Рождение “короля земель” в Шэньчжэне: за суммой в 2,55 миллиарда юаней стоит игра между дефицитом и уверенностью
Краткое содержание
10 сентября на участке в районе Сянмиху (Антосань) в Футяне, Шэньчжэнь, состоялась ожесточенная торговля землей. Это был первый участок жилой земли в ключевом районе города, проданный после введения новых жилищных политик 28 августа. В итоге компания China Overseas Land приобрела участок за 2,55 миллиарда юаней после 257 раундов борьбы за право сделки, что составило 125,46% от начальной цены. Стоимость застройки участка составила примерно 98 100 юаней за квадратный метр (после вычета обязательств по строительству социального жилья фактическая стоимость жилых помещений превысила 100 000 юаней за квадратный метр).
Эта цена уступает только цене участка в Наньшане в июне этого года и занимает второе место среди самых дорогих участков жилой земли в Шэньчжэне. Высокая прибавка к начальной цене обусловлена девятилетним дефицитом земли, отсутствием ограничений на продажу готовых объектов в данный период, а также высокими ценами на вторичное жилье в окрестностях. Рынок считает, что это не только признание стоимости ключевых районов города со стороны застройщиков, но и сильный сигнал о том, что активы в центральных районах Шэньчжэня обладают устойчивостью к падению цен и потенциалом для роста.
---
Подробный анализ
1. **Политический “временной разрыв”: почему земля была продана по такой высокой цене?**
Многие могут спросить: если государство только что ввело новые правила продажи готовых объектов, почему земля была продана по правилам продажи объектов в стадии строительства? Здесь важно учитывать временной фактор.
Участок был выставлен на продажу 11 августа, а новые правила были опубликованы пятью государственными ведомствами 28 августа. Проще говоря, земля уже находилась в процессе продажи до введения новых правил. Согласно принципу “закон не распространяется на случаи, произошедшие до его вступления в силу”, поскольку в документах о продаже не было указано обязательство продавать готовые объекты, застройщики могли действовать по старым правилам.
Эксперты также подтверждают, что детали новых правил о продаже готовых объектов в Шэньчжэне все еще находятся в стадии разработки и еще не вступили в силу. Это означает, что застройщики получили преимущество временного переходного периода, избежав значительных финансовых затрат и рисков, связанных с продажей готовых объектов. Если бы участок был продан после полного вступления в силу новых правил с обязательством продажи готовых объектов, их предложения цен, вероятно, были бы значительно более консервативными.
2. **Прибавка из-за дефицита**: желание купить из-за девятилетнего перерыва в поставках
В рынке недвижимости существует понятие “чем редче товар, тем дороже он”. Район Сянмиху считается одним из самых престижных районов для жилой недвижимости в Шэньчжэне, аналогично таким районам, как Сихэюань в Пекине и Луцзяцзуй в Шанхае.
На участке Антосань уже более девяти лет не поступало новых земельных ресурсов для жилой застройки. Последний раз земля в этом районе была продана в конце 2017 года, и тот проект был полностью распродан сразу после начала продаж. За эти девять лет в районе практически не построено нового жилья, что привело к крайнему дефициту на рынке новостроек.
Для состоятельных жителей Шэньчжэня Сянмиху является местом, где жилье купить невозможно. Появление такого редкого участка на рынке подобно появлению источника воды в пустыне, и застройщики стремятся его приобрести. Долгий период отсутствия новостроек придает этому участку особую ценность.
3. **Логика расчетов застройщиков**: почему они готовы платить так много?
Покупка земли для застройщиков — это не ставка, а тщательный расчет. Почему China Overseas Land решилась заплатить 2,55 миллиарда юаней? Потому что расчеты оказались выгодными:
- Высокие цены на вторичное жилье: средняя цена на вторичное жилье в районе, такое как Ванке Чжуншаньфу, составляет 184 000 юаней за квадратный метр, а цены на жилье компании Аньлуань Гунгуань — около 158 000 юаней за квадратный метр.
- Низкие затраты на приобретение земли: фактическая стоимость застройки участка для China Overseas Land составила примерно 103 100 юаней за квадратный метр.
- Большой прибыльный потенциал: даже с учетом затрат на строительство и налогов, застройщик может установить цену на новое жилье примерно в 130 000–140 000 юаней за квадратный метр, что обеспечит значительную прибыль. Учитывая высокие цены на вторичное жилье в окрестностях, новые объекты могут быть проданы по цене, превышающей цены на вторичное жилье, что создает большой потенциал для продаж и прибыли.
Кроме того, на этом участке нет обязательств по строительству социального или жилищного жилья, а также нет ограничений на цену земли. Это позволяет застройщикам создавать продукты высокого класса без необходимости снижения прибыльности проекта ради выполнения государственных норм. Для компаний, таких как China Overseas Land, China Resources и China Merchants Shekou, специализирующихся на высококлассной недвижимости, это идеальный проект.
4. **Сигнал для рынка**: возвращение уверенности и логика “ключевых активов”
Эта сделка по продаже земли — это не просто коммерческий акт, но и сильный сигнал для рынка:
- Ответ на новые политические меры: 28 августа в Шэньчжэне был введен ряд стимулирующих мер для рынка недвижимости (смягчение ограничений на покупку, снижение первоначального взноса и т. д.). Высокая цена на этот участок свидетельствует о том, что политика дает положительные результаты и уверенность рынка восстанавливается.
- Устойчивость ключевых активов: на фоне роста экономической неопределенности капитал все чаще направляется в ключевые города, ключевые районы и ключевые активы. Сянмиху, как образец жилой недвижимости центрального района Шэньчжэня, подтверждает свою стоимость. Это демонстрирует, что активы в ключевых районах сохраняют свою устойчивость к падению цен и потенциал для роста.
- Отношение застройщиков: активное участие ведущих компаний, таких как China Overseas Land, China Resources и China Merchants Shekou, говорит о том, что крупные инвесторы верят в долгосрочную перспективу рынка недвижимости Шэньчжэня. Они готовы инвестировать значительные средства, что свидетельствует о том, что рынок центральных районов уже достиг минимума и готов к восстановлению.
5. **Потенциальные риски и перспективы на будущее**
Хотя сделка кажется очень успешной, стоит сохранять рациональность и учитывать следующие факторы:
- Этот случай не отражает общую ситуацию: этот участок является исключением. Он был продан по высокой цене из-за своего уникального расположения в крайне редком районе Сянмиху и отсутствия ограничений на продажу готовых объектов. В других районах Шэньчжэня, особенно в нецентральных или под строгими ограничениями, подобные цены вряд ли будут достигнуты.
- Влияние новых правил о продаже готовых объектов: как только новые правила вступят в силу, новые участки могут столкнуться с более высокими финансовыми требованиями и более длительными сроками строительства. Это может снизить интерес застройщиков к покупке земли, особенно малых и средних компаний.
- Усиление дифференциации рынка: эта сделка еще больше подчеркивает тенденцию к дифференциации на рынке недвижимости: рынок жилой недвижимости в ключевых районах процветает, в то время как рынок обычной жилой недвижимости в нецентральных районах может продолжать испытывать трудности с продажами.
В общем, сделка по продаже участка в Сянмиху стала результатом совместного действия временного переходного периода в политике, крайнего дефицита земли и большого прибыльного потенциала. Она отражает уверенность застройщиков в стоимости ключевых районов и подчеркивает важность выбора правильного местоположения для инвесторов в текущих условиях рынка. Для покупателей это означает, что порог для покупки жилья в центральных районах Шэньчжэня будет продолжать расти; для инвесторов это напоминает о том, что в текущих условиях рынка выбор правильного местоположения важнее, чем выбор подходящего времени для инвестиций.