Zusammenfassung der Analyse in einfachem Deutsch
Diese Analyse, verfasst von einem erfahrenen Brancheninsider, der den Immobilienmarkt in Hongkong im Jahr 1997 miterlebt hat, erklärt klar und verständlich den Kern der kürzlich veröffentlichten Immobilienpolitik „828“ sowie die großen Unterschiede zwischen dem Immobilienmarkt in Festlandchina und Hongkong:
Die neue Politik ist keine gewöhnliche kleine Anpassung, sondern behebt die grundlegenden Schwächen des in Hongkong seit 30 Jahren angewandten Systems der Vorverkauf von Immobilien. Ab jetzt dürfen Immobilien erst verkauft werden, wenn sie fertiggestellt sind. Die Kaufgelder der Bürger werden während des gesamten Prozesses überwacht, und die Immobilienunternehmen erhalten das Geld erst, wenn das Haus vollständig fertiggestellt und übergeben wurde. Damit wird der Weg blockiert, auf dem Immobilienunternehmen durch Vorverkäufe leicht Geld verdienen konnten.
Wenn man die Geschichte des Immobilienmarktbubels in Hongkong vor über 20 Jahren mit der aktuellen Situation auf dem Festland vergleicht, stellt man eine interessante Umkehrung fest: Damals fielen die Immobilienpreise um 60 Prozent, und fast alle führenden Immobilienunternehmen überlebten, während viele normale Bürger hohe Schulden bei den Banken anhäuften und in die Verlustsituation gerieten. Auf dem Festland hingegen sind viele einst führende Immobilienunternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten, während es kaum Fälle von Zahlungsverzögerungen oder Verlustsituationen bei den Bürgern gibt. Die dahinterstehende Logik ist einfach: Wer die höhere Verschuldung trägt, muss auch die Schmerzen einer wirtschaftlichen Abschwächung ertragen.
Die neue Politik bestätigt außerdem eine Antwort, auf die viele lange gewartet haben: Trotz der aktuellen wirtschaftlichen Belastungen wird die Regierung nicht wieder den alten Weg einschlagen, die Wirtschaft durch Immobilien speculation zu fördern. Das alte Wachstumsmodell, das auf Urbanisierung und Landverkäufen basierte, ist endgültig vorbei.
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Erläuterung der Punkte in einfachem Deutsch
1. Was ändert die Politik „828“ genau?
Die Politik „828“ behebt eine Sicherheitslücke im Vorverkaufssystem, die seit 30 Jahren bestand. Viele dachten, die neue Politik solle den Immobilienmarkt stützen, doch tatsächlich dient sie dazu, die Schwächen dieses Systems zu beheben. Wir übernahmen das Vorverkaufssystem aus Hongkong in den 1980er Jahren – nur die Vorteile wurden übernommen: Man konnte Geld vor der Fertigstellung des Hauses erhalten, um mehr Häuser zu bauen. Die wichtigsten Sicherheitsregeln wurden jedoch ignoriert. In Hongkong gelangten die Kaufgelder direkt in eine unabhängig überwachte Kontoverwaltung, und die Immobilienunternehmen konnten kein Geld daraus verwenden. In China hingegen wurden die Vorverkaufsgelder oft dazu genutzt, um neue Grundstücke zu kaufen oder alte Schulden zu begleichen – letztendlich finanzierten die Käufer damit die Expansion der Immobilienunternehmen, ohne dass es zu finanziellen Problemen kam. Die neue Politik übernimmt nun die strengsten Überwachungsregeln aus Hongkong, verhindert so die Entstehung unvollendeter Projekte und schneidet den wichtigsten „kostenlosen Finanzierungsweg“ für die Immobilienbranche ab.
2. Die verblüffende Umkehrung der Situation
Auch bei einem Immobilienmarktbubel haben die Betroffenen auf dem Festland und in Hongkong unterschiedliche Erfahrungen gemacht:
- 1997 fielen die Immobilienpreise in Hongkong um 65 Prozent; 22 Prozent der Käufer gerieten in die Verlustsituation. Fast alle führenden Immobilienunternehmen überlebten.
- Heute sind viele der einst führenden Immobilienunternehmen auf dem Festland insolvent, während es kaum Fälle von Zahlungsverzögerungen oder Verlustsituationen bei den Bürgern gibt.
Der Grund dafür ist einfach: Die Verschuldung verteilt sich unterschiedlich. In Hongkong lag die Mindestdarlehenhöhe bei nur 5 Prozent; in China lag sie in der Regel bei über 30 Prozent. Zudem zahlen die meisten Menschen ihre Hypotheken frühzeitig zurück, und gesetzliche Regelungen verhindern, dass sie ihre Verpflichtungen nicht erfüllen.
3. Der Unterschied zwischen chinesischen und hongkongischen Immobilienunternehmen
Chinesische Immobilienunternehmen betrachten Immobilien oft als finanzielles Risiko, während hongkongische Unternehmen diese eher als langfristige Investitionen betrachten. Ihre durchschnittliche Verschuldung liegt bei 24 Prozent, und sie verlassen sich weniger auf schnelle Gewinne. Sie nutzen ihre Einnahmen aus Mieten, um ihre Kosten zu decken – selbst wenn sie keine Immobilien verkaufen können. Sie entwickeln ihre Projekte langsam und profitieren über Jahre hinweg von den Mieten.
4. Der „unsichtbare“ Einfluss der lokalen Regierungen
Neben den Verschuldungen der Bürger und Immobilienunternehmen gibt es auf dem Festland noch einen weiteren Faktor: die Landverkäufe als Quelle der lokalen Finanzen. In Hongkong ist die Regierung nicht auf diese Einnahmen angewiesen; auf dem Festland hingegen sind sie entscheidend für die Infrastruktur und öffentlichen Dienstleistungen. Wenn der Immobilienmarkt schwächelt, leiden die lokalen Regierungen unter finanziellen Engpässen. Die neue Politik zeigt, dass die Regierung diesen Einfluss langfristig reduzieren will und auf neue Wachstumsmöglichkeiten setzt.
5. Neue Entscheidungslogiken für die Bürger
Mit den geänderten Regeln sind die bisherigen Erfahrungen beim Kauf von Immobilien und Immobilienaktien nicht mehr relevant:
- Bei der Kaufentscheidung sollte man nicht mehr darauf achten, ob die Preise steigen, sondern auf die Stabilität der Immobilienunternehmen.
- Immobilieninvestitionen sollten nicht mehr nach dem Verkaufsvolumen ausgewählt werden, sondern nach der Stabilität der Mieteinnahmen der Unternehmen.
- Die Mindestdarlehenhöhe für den ersten Immobilienkauf wurde auf 15 Prozent gesenkt – die Sicherheit der Bürger ist dadurch geringer geworden.
Insgesamt zeigt die neue Politik, dass sich die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt grundlegend verändert haben. Die bisherigen Strategien sind nicht mehr geeignet, um langfristige Erfolge zu erzielen.