Après la nouvelle politique « 828 », le taux de surtaxe pour la première vente de terrain à Shenzhen a dépassé 100 %.

Naissance du “roi des terrains” à Shenzhen : Derrière l’achat pour 2,55 milliards de yuans, il y a un jeu entre la rareté et la confiance

Résumé des faits clés

Le 10 septembre, le secteur de Xiangmi Lake (lot d’Antu Mountain) dans le district de Futian à Shenzhen a été le théâtre d’une intense enchère sur un terrain. Il s’agissait du premier terrain résidentiel situé dans une zone centrale à être mis en vente après la nouvelle politique immobilière du 28 août. Finalement, China Overseas Land a remporté le lot après 257 tours d’enchères acharnées, pour un total de 2,55 milliards de yuans, avec un taux de surtaxe de 125,46 %. Le prix de vente au mètre carré était d’environ 98 100 yuans (le prix réel au mètre carré des logements, après déduction des constructions obligatoires, dépassait les 100 000 yuans).

Ce prix est juste après celui du lot de Yuehai à Nanshan en juin de cette année, et il se classe parmi les deux plus élevés pour des terrains résidentiels à Shenzhen. Cette transaction à fort taux de surtaxe est principalement due à la rareté du secteur (pas de nouvelles offres de terrains depuis 9 ans), à la période de transition politique qui ne impose pas de ventes de logements existants, ainsi qu’aux prix élevés des logements d’occasion dans les environs. Le marché considère que cela reflète non seulement la reconnaissance de la valeur des zones centrales par les entreprises immobilières, mais aussi un signal fort que les actifs dans ces zones ont la capacité de résister aux baisses de prix et de se valoriser.

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Analyse détaillée

1. **Différence de temps dans la politique** : Pourquoi ce terrain a-t-il pu être vendu à un prix exorbitant ?

De nombreux lecteurs se demanderont pourquoi ce terrain a pu être vendu selon les règles des logements à terme, alors que le nouveau règlement sur les ventes de logements existants vient d’être annoncé. Il est important de clarifier un point clé : le terrain a été mis en vente le 11 août, tandis que la nouvelle politique a été publiée par cinq ministères le 28 août. En d’autres termes, le terrain était déjà en attente de vente avant la publication de la nouvelle réglementation. Selon le principe “la loi ne s’applique pas aux faits antérieurs”, puisque le document de vente ne stipulait pas de vente de logements existants, l’entreprise immobilière a pu procéder selon les règles précédentes.

Des professionnels du secteur ont également confirmé que les détails de la nouvelle politique sur les ventes de logements existants à Shenzhen étaient encore en cours d’élaboration et n’avaient pas encore été mis en œuvre. Cela signifie que le terrain a bénéficié d’une période de transition politique, évitant ainsi les coûts élevés liés aux ventes de logements existants et les délais de construction, ce qui a réduit les risques pour l’entreprise immobilière et a augmenté son intérêt à acquérir le terrain. Si le terrain avait été mis en vente après la mise en œuvre complète de la nouvelle réglementation et que la vente de logements existants avait été obligatoire, les offres des entreprises immobilières auraient probablement été plus modestes.

2. **Surtaxe due à la rareté** : Le manque de nouveaux terrains résidentiels depuis 9 ans

Dans le secteur immobilier, on dit souvent “plus c’est rare, plus c’est cher”. Le secteur de Xiangmi Lake est considéré comme un actif de premier ordre à Shenzhen, tout comme les cours carrés à Pékin ou la zone de Lujiazui à Shanghai.

La zone d’Antu Mountain n’a pas connu de nouvelle offre de terrains résidentiels depuis plus de 9 ans. La dernière vente publique de terrain remonte à la fin de 2017 pour le lot de Haideyuan, qui s’est vendu en un rien de temps. Au cours de ces 9 années, il n’y a eu presque aucun nouveau logement construit dans la zone, créant une pénurie de nouveaux logements. Pour les personnes à haut revenu à Shenzhen qui souhaitent acheter des propriétés de luxe, Xiangmi Lake est un endroit hors de portée. L’apparition soudaine d’un terrain rare sur le marché est comme l’apparition d’une source d’eau dans le désert : tout le monde se précipite. Cette longue période de pénurie confère au terrain un fort surcoût lié à sa rareté.

3. **Logique financière** : Pourquoi les entreprises immobilières ont-elles osé enchérir ? Parce qu’il s’agit d’une affaire rentable

L’acquisition de terrains par les entreprises immobilières n’est pas une question de hasard, mais de calcul minutieux. Pourquoi China Overseas Land a-t-elle pu offrir 2,55 milliards de yuans ? Parce que le calcul était rentable :

• Prix élevés des logements d’occasion : Les prix moyens des logements d’occasion dans les environs, tels que les appartements Vanke Zhen Shan Fu, atteignent 184 000 yuans le mètre carré, et les appartements An Luan Gong Guan sont autour de 158 000 yuans le mètre carré.
• Baisse des coûts d’acquisition : Le prix réel au mètre carré des logements pour China Overseas Land était d’environ 103 100 yuans.
• Grand potentiel de profit : Même en ajoutant les coûts de construction et les taxes, l’entreprise pourrait fixer un prix de vente de 130 000 à 140 000 yuans le mètre carré et réaliser un bon profit. Compte tenu du fait que il s’agit de nouveaux logements à Xiangmi Lake et des prix élevés des logements d’occasion dans les environs, il est possible de fixer un prix de vente supérieur à ceux des logements existants, créant ainsi un large écart de prix et un grand potentiel de profit.

De plus, ce terrain n’a pas d’obligations de construction de logements sociaux ou de logements à prix abordables, ni de plafond de prix. Cela permet à l’entreprise de développer des produits de luxe sans diluer ses marges de profit pour répondre aux objectifs gouvernementaux. Pour des entreprises comme China Overseas Land, China Resources et China Merchants Shekou, spécialisées dans le développement de produits de luxe, il s’agit d’un projet très rentable.

4. **Signal pour le marché** : Retour de la confiance et reconnaissance de la valeur des actifs centraux

Cette vente de terrain n’est pas seulement une transaction commerciale, mais aussi un fort signal pour le marché :

• Réaction à la nouvelle politique du 28 août : Shenzhen a mis en place une série de mesures de stimulation immobilière le 28 août (relaxation des restrictions d’achat, réduction des cautions, etc.), et le marché attendait les effets de ces mesures. La vente à fort taux de surtaxe de ce terrain dans une zone centrale montre que les politiques ont un effet positif et que la confiance du marché est en train de se rétablir.
• Résistance des actifs centraux aux baisses de prix : Dans un contexte d’incertitude économique croissante, les capitaux tendent à se diriger vers les villes, les zones et les actifs centraux. Xiangmi Lake, en tant que référence pour les propriétés de luxe dans le centre-ville de Shenzhen, voit sa valeur réaffirmée par le marché. Cela prouve que, quel que soit l’instabilité du marché, les actifs dans les zones centrales conservent une forte capacité de résistance aux baisses de prix et une forte capacité de se valoriser.
• Attitude des entreprises immobilières : La participation active de grandes entreprises comme China Overseas Land, China Resources et China Merchants Shekou indique que les investisseurs sont optimistes quant à la valeur à long terme du marché immobilier de Shenzhen. Leur engagement financier montre qu’elles estiment que le marché immobilier des zones centrales a atteint le fond et est prêt à se redresser.

5. **Risques potentiels et perspectives futures**

Bien que cette transaction semble très fructueuse, il est important de rester rationnel et de prendre en compte les détails :

• Un cas particulier ne représente pas la situation globale : Ce terrain est un cas unique, vendu à un prix élevé en raison de sa situation exceptionnelle dans le centre de Xiangmi Lake et de l’absence d’obligations de vente de logements existants. D’autres zones de Shenzhen, en particulier les zones non centrales ou soumises à des restrictions strictes, ne connaîtront probablement pas de taux de surtaxe similaires.
• Impact des nouvelles règles sur les ventes de logements existants : Une fois que les détails de la nouvelle politique sur les ventes de logements existants seront mis en œuvre, les nouveaux terrains mis en vente pourraient rencontrer des contraintes financières plus élevées et des délais de construction plus longs, ce qui pourrait freiner l’intérêt des entreprises immobilières, en particulier les petites et moyennes entreprises.
• Polarisation du marché : Cette vente de terrain confirme la tendance à la polarisation du marché immobilier : le marché des propriétés de luxe dans les zones centrales est florissant, tandis que les logements ordinaires ou les zones non centrales pourraient continuer à rencontrer des difficultés de vente. À l’avenir, le marché immobilier de Shenzhen sera divisé entre des zones très rentables et d’autres moins attractives.

En résumé, la vente de ce terrain à Xiangmi Lake est le résultat de la combinaison d’une période de transition politique, d’une extrême rareté et d’un grand potentiel de profit. Elle reflète la confiance des entreprises immobilières dans la valeur des zones centrales et souligne la règle de survie dans le marché immobilier actuel : les zones centrales sont les plus précieuses. Pour les acheteurs, cela signifie que le seuil d’accès aux propriétés de luxe dans les zones centrales de Shenzhen augmentera ; pour les investisseurs, cela indique que, dans le contexte actuel du marché, le choix de la zone est plus important que le choix du bon moment pour investir.