الجزء الثاني من العام لشركات العقارات: الإدارة الصارمة ليست بنفس فائدة الربح الحقيقي

تغييرات جذرية في صناعة الخدمات العقارية: وداعًا للوهم، من يسبح عاريًا ومن يجتهد حقًا؟

مرحبًا بكم، أنا مراسل مالي واقتصادي. اليوم سنتحدث عن “التقرير النصفي” الذي قدمته شركات إدارة الممتلكات المدرجة في النصف الأول من عام 2026.

إذا كان انطباعكم عن شركات إدارة الممتلكات يقتصر على كونها مجرد شركات تقوم بمهام الحراسة أو تعتمد على المطورين العقاريين، فقد يغير هذا الخبر تصوركم. صناعة الخدمات العقارية تمر الآن بعملية تخلص شديدة من الفقاعات. أيام “القوة تأتي من حجم الأراضي” قد ولت، والمهم الآن هو “من يجني المزيد من الأرباح ومن هو أكثر استقرارًا”.

ببساطة، هذا التقرير يعمل كمرآة تكشف الحقائق: بعض العمالقة لا تزال ثابتة في مكانها، بينما هناك شركات ناشئة تتسارع بشكل مذهل (على الرغم من بعض المبالغة في الأرقام)، والعديد من الشركات تحاول بجهد التخلص من المشاريع غير المربحة.

دعوني أقسم هذا التقرير المعقد إلى خمسة جوانب يمكن للجميع فهمها، لنرى ما الذي حدث بالضبط في هذه “التغييرات الجذرية في صناعة الخدمات العقارية”.

---

1. العمالقة لم تعد قادرة على الحركة: الحجم لم يعد ضمانًا للنجاح

في الماضي، كنا نقيم شركات إدارة الممتلكات بناءً على حجم الأراضي التي تديرها، معتقدين أن الأرضية الأكبر تعني القوة. لكن البيانات الحالية تظهر أن الحجم لا يعني القوة أو السرعة.

انظروا إلى أول خمس شركات في الترتيب:

• خدمات بيجويوانغ: لا تزال الرائدة، تدير 1.186 مليار متر مربع، لكن معدل النمو هو فقط 2.3%.
• خدمات إيفرجراند: لا تزال تدير أكثر من 600 مليون متر مربع، لكن معدل النمو انخفض إلى 1.2%، وكأنها ثابتة في مكانها.
• خدمات تشونغهاي: معدل النمو 3.7%، وهو أيضًا ليس مرتفعًا.

باستثناء خدمات لوتشنغ التي ما زالت تحقق معدل نمو جيدًا بنسبة 8.2%， فإن العمالقة الأخرى وقعت في مأزق النمو الضعيف. لماذا؟ لأن النموذج السابق الذي كان يعتمد على الشركات الأم (أي المطورين العقاريين) لتزويدهم بالمشاريع، حتى تلك التي لم تكتمل بعد، لم يعد قابلًا للتطبيق. المطورون أنفسهم يواجهون صعوبات، فكيف يمكنهم توفير المزيد من المشاريع لشركات إدارة الممتلكات؟

الأكثر إثارة للقلق هو أن خدمات ياليشينغ في المركز السادس وخدمات رونغتشوانغ في المركز التاسع شهدتا انخفاضًا في الحجم بنسبة 4.5% و11.3% على التوالي. هذا يدل على أن حتى الشركات الكبرى بدأت تتخلى عن بعض مشاريعها للبقاء على قيد الحياة. الهيكل الرائد ثابت، لكن العمالقة تعاني أيضًا، وعصر التوسع الأعمى قد انتهى حقًا.

2. أسطورة نمو شركة **جينغفا** السريعة: نصفها قوة حقيقية ونصفها خداع إحصائي

أكثر ما لفت الانتباه في التقرير هو جينغفا، حيث ارتفع حجم الأراضي التي تديرها من 17.49 مليون متر مربع إلى 34.32 مليون متر مربع، بزيادة قدرها 96.1%. قد تعتقدون أنها شركة ناشئة مذهلة، أليس كذلك؟

لكن انتظروا قليلًا… دعونا نكشف هذا “الخداع”. إذا نظرتم إلى البيانات بعناية، ستجدون أن حوالي 12.71 مليون متر مربع (75.5% من الزيادة) جاءت من “المناطق العامة الخارجية”. في الماضي، لم يتم احتساب هذه المساحات، أما الآن فقد تم إدراجها ضمن الحجم الإجمالي.

هذا يشبه الحالة التي كنتم فيها تحسبون فقط عدد غرف نوم منازلكم، والآن أصبحتم تضيفون الحدائق والملاعب وحتى الأشجار على جانب الطريق إلى “مساحة المنزل”. بالفعل، شهدت جينغفا نموًا حقيقيًا في الخدمات الحضرية (من 115 مشروعًا إلى 148 مشروعًا)، لكن التغيير في طريقة الحساب هو السبب الرئيسي وراء هذا النمو المبالغ فيه. بالطبع، شركات أخرى مثل شينغيه وو ليان (+33.0%) وبينججيانغ سيرفيس (+23.4%) حققت نموًا حقيقيًا بفضل التوسع في الأعمال والتركيز على المناطق المحلية.

3. “الخلفية الحكومية” و“السمعة الإقليمية” تصبحان ملاذًا في ظل الركود

في ظل تباطؤ نمو الصناعة بشكل عام، من هي الشركات التي ما زالت تتقدم بثبات؟ البيانات تكشف عن مجموعتين بارزتين:

الفئة الأولى: الشركات التابعة للحكومة. مثل تشاوشانغ جييو (+10.5%) ويويشيو سيرفيس (+10.4%)، التي تدعمها شركات حكومية قوية أو شركات أم مستقرة. في فترة الركود العقاري، موارد الشركات الحكومية أكثر استقرارًا وقدرتها على مقاومة المخاطر أعلى، مما يمكنها من الحصول على مشاريع عالية الجودة بشكل أكثر ثقة. لا تحتاج إلى المنافسة بأسعار منخفضة من أجل البقاء، بل تعتمد على تطوير أعمالها بشكل مستقر.

الفئة الثانية: الشركات ذات السمعة الإقليمية القوية. مثل بينججيانغ سيرفيس ورونغوانوجيا (+9.5%)، التي تتمتع بسمعة طيبة في مناطقها المحلية (مثل هانغتشو ونينغبو)، مما يؤدي إلى نمو مستدام. هذا النمو يأتي من جودة الخدمة وليس من التغييرات الإحصائية.

الخلاصة بسيطة: في عصر الاستقرار، إما أن تمتلكوا خلفية موارد قوية (حكومية) أو سمعة جيدة في منطقتكم، وإلا سيكون من الصعب التنافس في ظل الركود.

4. موجة الانسحاب: التخلص من المشاريع غير المربحة

هذا الجزء من التقرير هو الأكثر دراماتيكية وألمًا. في النصف الأول من عام 2026، شهدت صناعة الخدمات العقارية موجة واضحة من الانسحاب من المشاريع غير المربحة.

في الماضي، كانت شركات إدارة الممتلكات مضطرة للاستحواذ على العديد من المشاريع ذات الجودة المنخفضة أو التي تخسر أموالًا لزيادة حجمها. الآن، بدأت الشركات تتخلى عن هذه المشاريع لتركيز مواردها على المشاريع المربحة.

• شركة شيماو سيرفيس: أنهت إدارة 35.5 مليون متر مربع، بزيادة قدرها 219.8% على أساس سنوي، منها 80% مشاريع غير سكنية.
• شركة يونغشينغ سيرفيس: انسحبت من أكثر من 100 مشروع، بإجمالي مساحة 20 مليون متر مربع، وقد أدى ذلك إلى زيادة الأرباح قبل الضرائب بمقدار 16 مليون يوان.
• شركة وانوي يون: انسحبت من 139 مشروعًا سكنيًا، مما قلل الأرباح قبل الضرائب بمقدار 32.33 مليون يوان.
• شركة تشونغهاي سيرفيس: انسحبت من 19.2 مليون متر مربع لمعالجة المشاريع الخاسرة.

لماذا هذا الانسحاب؟ لأن “المشاريع غير المربحة” تعتبر أصولًا سلبية. كما قال رئيس شركة يويشيو سيرفيس: “هذا تصرف عقلاني للتخلص من الأصول السيئة”. في الماضي، كان السباق على الأراضي يؤدي إلى انخفاض جودة الخدمات وانخفاض معدلات الاسترداد، مما يؤدي إلى خسائر فادحة. الآن، من الأفضل التخلي عن هذه المشاريع وتركيز الموارد على المشاريع المربحة.

5. منطق المنافسة في النصف الثاني من العام: من “الإدارة الواسعة” إلى “الربحية”

لنختم بتلخيص التغييرات الجذرية في منطق المنافسة:

منطق الماضي:

• الحجم هو المفتاح: كلما كان الحجم أكبر، كانت القيمة أعلى وكان التمويل أسهل.
• الاعتماد على الشركات الأم: الاعتماد على مشاريع المطورين للنمو.
• التفكير القائم على الأصول: اعتبار الأراضي أصولًا ثمينة.

منطق الآن (2026 وما بعده):

• الربحية هي المعيار: المهم هو الربح، لا الحجم.
• الاستقلالية: يجب الاعتماد على القدرات الخدمية والتوسع ال