„Nach der neuen Politik Nr. 828“ lag die Prämienrate beim ersten Grundstücksverkauf in Shenzhen bei über 100%

Der „Bodenkönig“ der Luxusimmobilien in Shenzhen ist geboren: Hinter dem Kauf für 2,55 Milliarden Yuan steht ein Spiel zwischen Knappheit und Vertrauen

Zusammenfassung des Kerninhalts

Am 10. September fand in der Xiangmihu-Region (Antuoshan-Grundstück) im Bezirk Futian in Shenzhen ein intensiver Grundstückswettbewerb statt. Es handelte sich um das erste Wohngrundstück in einem Kerngebiet, das nach der „Neuen Immobilienpolitik vom 28. August“ versteigert wurde. Schließlich gewann China Overseas Land Development (COHL) das Grundstück nach 257 Runden des hartnäckigen Bieterspiels für insgesamt 2,55 Milliarden Yuan, was einer Prämie von 125,46% entspricht. Der Transaktionspreis pro Quadratmeter betrug etwa 98.100 Yuan (der tatsächliche Preis für Wohngebäude ohne zusätzliche Anforderungen lag über 100.000 Yuan pro Quadratmeter).

Dieser Preis liegt nur hinter dem des Grundstücks in Nanshan im Juni dieses Jahres und gehört zu den top 2 höchsten Preisen für Wohngrundstücke in Shenzhen. Der hohe Preis wurde hauptsächlich durch die Knappheit des Grundstücks, die seit 9 Jahren anhält, die fehlenden festen Beschränkungen für den Verkauf von Fertigwohnungen während der politischen Übergangsphase sowie die sehr hohen Preise für gebrauchte Immobilien in der Umgebung ermöglicht. Der Markt ist allgemein der Ansicht, dass dies nicht nur die Anerkennung des Wertes des Kerngebiets durch die Immobilienunternehmen ist, sondern auch ein starkes Signal darstellt, dass die Vermögenswerte in den Kerngebieten Shenzhens Widerstandsfähigkeit gegen Abschwünge und Wertsteigerungen aufweisen.

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Detaillierte Erklärung

1. **Politischer Zeitunterschied**: Warum konnte dieses Grundstück zu einem solchen Höchtpreis verkauft werden?

Viele Leser werden sich fragen: Wenn das Land gerade eine neue Politik für den Verkauf von Fertigwohnungen eingeführt hat, warum wurde dieses Grundstück dann nach dem Prinzip des Kaufs von Baustellenwohnungen verkauft? Hier ist ein wichtiger Zeitpunkt zu klären.

Das Grundstück wurde am 11. August zum Verkauf angeboten, während die fünf nationalen Behörden die neue Politik für den Verkauf von Fertigwohnungen am 28. August veröffentlichten. Kurz gesagt, das Grundstück wartete bereits vor der Einführung der neuen Politik auf den Verkauf. Nach dem Prinzip „Das Gesetz gilt nicht rückwirkend“ konnte der Entwickler nach den ursprünglichen Regeln (d.h. dem Modell des Kaufs von Baustellenwohnungen) handeln.

Branchenexperten bestätigten auch, dass die lokalen Vorschriften für den Verkauf von Fertigwohnungen in Shenzhen noch in der Entwicklung sind und noch nicht umgesetzt wurden. Das bedeutet, dass das Grundstück von einem Politikübergangsvorteil profitierte. Der Entwickler musste keine hohen Kapitalbindungen und Bauzeiten durch den Verkauf von Fertigwohnungen tragen, was die Entwicklungsrisiken erheblich verringerte und die Bereitschaft der Immobilienunternehmen, Grundstücke zu erwerben, steigerte. Wenn das Grundstück nach der vollständigen Umsetzung der neuen Politik versteigert worden wäre und der Verkauf von Fertigwohnungen verpflichtend gewesen wäre, wären die Gebote der Immobilienunternehmen wahrscheinlich viel zurückhaltender gewesen.

2. **Prämie aufgrund von Knappheit**: Der Hunger nach 9 Jahren ohne neue Wohngebäude

Im Immobilienbereich gibt es ein Sprichwort: „Seltenheit macht etwas wertvoll“. Die Xiangmihu-Region gilt im Luxusimmobilienmarkt Shenzhens als topptoppes Kernvermögen, ähnlich wie die Siheyuan in Peking oder der Lujiazui in Shanghai.

Das Antuoshan-Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet, hatte mehr als 9 Jahre lang keinen neuen Wohnraum mehr zur Verfügung. Das letzte Mal wurden Wohngrundstücke öffentlich versteigert, war Ende 2017 im Haideyuan-Grundstück, das damals bei jeder Veröffentlichung sofort verkauft wurde. In diesen 9 Jahren gab es fast keine neuen Wohngebäude in der Region, was zu einem extremen Mangel an Neubauwohnungen führte.

Für die wohlhabenden Menschen in Shenzhen, die Luxusimmobilien kaufen möchten, ist Xiangmihu ein Ort, an dem man nicht einfach kaufen kann. Wenn plötzlich ein solch seltenes Grundstück auf den Markt kommt, ist es wie ein Fass Wasser in der Wüste – alle strömen dorthin. Diese lange Versorgungslücke verleiht dem Grundstück eine sehr hohe Prämie aufgrund der Knappheit. Die Immobilienunternehmen konkurrieren nicht um das Grundstück an sich, sondern um die Zugangsberechtigung zu diesem hochwertigen Marktsegment.

3. **Rechenlogik**: Warum wagen es die Immobilienunternehmen, so viel zu bieten? Weil es sich um eine sichere Investition handelt

Der Erwerb von Grundstücken ist keine Glückssache, sondern eine sorgfältige Berechnung. Warum bot COHL 2,55 Milliarden Yuan? Weil die Rechnung aufgegangen ist:

• Hohe Preise für gebrauchte Immobilien in der Umgebung: Die durchschnittlichen Preise für gebrauchte Immobilien in der Nähe, wie das Vanke Zhen Shan Fu, liegen bei 184.000 Yuan pro Quadratmeter, und das An Luan Gong Guan bei etwa 158.000 Yuan pro Quadratmeter.
• Niedrige Kosten für den Grundstückserwerb: Der tatsächliche Preis für Wohngebäude, den COHL zahlte, lag bei etwa 103.100 Yuan pro Quadratmeter.
• Großer Gewinnspielraum: Selbst wenn man die Bau- und Verwaltungskosten sowie Steuern hinzurechnet, könnte der zukünftige Verkaufspreis des Entwicklers bei etwa 130.000 bis 140.000 Yuan pro Quadratmeter liegen und einen guten Gewinn erbringen. Angesichts der hohen Preise für gebrauchte Immobilien in der Umgebung kann der Preis für die neuen Wohnungen deutlich höher sein – der Preisunterschied zwischen Neubau- und Gebrauchtimmobilien ist groß, was enorme Verkaufspotenziale und Gewinnmöglichkeiten bedeutet.

Außerdem gibt es für dieses Grundstück keine festen Anforderungen an die Bebauung mit Sozialwohnungen oder Wohnraum für Bedürftige, und es gibt auch keine Obergrenzen für die Grundstückspreise. Das bedeutet, dass die Entwickler rein hochwertige Luxusimmobilien erstellen können, ohne die Gewinnmargen des Projekts durch die Erfüllung von Regierungszielen zu verringern. Für Unternehmen wie COHL, China Resources und China Merchants Shekou, die sich auf die Entwicklung hochwertiger Produkte spezialisiert haben, ist dies ein perfektes Gewinnprojekt.

4. **Marktsignal**: Rückkehr des Vertrauens und die Logik der „Kernvermögenswerte”

Dieser Grundstückswettbewerb war nicht nur ein Geschäftsdeal, sondern auch ein starkes Marktsignal:

• Reaktion auf die „Neue Politik vom 28. August: Shenzhen hat am 28. August eine Reihe von Immobilienpolitiken zur Stimulation des Marktes eingeführt (z. B. Lockerung der Kaufbeschränkungen, Senkung der Anzahlungen usw.), und der Markt hat die Wirkung der Politik abgewartet. Der hohe Preis für dieses Kerngrundstück ist wie ein „Beruhigungsmittel“ für den Markt: Die Politik ist wirksam, und das Vertrauen des Marktes erholt sich.
• Widerstandsfähigkeit von Kernvermögenswerten: Angesichts zunehmender wirtschaftlicher Unsicherheiten neigen Kapitalströme zunehmend zu Kernstädten, Kerngebieten und Kernvermögenswerten. Xiangmihu als Luxusstandort im Zentrum von Shenzhen hat seinen Wert erneut bestätigt. Es zeigt, dass Vermögenswerte in Kerngebieten unabhängig von Marktschwankungen eine starke Widerstandsfähigkeit gegen Abschwünge und Wertsteigerungen aufweisen.
• Haltung der Immobilienunternehmen: Die aktive Beteiligung führender Unternehmen wie COHL, China Resources und China Merchants Shekou zeigt, dass große Investoren das langfristige Potenzial des Shenzhen-Marktes positiv sehen. Sie sind bereit, mit echtem Geld zu investieren, was darauf hindeutet, dass sie glauben, dass der Immobilienmarkt in den Kerngebieten Shenzhens sich bereits vom Tiefpunkt erholt hat und es sich lohnt, dort stark zu investieren.

5. **Potenzielle Risiken und Zukunftsaussichten**

Obwohl der Verkauf sehr erfolgreich war, sollten wir auch die dahinterstehenden Details berücksichtigen:

• Einzelfall und keine allgemeine Regel: Dieses Grundstück ist ein Ausnahmefall. Es konnte zu einem solchen Höchtpreis verkauft werden, weil es sich in der äußerst seltenen Kernregion Xiangmihu befindet und keine Beschränkungen für den Verkauf von Fertigwohnungen gibt. Andere Regionen in Shenzhen, insbesondere die nicht-kerngebietlichen oder von der neuen Politik stark betroffenen Gebiete, werden wahrscheinlich nicht zu ähnlichen hohen Preisen verkaufen.
• Auswirkungen der neuen Fertigwohnungsverkaufsregeln: Sobald die neuen Vorschriften für den Verkauf von Fertigwohnungen in Shenzhen in Kraft treten, könnten zukünftig verkaufte Grundstücke höhere Kapitalanforderungen und längere Bauzeiten haben. Dies könnte die Bereitschaft einiger Immobilienunternehmen, Grundstücke zu erwerben, einschränken, insbesondere kleinerer Unternehmen.
• Zunehmende Marktdifferenzierung: Der Grundstückswettbewerb unterstreicht weiterhin die Tendenz zur Differenzierung auf dem Immobilienmarkt: Der Luxusimmobilienmarkt in den Kerngebieten boomt, während der Markt für gewöhnliche Wohnungen oder nicht-kerngebietliche Wohnungen weiterhin unter Druck steht. Der zukünftige Immobilienmarkt in Shenzhen wird wahrscheinlich „zwei Extreme“ aufweisen: Kernvermögenswerte werden immer teurer, während nicht-kerngebietliche Wohnungen immer schwieriger zu verkaufen sind.

Zusammenfassend ist der Verkauf des Grundstücks in Xiangmihu das Ergebnis der Kombination aus Politikübergangsphase, extremer Knappheit und hohem Gewinnspielraum. Er spiegelt nicht nur die feste Überzeugung der Immobilienunternehmen vom Wert der Kerngebiete wider, sondern zeigt auch die aktuelle Marktlage, in der Kerngebiete die entscheidende Rolle spielen. Für Käufer bedeutet dies, dass die Hürden für Luxusimmobilien in den Kerngebieten Shenzhens weiter steigen werden; für Investoren bedeutet dies, dass die Wahl des richtigen Standorts im aktuellen Marktumfeld wichtiger ist als die Wahl des richtigen Zeitpunkts.