Résumé en langage simple
Cette analyse, rédigée par un professionnel ayant vécu la crise immobilière de Hong Kong en 1997, explique clairement l’essence de la nouvelle politique immobilière annoncée le 828 et les énormes différences entre les marchés immobiliers de la Chine continentale et de Hong Kong :
Cette nouvelle politique n’est pas une simple ajustement mineur ; elle corrige les failles majeures du système de prévente de logements (« prévente de biens immobiliers ») adopté par Hong Kong il y a 30 ans. À l’avenir, les maisons ne pourront être vendues qu’une fois achevées, les fonds des acheteurs seront entièrement surveillés, et les banques ne verseront les prêts immobiliers qu’après la livraison complète des logements. Cela met fin définitivement à la pratique de l’endettement excessif et de l’augmentation des profits par le biais de la prévente.
En comparant avec l’éclatement de la bulle immobilière à Hong Kong il y a plus de 20 ans, on observe un phénomène intéressant : à l’époque, les prix des logements ont chuté de 60 %, mais presque toutes les grandes entreprises immobilières ont survécu, tandis que de nombreux citoyens sont devenus endettés et possèdent des actifs négatifs. Aujourd’hui, sur le marché immobilier chinois, de nombreuses grandes entreprises immobilières ont fait faillite, tandis que les citoyens ne connaissent presque pas de cas de défaut de paiement ou d’actifs négatifs. La logique sous-jacente est simple : celui qui s’endette le plus subit les conséquences de la récession.
Cette nouvelle politique confirme également une hypothèse longtemps émise : malgré la pression économique actuelle, les autorités ne reprendront certainement pas la vieille approche de soutien à l’économie par l’immobilier. Le modèle de croissance basé sur l’urbanisation et les revenus fonciers est définitivement révolu.
---
Interprétation détaillée
1. Qu’a changé la nouvelle politique du 828 ?
Elle corrige les failles du système de prévente de logements, qui n’a pas été amélioré pendant 30 ans. Nous avons adopté ce système de prévente de logements de Hong Kong dans les années 1980, mais nous n’avons retenu que les avantages : pouvoir percevoir des paiements avant la fin de la construction pour financer davantage de logements. Cependant, nous avons perdu les règles de sécurité essentielles : les fonds des acheteurs étaient directement versés sur des comptes indépendants gérés par des avocats, et les entreprises immobilières n’y avaient pas accès. Les prêts immobiliers n’étaient accordés qu’après la livraison complète des logements. Sur le continent, la surveillance des fonds de prévente était symbolique ; les entreprises immobilières pouvaient facilement utiliser ces fonds pour acquérir de nouveaux terrains ou rembourser des dettes, permettant aux acheteurs de financer l’expansion des entreprises immobilières à leurs dépens. Cette nouvelle politique transpose les règles de surveillance les plus strictes de Hong Kong, empêchant ainsi les entreprises immobilières de gagner de l’argent facilement grâce à l’endettement.
2. Le phénomène paradoxal des crises immobilières
Lors des crises immobilières, les victimes ont changé de côté :
En 1997, les prix des logements à Hong Kong ont chuté de 65 %, et 22 % des emprunteurs sont devenus endettés. Pourtant, aucune des grandes entreprises immobilières n’a fait faillite. Aujourd’hui, la moitié des 50 meilleures entreprises immobilières du continent ont fait faillite, et il y a de nombreux logements inachevés, mais il n’y a pas eu de cas massifs de défaut de paiement ou d’actifs négatifs chez les citoyens. La raison en est simple : l’endettement pèse plus lourd sur ceux qui l’ont contracté.
3. La différence entre les entreprises immobilières chinoises et hongkongoises
Les entreprises immobilières chinoises ont souvent considéré l’immobilier comme un jeu financier, privilégiant la vitesse. Elles achetaient des terrains et ouvraient rapidement les projets, tout en espérant que les prix continueraient à augmenter. Elles ont souvent échoué en raison de problèmes de trésorerie. Les entreprises immobilières hongkongoises, quant à elles, considèrent l’immobilier comme une source de revenus stables, avec un taux d’endettement moyen de 24 %. Même si elles ne vendent pas tous leurs logements, elles bénéficient de revenus réguliers en provenance de leurs propriétés commerciales. Elles achètent des terrains à bas prix et développent lentement leurs projets, garantissant ainsi leur survie à long terme.
4. Le levier financier caché des gouvernements locaux
En plus de l’endettement des citoyens et des entreprises immobilières, il existe un autre levier caché sur le continent : les revenus fonciers des gouvernements locaux. Ces derniers dépendent fortement des ventes de terrains pour financer leurs infrastructures et services publics. Lorsque le marché immobilier est en baisse, les gouvernements locaux sont confrontés à des difficultés financières. La nouvelle politique du 828 marque la volonté des autorités de se défaire de ce levier et de passer à un nouveau modèle économique basé sur des industries diversifiées.
5. Les conséquences pour les citoyens
Avec ces changements, les règles de l’investissement immobilier doivent être révisées :
Il ne faut plus se concentrer sur l’augmentation des prix des logements ou la taille des entreprises immobilières. Il est maintenant plus important de choisir des entreprises stables et fiables, capables de livrer les logements à temps et de verser des revenus réguliers. Les prêts immobiliers sont devenus plus sûrs, et il est essentiel de ne pas s’endetter excessivement. Les acheteurs doivent également être prudents et ne pas maximiser leur exposition au risque.