ولادة “ملك الأراضي” في شنتشن: وراء الصفقة البالغة 2.55 مليار يوان، لعبة بين الندرة والثقة
ملخص المحتوى الأساسي
في العاشر من سبتمبر، شهدت منطقة شيانغميهو في فوتيان بشنتشن (قطعة أرض أنتوشان) مزادًا على الأراضي شديد الحدة. كانت هذه أول قطعة أرض سكنية في المنطقة الأساسية تُباع في شنتشن بعد إصدار “السياسة الجديدة لسوق العقارات في 28 أغسطس”. في النهاية، استحوذت شركة تشونغهاي للعقارات على القطعة بعد 257 جولة من المزايدة الشرسة، مقابل إجمالي سعر قدره 2.55 مليار يوان، بمعدل عائد يصل إلى 125.46%، وبسعر إجمالي للمتر المربع يبلغ حوالي 98,100 يوان (وباستثناء التكاليف الإضافية، فإن سعر المتر المربع للمباني السكنية الفعلي يتجاوز 100,000 يوان).
يأتي هذا السعر في المرتبة الثانية بعد صفقة قطعة أرض يويهاي في نانشان في يونيو من هذا العام، ويُعد من بين أعلى أسعار الأراضي السكنية المباعة في شنتشن. يعود السبب الرئيسي وراء هذا السعر المرتفع إلى ندرة الأرض التي استمرت 9 سنوات، وغياب القيود الصارمة على بيع العقارات الجاهزة خلال فترة السياسة الخاصة، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار العقارات المستعملة في المنطقة المجاورة. يعتقد السوق عمومًا أن هذا لا يعكس فقط تقدير الشركات العقارية لقيمة المنطقة الأساسية، بل يرسل أيضًا إشارة قوية إلى أن أصول المنطقة الأساسية في شنتشن لها قدرة على مقاومة الانخفاض والاستمرار في الارتفاع.
---
تفسير مفصل
1. الفارق الزمني في السياسة: لماذا تم بيع الأرض بسعر باهظ؟
قد يتساءل الكثيرون: لقد أصدرت الدولة سياسة جديدة لبيع العقارات الجاهزة مؤخرًا، فلماذا تم بيع هذه الأرض وفقًا لمنطق العقارات غير الجاهزة؟ هناك نقطة زمنية مهمة يجب توضيحها:
تم إعلان هذه الأرض للبيع في 11 أغسطس، بينما أصدرت خمس وزارات في الدولة السياسة الجديدة لإصلاح بيع العقارات الجاهزة في 28 أغسطس. ببساطة، كانت الأرض مُعلنة للبيع قبل إصدار السياسة الجديدة. ووفقًا لمبدأ “عدم رجوع القانون إلى الماضي”， وبما أن وثائق البيع لم تنص على ضرورة بيع العقارات الجاهزة، فيمكن للمطورين التعامل وفقًا للقواعد القديمة (أي نموذج بيع العقارات غير الجاهزة).
كما أكد متخصصو الصناعة أن القواعد المحلية لبيع العقارات الجاهزة في شنتشن لا تزال قيد “التحضير” ولم تُطبق بعد. هذا يعني أن الأرض استفادت من فترة انتقالية في السياسة، حيث لم يكن على المطورين تحمل تكاليف رأس المال الكبيرة وضغوط دورة البناء المرتبطة ببيع العقارات الجاهزة، مما قلل بشكل كبير من مخاطر التطوير وزاد من رغبتهم في الحصول على الأرض. لو تم بيع الأرض بعد تطبيق السياسة الجديدة بشكل كامل وكان هناك إلزام ببيع العقارات الجاهزة، ربما كانت استراتيجيات المزايدة للشركات العقارية أكثر تحفظًا.
2. العائد الناتج عن الندرة: الشوق بعد 9 سنوات من انقطاع التوريد
هناك مثل في عالم العقارات يقول “الندرة تجعل الشيء ثمينًا”. تعتبر منطقة شيانغميهو في شنتشن، مثل الأحياء القديمة في بكين ومنطقة لوجيازوي في شنغهاي، من الأصول الأساسية الرائدة.
لم تُطرح أي أراضي سكنية جديدة في منطقة أنتوشان لأكثر من 9 سنوات. كانت آخر مرة تم فيها بيع أرض سكنية علنًا في نهاية عام 2017 في قطعة هايدييوان، وقد تم بيع كل الوحدات المعروضة للبيع في كل مرة. خلال هذه السنوات الـ9، كان هناك نقص شديد في العرض من العقارات الجديدة في المنطقة، مما أدى إلى ضغط كبير على الطلب.
بالنسبة للأشخاص ذوي الثروات العالية في شنتشن الذين يرغبون في شراء عقارات فاخرة، فإن شيانغميهو تعتبر مكانًا “لا يمكن الحصول على عقارات منه”. عندما تظهر أرض نادرة فجأة في السوق، يتدفق الناس إليها كما لو كانت برميلًا من الماء في الصحراء. هذا النقص طويل الأمد في العرض يضيف قيمة عالية إلى الأرض نفسها.
3. منطق الحسابات: لماذا تجرأت الشركات العقارية على المزايدة؟ لأنها تعتقد أنها ستحقق أرباحًا كبيرة
استحواذ الشركات العقارية على الأراضي ليس مجرد مقامرة، بل يعتمد على الحسابات الدقيقة. لماذا استطاعت شركة تشونغهاي دفع 2.55 مليار يوان؟ لأن الحسابات كانت مواتية:
- أسعار العقارات المستعملة المرتفعة في المنطقة المجاورة: متوسط سعر العقارات المستعملة في فيلا فانكي تشونغشان في المنطقة المجاورة يبلغ 184,000 يوان للمتر المربع، وفيلا أنلوان يبلغ حوالي 158,000 يوان للمتر المربع.
- تكلفة الاستحواذ المنخفضة: كان سعر المتر المربع الفعلي للمباني السكنية الذي اشترته شركة تشونغهاي حوالي 103,100 يوان.
- هامش ربح كبير: حتى مع إضافة تكاليف البناء والضرائب، يمكن للمطورين تحقيق أرباح جيدة إذا حددوا سعر البيع بين 130,000 و140,000 يوان للمتر المربع. وبالنظر إلى أن هذه العقارات جديدة في شيانغميهو وأسعار العقارات المستعملة المرتفعة في المنطقة المجاورة، يمكن لأسعار العقارات الجديدة أن تتنافس أو تتجاوز أسعار العقارات المستعملة، مما يعني إمكانات بيع كبيرة وهامش ربح كبير.
بالإضافة إلى ذلك، لا توجد قيود صارمة على بناء السكن الاجتماعي أو السكن المدعوم على هذه الأرض، ولا يوجد حد أقصى لسعر الأرض. هذا يعني أن المطورين يمكنهم بناء منتجات سكنية فاخرة بشكل خالص دون الحاجة إلى تقليل هوامش الربح من أجل تحقيق الأهداف الحكومية. بالنسبة لشركات عقارية مثل تشونغهاي وهوارون وتشاوشانغ سهيكو التي تتمتع بخبرة في تطوير المنتجات الفاخرة، فإن هذه القطعة تمثل مشروعًا مربحًا رائعًا.
4. الرسالة الموجهة للسوق: عودة الثقة ومنطق “الأصول الأساسية”
لم يكن هذا المزاد مجرد صفقة تجارية، بل كان أيضًا رسالة قوية للسوق:
- استجابة للسياسة الجديدة في 28 أغسطس: أصدرت شنتشن مجموعة من السياسات لتحفيز سوق العقارات في 28 أغسطس (مثل تخفيف القيود على الشراء وخفض الدفعات الأولى)، وكان السوق ينتظر تأثير هذه السياسات. هذه الصفقة بسعر مرتفع تعتبر رسالة تطمئن السوق بأن السياسات فعالة وأن ثقة السوق تتعافى.
- مقاومة الأصول الأساسية للانخفاض: في ظل زيادة عدم اليقين الاقتصادي، تميل الأموال إلى التدفق نحو المدن الأساسية والمناطق الأساسية والأصول الأساسية. تم تأكيد قيمة منطقة شيانغميهو كونها منطقة سكنية فاخرة في وسط مدينة شنتشن، مما يثبت أن الأصول في المناطق الأساسية لا تزال لها قدرة قوية على مقاومة الانخفاض والاستمرار في الارتفاع.
- موقف الشركات العقارية الرائدة: مشاركة شركات عقارية رائدة مثل تشونغهاي وهوارون وتشاوشانغ سهيكو يدل على تفاؤلها بالقيمة طويلة الأجل لسوق العقارات في شنتشن. إنهم على استعداد للمخاطرة بأموالهم، مما يدل على أنهم يعتقدون أن سوق العقارات في المناطق الأساسية قد وصل إلى القاع وبدأ في التعافي، ويستحق الاستثمار بكثافة.
5. المخاطر المحتملة وآفاق المستقبل
على الرغم من أن الصفقة بدت ناجحة، يجب أن نظل واقعيين ونأخذ في الاعتبار التفاصيل الخلفية:
- الحالة الفردية لا تمثل الوضع العام: هذه الأرض هي حالة استثنائية. تم بيعها بسعر باهظ لأنها تقع في منطقة شيانغميهو النادرة جدًا و**بدون قيود على بيع العقارات الجاهز