العقارات في الوقت المحدد، وليس فقط إلى أسعار العقارات. كما انخفضت نسبة الدفعة الأولى لشراء العقارات الأولى إلى 15ًا، مما يجعل المواطنين أكثر حذرًا عند اتخاذ قرارات الشراء.