Bericht zur Entwicklung der Immobilienpreise in China in den nächsten 20 Jahren (2026–2045) (12.000 Wörter)

Hallo! Ich bin Ihr Freund, der Finanz- und Wirtschaftsanalyst. Dieser umfassende Bericht über die zukünftige Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes in den nächsten 20 Jahren enthält eine große Menge an Informationen und sehr detaillierte Daten. Um es Ihnen zu ermöglichen, diesen Bericht zu verstehen, ohne sich mit komplexen wirtschaftlichen Modellen auseinandersetzen zu müssen, habe ich ihn in einfach verständliche Sprache übersetzt.

Zunächst die wichtigste Schlussfolgerung: Rechnen Sie nicht damit, dass Immobilienpreise weiterhin so steigen werden wie in den letzten 20 Jahren – einfach kaufen und sicher profitieren. In den nächsten 20 Jahren werden Immobilien von „Schnäppchen“ zu „gewöhnlichen Konsumgütern“ und sogar zu einer Belastung für die Menschen. Nur sehr wenige Immobilien in zentralen Gebieten werden ihren Wert behalten; die meisten Immobilien – insbesondere alte, heruntergekommene Objekte, Hochhäuser in den Vororten sowie Immobilien in Städten mit Bevölkerungsrückgang – werden einem langfristigen Wertverlust und mangelnder Liquidität ausgesetzt sein (es wird schwierig sein, sie zu verkaufen).

Im Folgenden zerlege ich den Bericht in fünf entscheidende Aspekte, um Ihnen das Hintergrundwissen vollständig zu vermitteln.

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1. Weniger Menschen kaufen Immobilien, mehr Menschen verkaufen Immobilien („Bevölkerungsschere“)

Das ist der grundlegende Grund. Immobilien dienen dazu, darin zu wohnen – wenn niemand kauft, können die Preise nicht weiter steigen.

• Die Zahl der Käufer nimmt ab: Früher waren die Hauptkäufer junge Menschen im Alter von 25 bis 45 Jahren. Diese Altersgruppe wird von 380 Millionen auf unter 320 Millionen bis 2040 schrumpfen. Noch besorgniserregender ist, dass die Zahl der Neugeborenen seit Langem niedrig ist (nur 7,92 Millionen im Jahr 2025), was bedeutet, dass die Basis der potenziellen Käufer immer kleiner wird.
• Erbschaften fließen auf den Markt: Die Generation der 60er- und 70er-Jahre in China besitzt die meisten Immobilien. Mit ihrem Alter gelangen viele dieser Immobilien durch Erbschaften auf den Secondhandmarkt.
• Rechnung: Obwohl die Behauptung, dass „15 Millionen Immobilien auf einmal auf den Markt kommen“, nicht genau zutrifft, schätzt man, dass jährlich einige Millionen Immobilien durch Erbschaften hinzukommen, basierend auf einer jährlichen Sterblichkeitsrate von über 10 Millionen Menschen und einer durchschnittlichen Familiengröße von 2 bis 3 Personen.
• Folge: Auf der einen Seite gibt es nicht genug Käufer, auf der anderen Seite immer mehr Immobilien, die von den Alten hinterlassen werden. Das ist wie ein Einkaufszentrum, in dem immer weniger Kunden kommen, aber immer mehr Waren auf den Regalen liegen – Rabatte und Sonderangebote sind unvermeidlich.

2. Es wird schwieriger, Arbeit zu finden, und die Löhne steigen nicht – wer wagt es, sich mit Krediten zu verschulden, um Immobilien zu kaufen? (Technologie und Einkommen)

Früher waren die Menschen bereit, 30-jährige Hypotheken zu übernehmen, weil sie glaubten, dass ihre Löhne ständig steigen würden. Doch heute verändert Technologie diese Erwartungen.

• AI und Roboter nehmen Arbeitsplätze weg: Das ist keine Science-Fiction, sondern Realität.
• Weißkragen: Programmieren, Texterstellung, Kundenservice, grundlegende Datenanalyse – all das können AI-Systeme schneller und besser erledigen. McKinsey prognostiziert, dass bis 2030 etwa 220 Millionen Menschen in China ihren Job wechseln müssen. Die Gehälter von Anfängern werden sinken.
• Blaukragen: Autonome Lastwagen, automatisierte Lager und Drohnenlieferungen ersetzen LKW-Fahrer, Sortierer und Kurierdienste – genau diese Berufe gehörten zu den wichtigsten für viele Familien, die Immobilien kauften.
• Schwächere Einkommensprognosen: Wenn die Menschen glauben, dass ihre Arbeit in Zukunft unsicher ist oder dass ihre Löhne nicht der Inflation folgen können, ist die vernünftigste Entscheidung, sich nicht zu verschulden.
• Daten belegen: Die Verschuldungsrate der Bürger ist von 61,4 % auf 59,4 % gesunken, und die Hypothekenschulden sind sogar rückläufig. Die Menschen beginnen, ihre Kredite früher zurückzuzahlen, weil Bargeld als „König“ gilt und der Besitz von Immobilien weniger sicher erscheint.

3. Immobilien sind nicht mehr „wertsteigernde“ Anlagen – der Besitz wird teuer (Kosten und Miet-Wert-Verhältnis)

Früher war der Kauf von Immobilien eine Investition; heute ist es eher wie der Kauf eines „Konsumguts mit hohen Wartungskosten“.

• Das Miet-Wert-Verhältnis ist zu niedrig: International gilt ein angemessenes Mietrenditeverhältnis von 3–5 % (das heißt, der Immobilienpreis sollte 20–30 Mal so hoch sein wie die Jahresmiete).
• In China liegt das durchschnittliche Mietrenditeverhältnis in 100 Städten bei 2,4 %, in den Metropolen sogar bei 1,5–1,9 %.
• Was bedeutet das? Wenn Sie Immobilien kaufen, um Miete einzunehmen, benötigen Sie 48 Jahre, um Ihre Kosten zurückzuerhalten! Zudem liegt die Rendite von 10-jährigen Staatsanleihen bei etwa 1,86 % – das Einkommen aus der Miete ist nicht so sicher wie die Zinsen von Staatsanleihen.
• Steigende Kosten: Die Abnutzung von Immobilien ist hoch; die Lebensdauer von Immobilien beträgt 50 Jahre, aber Aufzüge, Fassaden und Rohrleitungen halten nur 15–20 Jahre. Die Kosten für die Erneuerung von Aufzügen werden von den Eigentümern geteilt, was sehr belastend ist.
• Erwartete Immobiliensteuern: Obwohl die Einführung solcher Steuern noch nicht vollständig umgesetzt wurde, ist die Richtung klar. Die Kosten für den Besitz mehrerer Immobilien werden steigen, was dazu führen wird, dass Menschen, die Immobilien anhäufen, diese verkaufen, um die Nachfrage zu erhöhen.

4. Kreditverzichte und Zwangsverkäufe: Ein „Beschleuniger“ für fallende Immobilienpreise

Das ist ein Teufelskreis und das gefährlichste Signal derzeit.

• Negative Vermögenswerte entstehen: Viele Menschen, die vor 2021 Immobilien zu hohen Preisen gekauft haben, verlieren jetzt an Wert. Sie müssen entweder Verluste hinnehmen oder Zinsen zahlen – viele entscheiden sich daher für einen Kreditverzicht.
• Zwangsverkäufe belasten den Markt: Nach einem Kreditverzicht verkaufen die Banken die Immobilien. Zwangsverkäufe beginnen in der Regel zu 70 % des Schätzwerts und sinken beim zweiten Verkauf auf 80 %.
• Beängstigende Zahlen: Im Jahr 2025 sollen insgesamt 719.000 Immobilien zwangsverkauft werden, wobei der Durchschnittsverkaufspreis nur 74 % des Schätzwerts beträgt.
• Kettenreaktion: Wenn Immobilien zu niedrigen Preisen verkauft werden, sinken die Erwartungen für die Preise in den umliegenden Gebieten. Wenn Nachbarn sehen, dass eine Immobilie für 700.000 Yuan verkauft wird, wird niemand mehr Interesse an einer Immobilie für 800.000 Yuan haben – die Preise sinken weiter.
• Starke Unterschiede: In zentralen Gebieten der Metropolen können Immobilien trotzdem verkauft werden; in Städten der mittleren und unteren Klassen sowie in Landkreisen werden sie jedoch kaum verkauft (Zwangsverkaufsrate über 85 %), was zu einem weiteren Preisverfall führt.

5. Wie wird sich die Situation in den nächsten 20 Jahren entwickeln? (Lektion aus Japan und Stadtklassifizierung)

Schauen Sie sich Japan an: Nach dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 1991 fielen die Grundstückspreise in Tokio um 60–70 % und haben sich bis heute nicht vollständig erholt. China durchläuft eine ähnliche „lange Anpassungsphase“, aber es wird zu deutlichen strukturellen Unterschieden kommen.

• Zentrale Metropolen (wie der innerste Ring von Peking und Shanghai):
• Entwicklung: Nach einem leichten Rückgang werden die Preise stabilisieren und sich langsam erholen.
• Grund: Kontinuierlicher Zuwachs der Bevölkerung, knappe Ressourcen – die Immobilien behalten ihren Wert.
• Starke Zweitstädte (wie Hangzhou, Chengdu):
• Entwicklung: Schwankungen und langsame Erholung.
• Grund: Abhängig von der lokalen Wirtschaft und Bevölkerungslage; in zentralen Gebieten wird es besser sein, in den Vororten schlechter.
• Städte der mittleren und unteren Klassen sowie Landkreise: Fortlaufender Wertverlust und mangelnde Liquidität.
• Grund: Nettoabfluss der Bevölkerung, Zuwachs an Erbschaften, Alterung von Hochhäusern, Mangel an Käufern. Diese Immobilien könnten „wertvoll, aber nicht verkäuflich“ werden – Sie werden nur zu einem niedrigen Preis verkauft werden können.

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Ratschläge für die Allgemeinbevölkerung:

1. Verschulden Sie sich nicht, um einen Preisanstieg zu erwarten: Jetzt ist nicht die Zeit, „auf den Tiefpunkt zuzugreifen“, sondern, Ihre Verschuldung zu reduzieren. Bargeld ist sicherer als Immobilien.

2. Erkennen Sie die Essenz von Immobilien: Immobilien sind in erster Linie Konsumgüter (zum Wohnen), erst dann Anlagen. Wenn Sie kaufen, achten Sie auf zentrale Gebiete, niedrige Stockwerke und gute Infrastruktur; wenn Sie investieren, seien Sie vorsichtig – außer bei Top-Immobilien in zentralen Gebieten.

3. Seien Sie vorsichtig mit alten, heruntergekommenen Immobilien und Hochhäusern in den Vororten: Diese beiden Arten von Immobilien sind in den nächsten 20 Jahren am stärksten gefährdet. Alte Immobilien haben oft keine Aufzüge und eine schlechte Umgebung; Hochhäuser in den Vororten sind teuer zu warten, die Anreise ist schwierig und die Bevölkerung ist gering.

4. Achten Sie auf das Miet-Wert-Verhältnis: Rechnen Sie vor dem Kauf die Mietrendite aus. Wenn sie niedriger ist als die Rendite von Bankanlagen oder Staatsanleihen und Sie darauf setzen, dass die Immobilienpreise stark steigen, ist das sehr riskant.

5. Liquidität ist wichtig: In Städten mit Bevölkerungsrückgang können Immobilien zu „toten Vermögenswerten“ werden. Kaufen Sie Immobilien in Gebieten mit guter Infrastruktur, Industrie und Schulen – nur so können Sie sicher sein, dass Sie sie verkaufen können, wenn Sie es möchten.

Zusammenfassung: Die Ära des allgemeinen Immobilienanstiegs ist endgültig vorbei. Die Zukunft gehört einer Zeit der Unterschiede. Wenn Sie die falsche Stadt oder das falsche Immobilienobjekt wählen, könnten Sie mit erheblichen Wertverlusten und Schwierigkeiten bei der Veräußerung konfrontiert werden. Bleiben Sie wachsam, kontrollieren Sie Ihre Verschuldung – das ist der Schlüssel.