**Analyse de la tendance des prix de l’immobilier en Chine pour les 20 prochaines années (2026–2045) (Article de 12 000 mots)**

Bonjour ! Je suis votre ami analyste financier. Ce rapport approfondi sur l'avenir du secteur immobilier en Chine au cours des 20 prochaines années contient une quantité énorme d'informations et des données très pertinentes. Afin que vous puissiez le comprendre sans avoir à vous plonger dans des modèles économiques complexes, j'ai “traduit” ce texte technique en langage simple et compréhensible pour le grand public.

Voici les conclusions principales :

Ne comptez pas sur des prix de l'immobilier qui continueront à augmenter de manière constante, comme c'était le cas au cours des 20 dernières années. Au cours des 20 prochaines années, les maisons passeront d'un bien rare à un bien de consommation courant, voire à une charge financière pour les ménages. Seules quelques maisons situées dans des endroits stratégiques conserveront leur valeur, tandis que la plupart des autres – en particulier celles en mauvais état, situées en banlieue ou dans des villes dont la population diminue – connaîtront une baisse continue de leur valeur et une pénurie de liquidité (il sera difficile de les vendre).

Voici les 5 aspects clés qui expliquent cette tendance :

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1. Moins de gens achètent des maisons, plus de gens en vendent (écart démographique)

C'est la raison fondamentale. Les maisons sont destinées à être habitées, et si personne n'en achète, les prix ne pourront pas rester stables.

• La diminution des acheteurs potentiels : Auparavant, les principaux acheteurs étaient des jeunes de 25 à 45 ans. Aujourd'hui, ce groupe démographique est en baisse, passant de 380 millions à moins de 320 millions en 2040. De plus, le nombre de naissances est bas depuis longtemps (seulement 7,92 millions en 2025), ce qui signifie que le nombre de futurs acheteurs potentiels sera de plus en plus faible.
• L'afflux de biens hérités : C'est une source de “offre cachée” que beaucoup ignorent. Les générations nées dans les années 1960 et 1970 possèdent le plus de biens immobiliers en Chine. Avec leur vieillissement, de nombreux biens seront mis sur le marché secondaire par héritage chaque année.
• Calcul : Bien que l'affirmation selon laquelle 15 millions de biens seraient libérés d'un coup ne soit pas précise, on estime qu'il y aura plusieurs millions de nouveaux biens hérités chaque année, en tenant compte d'un taux de mortalité de plus de 10 millions de personnes et d'une moyenne de 2 à 3 personnes par foyer.
• Conséquence : D'un côté, il y a moins de jeunes acheteurs ; de l'autre, il y a de plus en plus de biens laissés par les aînés. C'est comme un centre commercial où les clients entrent de moins en moins, mais les produits sur les étagères sont de plus en plus nombreux, ce qui mène inévitablement à des réductions de prix.

2. Difficulté à trouver un emploi et stagnation des salaires : qui oserait emprunter pour acheter une maison ?

Auparavant, les gens étaient prêts à endosser des prêts immobiliers de 30 ans, car ils croyaient que leurs salaires continueraient d'augmenter. Mais la technologie change cette perspective.

• L'AI et les robots menacent les emplois : Ce n'est pas de la science-fiction, c'est une réalité en train de se produire.
• Les emplois de bureau : L'AI peut écrire du code, créer des contenus, assurer le service client et effectuer des analyses de données rapidement et avec précision. McKinsey prévoit que 220 millions de personnes en Chine devront changer de travail d'ici 2030, et les salaires des emplois de bureau de base diminueront.
• Les emplois manuels : Les camions autonomes, les entrepôts sans personnel et les livraisons par drone remplacent les chauffeurs de camion, les employés de tri et les coursiers, qui étaient souvent les principaux acheteurs de maisons.
• Attentes de revenus déclinantes : Lorsque les gens se rendent compte que leur emploi est instable ou que leur salaire ne suivra pas l'inflation, le choix le plus rationnel est de ne pas emprunter.
• Données confirmant cette tendance : Le taux d'endettement des ménages est passé de 61,4 % à 59,4 %, et le solde des prêts immobiliers a même diminué. Les gens commencent à rembourser leurs prêts plus tôt, car avoir de l'argent liquide est considéré comme plus sûr que de posséder une maison.

3. Les maisons ne sont plus un actif qui ne baisse jamais : le coût de leur possession est élevé

Auparavant, acheter une maison était un investissement ; aujourd'hui, c'est plus comme acheter un bien de consommation à coûts de maintenance élevés.

• Le rapport location/vente est trop faible : Le taux de rendement locatif considéré comme raisonnable à l'international est de 3 % à 5 % (c'est-à-dire que le prix de la maison devrait être entre 20 et 30 fois le loyer annuel).
• En Chine, le taux de rendement locatif moyen dans 100 villes n'est que de 2,4 %, et dans les villes de premier ordre, il est de seulement 1,5 % à 1,9 %.
• Qu'est-ce que cela signifie ? Si vous achetez une maison pour louer, il vous faudra 48 ans pour récupérer votre investissement ! De plus, le rendement des obligations d'État à 10 ans est d'environ 1,86 %, ce qui rend le loyer moins rentable que de placer votre argent en obligations.
• Coûts de possession en hausse : La dépréciation des maisons est un problème ; les ascenseurs, les façades et les systèmes de plomberie ont une durée de vie de 15 à 20 ans seulement. Remplacer un ascenseur dans un immeuble haut coûte des centaines de milliers de yuans, et ces coûts sont répartis entre les propriétaires.
• Impôt sur la propriété immobilière en perspective : Bien que son introduction n'ait pas encore eu lieu, la direction est claire. Le coût de posséder plusieurs maisons augmentera à l'avenir, ce qui poussera les spéculateurs à vendre leurs biens, augmentant ainsi l'offre sur le marché.

4. Les impayements et les ventes aux enchères judiciaires : un accélérateur de la baisse des prix

C'est un cercle vicieux et le signal le plus dangereux actuellement.

• Apparition d'actifs négatifs : Beaucoup de personnes qui ont acheté des maisons à des prix élevés autour de 2021 voient maintenant la valeur de leurs biens être inférieure à leur dette envers les banques. Dans ces cas, vendre entraîne des pertes, et continuer à payer les intérêts est difficile, ce qui incite de nombreuses personnes à cesser de rembourser leur prêt.
• Impact des ventes aux enchères judiciaires sur le marché : Après un arrêt de paiement, les banques vendent les maisons aux enchères. Ces ventes ont souvent lieu à 30 % du prix d'évaluation, et si l'enchère échoue, le prix est encore réduit de 20 %.
• Données alarmantes : En 2025, le nombre de biens mis aux enchères judiciaires pourrait atteindre 719 000, avec un taux de vente moyen de seulement 74 % du prix d'évaluation.
• Réaction en chaîne : Les ventes aux enchères à bas prix ont pour effet de faire baisser les attentes de prix dans les quartiers voisins. Si vous voyez que la maison d'à côté est vendue pour 700 000 yuans, personne ne voudra acheter la vôtre à 800 000 yuans, ce qui la force à baisser également.
• Divergence significative : Dans les quartiers centraux des villes de premier ordre, les maisons se vendent encore bien en raison de leur rareté ; mais dans les villes de troisième et quatrième ordre et dans les petites villes, les ventes aux enchères échouent fréquemment (plus de 85 %), entraînant une baisse des prix.

5. Comment se différencier les villes au cours des 20 prochaines années ? (Leçon tirée du Japon)

Regardez le Japon : après l'éclatement de la bulle en 1991, les prix de l'immobilier à Tokyo ont chuté de 60 % à 70 % et n'ont pas encore complètement repris. La Chine connaît un ajustement à long terme similaire, mais avec des différenciations structurelles claires.

• Villes de premier ordre et centres-ville (comme Pékin, Shanghai) : Les prix vont légèrement baisser avant de se stabiliser et de se rétablir progressivement.
• Logique : L'arrivée continue de population et la rareté des ressources leur confèrent une forte résilience face à la baisse des prix.
• Villes de deuxième ordre puissantes (comme Hangzhou, Chengdu) : Les prix vont osciller avant de se stabiliser progressivement, en fonction des conditions économiques et démographiques locales.
• Villes de troisième et quatrième ordre et petites villes : Les prix continueront de baisser, entraînant une pénurie de liquidité.
• Logique : Départ net de population, afflux de biens hérités, vieillissement des immeubles et pénurie d'acheteurs potentiels. Ces maisons pourraient devenir “inutiles” en termes de marché ; il sera difficile de les vendre, ou il faudra les vendre à des prix très bas.

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Conseils pour le grand public :

1. Ne prenez pas de risques en empruntant excessivement pour espérer une reprise des prix : Ce n'est pas le moment de “acheter à bas prix”, mais plutôt de réduire votre endettement. Avoir de l'argent liquide est plus rassurant que posséder une maison.

2. Comprenez la nature réelle des maisons : Une maison est d'abord un bien de consommation (destiné à être habité), et seulement ensuite un actif. Si vous l'achetez pour y vivre, choisissez des maisons dans des endroits stratégiques, avec des étages bas et un bon entretien ; si vous l'achetez pour investir, soyez prudent, sauf pour les biens les plus précieux.

3. Faites attention aux maisons en mauvais état et situées en banlieue : Ces types de maisons sont les plus exposés à la dépréciation au cours des 20 prochaines années. Elles manquent souvent d'installations de base et sont situées dans des zones peu attractives.

4. Préférez des maisons avec un bon rapport location/vente : Avant d'acheter, calculez le taux de rendement locatif. Si ce taux est inférieur aux rendements des produits financiers ou des obligations d'État, le risque est élevé.

5. La liquidité est primordiale : Dans les villes où la population diminue, les maisons peuvent devenir des actifs inutiles. Achetez des maisons dans des endroits dynamiques, avec une économie prospère et des écoles, afin de pouvoir les vendre facilement si nécessaire.

En résumé : L'ère des augmentations continues des prix de l'immobilier est révolue. L'avenir sera marqué par des différenciations entre les villes et les types de biens. Un mauvais choix peut entraîner une forte réduction de la valeur de vos actifs et des difficultés à les réaliser. Restez lucide et contrôlez votre endettement ; c'est la clé pour réussir.