Nace el “rey del suelo” en los lujosos inmuebles de Shenzhen: Detrás de la oferta de 2.55 mil millones, hay una batalla entre la escasez y la confianza
Resumen del contenido principal
El 10 de septiembre, el sector de Xiangmi Lake en el distrito de Futian, Shenzhen (el terreno de Antuo Mountain), fue escenario de una intensa subasta de tierras. Se trata del primer terreno residencial en una zona central de la ciudad que se ha vendido desde la implementación de la “nueva política inmobiliaria del 828”. Finalmente, China Overseas Land adquirió el terreno después de 257 rondas de licitación, por un precio total de 2550 millones de yuanes, con una tasa de sobreprecio del 125.46%, lo que corresponde a un precio de venta de 98,100 yuanes por metro cuadrado (el precio real de venta de las viviendas, sin incluir las instalaciones obligatorias, supera los 100,000 yuanes por metro cuadrado).
Este precio es el segundo más alto de Shenzhen en el sector residencial de este año, solo superado por el terreno de Yuehai en Nanshan en junio. La alta tasa de sobreprecio se debe principalmente a la escasez del terreno, que no ha sido ofrecido en 9 años, a la ausencia de restricciones para la venta de viviendas ya construidas durante el período de transición de la política, y al alto precio de las viviendas de segunda mano en la zona. El mercado considera que esto no solo refleja el reconocimiento del valor de la zona central por parte de las empresas inmobiliarias, sino que también envía una fuerte señal de que los activos en esta área tienen resistencia a la caída de precios y potencial de apreciación.
---
Interpretación detallada
1. **Diferencia de tiempo en la política**: ¿Por qué se pudo vender el terreno a un precio tan alto?
Muchos pueden preguntarse: si el estado acaba de implementar una nueva política de venta de viviendas ya construidas, ¿por qué se vendió el terreno siguiendo las reglas de las viviendas a futuro? Aquí hay un punto clave que es importante aclarar.
El terreno fue puesto a la venta el 11 de agosto, mientras que la nueva política de venta de viviendas ya construidas fue anunciada por cinco departamentos del estado el 28 de agosto. En otras palabras, el terreno estaba “en la cola” para ser vendido antes de la implementación de la nueva política. Según el principio de que “la ley no retroactúa”, como no se estipulaba en el documento de venta que las viviendas tenían que ser ya construidas, los desarrolladores pudieron seguir las reglas anteriores (es decir, venderlas como viviendas a futuro).
Expertos del sector también confirmaron que las regulaciones locales para la venta de viviendas ya construidas en Shenzhen aún están en el proceso de formulación y no se han implementado aún. Esto significa que el terreno disfrutó de un beneficio de transición en la política, lo que redujo significativamente los costos de capital y los plazos de construcción para los desarrolladores, aumentando así su disposición a adquirir el terreno. Si el terreno se hubiera vendido después de la implementación completa de la nueva política y se hubiera requerido la venta de viviendas ya construidas, las estrategias de licitación de los desarrolladores habrían sido mucho más conservadoras.
2. **Sobreprecio por escasez**: El deseo de adquirir un terreno después de 9 años sin suministro
En el mundo inmobiliario, existe el principio de que “lo escaso es valioso”. El sector de Xiangmi Lake es comparable a los patios tradicionales de Beijing o el distrito de Lujiazui en Shanghái, y se considera un activo de nivel superior y central.
El área de Antuo Mountain no ha recibido suministro de terrenos residenciales nuevos en más de 9 años. La última vez que se vendió un terreno residencial públicamente fue a finales de 2017, en el proyecto de Haideyuan, que se vendió completamente en cada lanzamiento. Durante estos 9 años, casi no ha habido nuevas viviendas en la zona, lo que ha creado una gran escasez de oferta de viviendas nuevas. Para las personas de alto valor neto en Shenzhen que desean comprar lujosas viviendas, Xiangmi Lake es un lugar inalcanzable. Cuando un terreno tan escaso aparece en el mercado, es como encontrar un barril de agua en el desierto, y todos se apresuran a comprarlo. Esta larga falta de suministro le confiere al terreno un alto sobreprecio por escasez. Lo que las empresas inmobiliarias están compitiendo por no es el terreno en sí, sino el “pase” para entrar en este círculo exclusivo de lujos.
3. **Lógica de cálculo**: ¿Por qué las empresas inmobiliarias están dispuestas a pagar tanto? Porque es una inversión segura
Adquirir terrenos no es un juego de azar, sino un cálculo cuidadoso. ¿Por qué China Overseas Land pagó 2550 millones? Porque el cálculo fue rentable:
- Altos precios de viviendas de segunda mano en la zona: El precio promedio de las viviendas de segunda mano en el área de Vanke Zhen Shan Fu es de 184,000 yuanes por metro cuadrado, y el de An Luan Gong Guan es de alrededor de 158,000 yuanes por metro cuadrado.
- Bajo costo de adquisición del terreno: El precio real de venta de las viviendas para China Overseas Land fue de 103,100 yuanes por metro cuadrado.
- Gran margen de beneficio: Incluso sumando los costos de construcción y los impuestos, los desarrolladores podrían obtener un buen beneficio si fijan el precio de venta en alrededor de 130,000-140,000 yuanes por metro cuadrado. Dado que se trata de viviendas nuevas en Xiangmi Lake y los precios de las viviendas de segunda mano en la zona son de 180,000 yuanes, el precio de las nuevas viviendas puede ser comparable o incluso superar a los de las de segunda mano, lo que significa un gran potencial de venta y margen de beneficio.
Además, el terreno no tiene requisitos obligatorios para la construcción de viviendas para empleados ni viviendas de protección social, ni hay un límite máximo de precio. Esto permite a los desarrolladores crear productos residenciales de lujo sin diluir los beneficios del proyecto para cumplir con objetivos gubernamentales. Para empresas inmobiliarias como China Overseas Land, China Resources y China Merchants Shekou, que son especialistas en productos de lujo, este es un proyecto muy rentable.
4. **Señal de mercado**: El retorno de la confianza y la lógica de los “activos centrales”
Esta subasta de tierras no es solo una transacción comercial, sino también una fuerte señal de mercado:
- Respuesta a la nueva política del 828: Shenzhen implementó una serie de políticas de estímulo inmobiliario el 28 de agosto (como la relajación de las restricciones de compra y la reducción de los depósitos iniciales), y el mercado ha estado esperando ver los efectos de estas políticas. La alta tasa de sobreprecio en esta subasta de un terreno en una zona central es como un “pastilla de tranquilidad” para el mercado: las políticas son efectivas y la confianza del mercado está recuperándose.
- Resistencia a la caída de precios de los activos centrales: En un entorno de mayor incertidumbre económica, el capital tiende a fluir hacia ciudades centrales, zonas centrales y activos centrales. Xiangmi Lake, como referencia de lujosos inmuebles en el centro de Shenzhen, ha visto su valor reafirmado por el mercado. Esto demuestra que, independientemente de las fluctuaciones del mercado, los activos en zonas centrales de alto nivel siguen teniendo una gran resistencia a la caída de precios y potencial de apreciación.
- Actitud de las empresas inmobiliarias: La participación activa de empresas líderes como China Overseas Land, China Resources y China Merchants Shekou indica que los grandes inversores confían en el valor a largo plazo del mercado inmobiliario de Shenzhen. Están dispuestos a invertir significativamente, lo que indica que creen que el mercado inmobiliario de la zona central ha tocado fondo y está en recuperación.
5. **Riesgos potenciales y perspectivas futuras**
Aunque esta transacción parece muy exitosa, también debemos ser racionales y considerar los detalles:
- Un caso aislado no representa la situación general: Este terreno es un caso excepcional. Su alto precio se debe a su ubicación en el centro extremadamente escaso de Xiangmi Lake y a la ausencia de restricciones para la venta de viviendas ya construidas. En otras áreas de Shenzhen, especialmente en zonas no centrales o sujetas a restricciones estrictas de la nueva política, es probable que no se repita este alto sobreprecio.
- Impacto de las regulaciones de venta de viviendas ya construidas: Una vez que las regulaciones se implementen oficialmente, los nuevos terrenos podrían enfrentar requisitos de capital más altos y plazos de construcción más largos, lo que podría disuadir a algunas empresas inmobiliarias, especialmente a las más pequeñas.
- Aumento de la diferenciación en el mercado: Esta subasta confirma aún más la tendencia a la diferenciación en el mercado inmobiliario. El mercado de lujosos inmuebles en las zonas centrales sigue siendo próspero, mientras que los inmuebles residenciales comunes o en zonas no centrales pueden seguir enfrentando dificultades para venderse. En el futuro, el mercado inmobiliario de Shenzhen podría dividirse en dos: los activos centrales se volverán aún más valiosos, mientras que los activos no centrales tendrán más dificultades para venderse.
En resumen, la adquisición de este terreno en Xiangmi Lake es el resultado de la combinación de un período de transición en la política, extrema escasez y gran margen de beneficio. Refleja la firme confianza de las empresas inmobiliarias en el valor de las zonas centrales y revela la regla de supervivencia actual del mercado: los activos centrales son los más importantes. Para los compradores, esto significa que los precios de los lujosos inmuebles en la zona central de Shenzhen seguirán aumentando; para los inversores, indica que, en el actual entorno del mercado, elegir la zona correcta es más importante que elegir el momento adecuado.