Resumen en lenguaje sencillo del análisis chino
Este análisis, escrito por un experto con experiencia en el colapso inmobiliario de Hong Kong en 1997, explica claramente la esencia de la nueva política inmobiliaria anunciada el 828 y las enormes diferencias entre los mercados inmobiliarios de China continental y Hong Kong:
La nueva política no es un simple ajuste inmobiliario, sino que corrige las principales deficiencias del sistema de venta de viviendas a futuro (preventa) adoptado en Hong Kong, que China ha estado utilizando durante 30 años. A partir de ahora, las viviendas solo podrán venderse una vez que estén terminadas, el dinero de los compradores estará bajo supervisión constante, las empresas inmobiliarias no podrán acceder a él, y los préstamos inmobiliarios solo se otorgarán después de que las viviendas estén completamente construidas y entregadas. Esto cierra de manera definitiva la posibilidad de que las empresas inmobiliarias ganen dinero fácilmente mediante la venta anticipada de viviendas.
Al comparar con la burbuja inmobiliaria de Hong Kong de hace más de 20 años, se observa un interesante “inverso en la situación”: en aquel entonces, cuando los precios de las viviendas cayeron un 60%, casi todas las principales empresas inmobiliarias sobrevivieron, mientras que muchas familias comunes quedaron endeudadas y con activos negativos. En cambio, durante la actual ajuste inmobiliario en China continental, muchas empresas inmobiliarias que antes eran muy exitosas han colapsado, pero casi no hay casos de compradores que dejen de pagar sus préstamos o que tengan activos negativos. La lógica detrás de esto es simple: quien carga con el endeudamiento sufre más durante las épocas de crisis económica.
La nueva política también aclara una pregunta que todos se hacían: a pesar de la presión económica actual, las autoridades definitivamente no volverán a seguir el antiguo camino de estimular la economía a través de la especulación inmobiliaria. El antiguo modelo de crecimiento basado en la urbanización y los ingresos provenientes de la venta de tierras ha llegado a su fin.
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Interpretación detallada en lenguaje sencillo
1. ¿Qué cambia con la nueva política del 828? Se corrige una deficiencia del sistema de venta de viviendas a futuro que ha existido durante 30 años
Muchas personas pensaban que la nueva política estaba destinada a salvar el mercado inmobiliario, pero en realidad sirve para reparar una falla fundamental en este sistema. En la década de 1980, China adoptó el sistema de venta de viviendas a futuro de Hong Kong, pero solo se llevaron los aspectos positivos: se podía recibir dinero por adelantado sin que las viviendas estuvieran completadas, lo que permitía recaudar fondos rápidamente para construir más viviendas. Sin embargo, se perdió la regla de seguridad más importante: el dinero de los compradores se depositaba directamente en cuentas supervisadas por abogados, y las empresas inmobiliarias no podían acceder a él. Los préstamos inmobiliarios solo se otorgaban después de que las viviendas estuvieran terminadas y entregadas. En China continental, la supervisión de los fondos de la venta de viviendas a futuro era solo una formalidad; las empresas inmobiliarias podían usar esos fondos para comprar terrenos o pagar deudas anteriores, lo que significaba que los compradores estaban financiando gratuitamente la expansión de las empresas inmobiliarias. Como resultado, muchas viviendas quedaron inconclusas.
La nueva política de Hong Kong, mucho más estricta, impide que las empresas inmobiliarias obtengan dinero fácilmente y cierra este canal de financiación gratuito, eliminando así la posibilidad de que ganen dinero rápido mediante el uso de apalancamiento.
2. Un inverso sorprendente en la situación: quienes sufren durante la caída de los precios inmobiliarios son completamente diferentes
Aunque ambos lugares experimentaron la caída de las burbujas inmobiliarias, las consecuencias fueron muy diferentes:
- En 1997, los precios de las viviendas en Hong Kong cayeron un 65%, y el 22% de los propietarios de viviendas quedaron con activos negativos (deudas superiores al valor de sus propiedades). Sin embargo, las principales empresas inmobiliarias sobrevivieron.
- En China continental, la mitad de las principales empresas inmobiliarias han colapsado, y hay muchas viviendas inconclusas, pero casi no hay casos de compradores que dejen de pagar sus préstamos o que tengan activos negativos. La razón es simple: quien utiliza más apalancamiento soporta más el dolor durante las crisis económicas.
3. La diferencia entre empresas inmobiliarias chinas y hongkonesas: unas apuestan al rápido crecimiento, otras resisten a largo plazo
Aunque ambas tipos de empresas inmobiliarias operan en el mismo sector, su enfoque es muy diferente. Las empresas chinas solían tratar el negocio inmobiliario como una apuesta financiera, buscando crecer rápidamente (por ejemplo, comprando terrenos y lanzando nuevos proyectos). En cambio, las empresas hongkonesas lo ven como un negocio a largo plazo, con un bajo nivel de endeudamiento y una estrategia más estable. Su tasa promedio de endeudamiento es del 24%, y la mayor parte de sus ingresos proviene de los alquileres de sus propiedades comerciales y oficinas. Incluso si no pueden vender todas sus viviendas, siguen teniendo ingresos estables, lo que les permite sobrevivir a las crisis.
4. El efecto oculto del apalancamiento: los gobiernos locales también estaban vinculados al mercado inmobiliario
Además del apalancamiento de los compradores y las empresas inmobiliarias, en China continental existía un factor adicional: el apalancamiento oculto proveniente de los ingresos de la venta de tierras, que se convirtió en una herramienta importante para el desarrollo económico. Sin embargo, este enfoque ha creado vulnerabilidades durante las crisis económicas. En Hong Kong, el gobierno no dependía tanto de los ingresos de la venta de tierras, por lo que podía intervenir sin restricciones. En China continental, los gobiernos locales dependían en gran medida de estos ingresos para financiar infraestructura y servicios públicos, lo que aumentó la complejidad de las regulaciones inmobiliarias durante las crisis.
5. La nueva política implica cambios en la toma de decisiones de los ciudadanos
Con los cambios en las reglas, la experiencia acumulada a lo largo de las décadas en el ámbito inmobiliario ya no es válida. En el futuro, al comprar viviendas o acciones inmobiliarias, debemos considerar la estabilidad de las empresas inmobiliarias y la calidad de los servicios ofrecidos, en lugar de centrarnos únicamente en la tendencia de los precios. Los préstamos inmobiliarios también han disminuido, lo que reduce el riesgo para los compradores. Además, el aporte de los gobiernos locales al mercado inmobiliario ha disminuido, por lo que las empresas inmobiliarias deben encontrar nuevas formas de generar ingresos.
En resumen, la nueva política de Hong Kong representa un cambio significativo en la estrategia económica de China, marcando el fin de un modelo de crecimiento basado en el mercado inmobiliario y el inicio de un enfoque más diversificado y sostenible.