مرحبًا! أنا صديقك المتخصص في تحليل الأخبار المالية والأعمال. هذا التقرير المتعمق حول مستقبل سوق العقارات في الصين على مدى العشرين عامًا القادمة يحتوي على كمية هائلة من المعلومات والبيانات الدقيقة. لكي تتمكن من فهمه دون الحاجة إلى التعامل مع نماذج اقتصادية معقدة، قمت بترجمته إلى لغة بسيطة وسهلة الفهم.
الخلاصة الرئيسية هي: لا تتوقع أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع بنفس الطريقة التي كانت عليها خلال العشرين عامًا الماضية، حيث كان بإمكانك شراء عقار وكسب الأرباح بسهولة. في العشرين عامًا القادمة، ستتحول العقارات من سلع نادرة إلى سلع استهلاكية عادية، بل وربما تصبح عبئًا على المالكين. فقط عدد قليل جدًا من العقارات الموجودة في المناطق الأساسية ستحافظ على قيمتها، بينما ستواجه معظم العقارات (خاصة تلك القديمة والسيئة الحالة، أو تلك الموجودة في الضواحي البعيدة، أو في المدن التي يهاجر منها السكان) انخفاضًا مستمرًا في القيمة ونقصًا في السيولة (أي صعوبة في بيعها).
دعني أقسم هذا التقرير إلى خمسة جوانب رئيسية لمساعدتك على فهم المنطق وراء هذه التغيرات بشكل كامل.
---
1. عدد المشترين قل، بينما زاد عدد البائعين (فجوة في عدد السكان)
هذا هو السبب الأساسي. العقارات مخصصة للسكن، وإذا لم يكن هناك من يشتريها، فلن تستطيع الأسعار الاستمرار في الارتفاع.
- انخفاض عدد المشترين الرئيسيين: كانت فئة الشباب التي تتراوح أعمارهم بين 25 و45 عامًا هي القوة الدافعة وراء شراء العقارات في السابق. الآن، يتناقص عدد هذه الفئة العمرية من 380 مليونًا إلى أقل من 320 مليونًا بحلول عام 2040. الأمر الأكثر إثارة للقلق هو أن عدد المواليد منخفض بشكل مستمر (7.92 مليون فقط في عام 2025)، مما يعني أن قاعدة المشترين الذين يحتاجون إلى السكن ستصبح أصغر وأصغر.
- تدفق العقارات الموروثة: هذا عامل “خفي” يتم تجاهله كثيرًا. جيل الستينيات والسبعينيات في الصين هو الجيل الذي يمتلك أكبر عدد من العقارات. مع تقدمهم في السن، ستدخل عدد كبيرة من العقارات إلى سوق العقارات المستعملة من خلال عمليات الإرث.
- حساب بسيط: على الرغم من أن الأرقام المنتشرة على الإنترنت (مثل إطلاق 15 مليون عقار دفعة واحدة) قد لا تكون دقيقة، إلا أنه إذا افترضنا وفاة أكثر من 10 ملايين شخص سنويًا ومتوسط عدد أفراد الأسرة من 2 إلى 3 أشخاص، فإن عدد العقارات الموروثة الجديدة سيكون ملايين كل عام.
- النتيجة: من ناحية، لا يكفي عدد الشباب لشراء العقارات، ومن ناحية أخرى، يزداد عدد العقارات التي يتركها الكبار في السن. هذا مثل مركز تجاري يتلقى عددًا متناقصًا من الزوار، لكن العروض في الرفوف تزداد، مما يؤدي حتمًا إلى تخفيضات وعروض ترويجية.
2. صعوبة الحصول على وظائف وعدم زيادة الرواتب، من يجرؤ على استخدام الرهن العقاري لشراء عقار؟ (التكنولوجيا والدخل تقيد القدرة على الشراء)
في الماضي، كان الناس يرغبون في تحمل قروض العقارات لمدة 30 عامًا لأنهم كانوا يعتقدون أن الرواتب ستستمر في الارتفاع. لكن الآن، تغيرت التوقعات بسبب التكنولوجيا.
- الذكاء الاصطناعي والروبوتات يأخذان وظائف البشر: هذا ليس خيالًا علميًا، بل واقع يحدث بالفعل.
- الموظفون البيض: كتابة الكود، إعداد المحتوى، خدمة العملاء، التحليل الأساسي للبيانات... الذكاء الاصطناعي يقوم بهذه المهام بسرعة وبجودة عالية. تتوقع ماكينزي أن 220 مليون شخص في الصين قد يحتاجون إلى تغيير وظائفهم بحلول عام 2030، وقد تنخفض الرواتب الأساسية.
- العمال اليدويون: الشاحنات ذاتية القيادة، المستودعات بدون عمال، التوصيل بالطائرات بدون طيار... كل هذه التطورات تستبدل سائقي الشاحنات والعمال في المستودعات وموظفي التوصيل، وهم من الفئات الرئيسية التي تشتري العقارات.
- توقعات الدخل ضعيفة: عندما يشعر الناس بعدم استقرار الوظائف المستقبلية أو عدم قدرة الرواتب على مواكبة التضخم، فإن الخيار الأكثر عقلانية هو عدم اقتراض المال.
- البيانات تؤكد: انخفضت نسبة الديون إلى الدخل لدى السكان من 61.4٪ إلى 59.4٪، وحتى رصيد القروض العقارية بدأ في الانخفاض. الناس بدأوا في سداد قروضهم مبكرًا لأن “النقود هي الملك” أكثر أمانًا من “امتلاك عقار”.
3. العقارات لم تعد أصولًا ترتفع أسعارها دائمًا، امتلاكها أصبح مكلفًا (التكاليف ونسبة الإيجار إلى البيع)
في الماضي، كان شراء العقارات استثمارًا، أما الآن فهو أشبه باستثمار في سلعة استهلاكية تتطلب صيانة مكلفة.
- نسبة الإيجار إلى البيع منخفضة جدًا: النسبة المعترف بها دوليًا كمعقولة لعائد الإيجار هي 3٪ إلى 5٪ (أي أن سعر العقار يجب أن يكون 20 إلى 30 ضعف الإيجار السنوي).
- متوسط نسبة عائد الإيجار في مئة مدينة صينية هو فقط 2.4٪، وفي المدن الكبرى مثل بكين وشنغهاي هو فقط 1.5٪ إلى 1.9٪.
- ماذا يعني ذلك؟ إذا اشتريت عقارًا لتحصيل الإيجار، فسيستغرق الأمر 48 عامًا لاسترداد تكلفته! بالإضافة إلى ذلك، فإن عائد الإيجار من العقار أقل من فائدة السندات الحكومية التي تبلغ حوالي 1.86٪ عند الاستثمار في البنوك.
- تكاليف الاحتفاظ بالعقار في ارتفاع: تكلفة الاستهلاك مرتفعة، مثل تكلفة استبدال المصاعد والجدران والأنابيب التي تستمر لمدة 15 إلى 20 عامًا فقط، وهذه التكاليف تقع على عاتق المالكين.
- ضريبة العقارات قادمة: على الرغم من أن تطبيقها الشامل لا يزال قيد الدراسة، إلا أن الاتجاه واضح. ستزداد تكاليف امتلاك عدة عقارات في المستقبل، مما سيجبر أصحاب العقارات على بيعها، مما يزيد من العرض في السوق.
4. التوقف عن السداد وبيع العقارات في المزادات القانونية: “مسرع” لانخفاض أسعار العقارات
هذه دورة سلبية وهي أيضًا أخطر إشارة حاليًا.
- ظهور أصول سلبية: العديد من الأشخاص الذين اشتروا عقارات بأسعار مرتفعة حول عام 2021 يجدون الآن أن قيمة عقاراتهم أقل من الديون المستحقة للبنوك. في هذه الحالة، يخسرون المال عند بيع العقارات ويجب عليهم دفع الفوائد، لذا يختار الكثيرون التوقف عن السداد.
- تأثير المزادات القانونية على السوق: بعد التوقف عن السداد، تقوم البنوك ببيع العقارات في المزادات القانونية. عادةً ما تبدأ المزادات بنسبة 70٪ من القيمة التقديرية، وإذا لم يتم بيع العقار في المزاد الأول، تنخفض النسبة إلى 80ًا في المزاد الثاني.
- الأرقام المخيفة: في عام 2025، من المتوقع أن يتم بيع 719 ألف عقار في المزادات القانونية على مستوى البلاد، ومتوسط سعر البيع هو فقط 74٪ من القيمة التقديرية.
- تأثير متسلسل: بيع العقارات بأسعار منخفضة في المزادات القانونية يؤدي إلى انخفاض توقعات أسعار العقارات في المناطق المجاورة. عندما يرى الجيران أن عقارًا مجاورًا يُباع بـ700 ألف، فإن أسعار عقاراتهم الخاصة التي تبلغ 800 ألف تصبح غير مرغوبة، مما يؤدي إلى مزيد من الانخفاض في الأسعار.
- تفاوت كبير: في المناطق الأساسية من المدن الكبرى، يمكن بيع العقارات في المزادات القانونية بسهولة (نسبة البيع عالية)؛ لكن في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة والبلدات، لا أحد يريد شراء العقارات المعروضة في المزادات القانونية (نسبة الفشل في البيع تزيد عن 85%)، مما يؤدي إلى انخفاض أسع