„Кардинальная реорганизация“ индустрии недвижимости: Прощайте с „лишним весом“ – кто плывет голым, а кто действительно борется?
Здравствуйте, я ваш финансовый журналист. Сегодня мы поговорим о результатах деятельности компаний, занимающихся управлением недвижимостью, за первую половину 2026 года.
Если ваше представление о таких компаниях до сих пор сводилось к образу „охранников“ или „прижившихся к застройщикам“, то эта новость может изменить ваше мнение. Сейчас индустрия недвижимости переживает серьезную процедуру устранения „пузырей“. Прошлое, когда большой размер участка означал авторитет, полностью ушло в прошлое; теперь главное – это способность зарабатывать деньги и быть „здоровыми“ (эффективными в экономическом смысле) компаниями.
Проще говоря, этот список – как зеркало, показывающее истинное положение дел: некоторые гиганты застопорились на месте, другие „черные кони“ резко ускорились (хотя их успехи могут быть несколько преувеличены), а большинство компаний стараются избавиться от нерентабельных проектов.
Далее я разберу этот сложный отчет на пять понятных для всех аспектов, чтобы показать, что именно происходит в ходе этой „кардинальной реорганизации“ индустрии недвижимости.
---
1. Ведущие гиганты не могут ускоряться: Размер уже не является защитным амулетом
Раньше при оценке компаний, занимающихся управлением недвижимостью, главным критерием считался размер управляемой площади – чем больше участок, тем лучше. Однако данные показывают, что большой размер не означает силу или скорость роста.
Посмотрим на пять лидирующих компаний:
- Би Гуй Янь Сервис (Greentown Services): по-прежнему лидер, управляет 1,186 миллиарда квадратных метров, но темп роста составляет всего 2,3%.
- Эн Ха По Юй (Evergrande Property): управляет более 600 миллионами квадратных метров, но темп роста снизился до 1,2% – практически стоячий рост.
- Чжун Хай По Юй (China Overseas Property): темп роста 3,7%, тоже невысок.
Только Лю Чэн Сервис (Greentown Services) сохраняет неплохой темп роста в 8,2%, остальные гиганты попали в тупик. Почему? Потому что старая модель, когда материнская компания (застройщик) поддерживала дочерние предприятия, предоставляя им свои проекты, включая незавершенные строительства, больше не работает. Застройщикам самим тяжело, где взять новые проекты для поддержки дочерних компаний?
Еще более показательно то, что у Я Шэн Жи Воу Сервис (Everbright Service), занимающей шестое место, и Рон Чуан Сервис (Sunac Service), занимающей девятое место, наблюдается отрицательный рост площади управления (сокращение на 4,5% и 11,3% соответственно). Это говорит о том, что даже компании среднего и верхнего уровня вынуждены искать новые пути развития. Хотя лидеры индустрии все еще укреплены, гиганты также сталкиваются с трудностями; эпоха бездумного расширения уже закончилась.
2. Миф о „черных конях“: половина успеха – реальные достижения, половина – манипуляции с данными
Самым примечательным в этом списке является Цзин Фа По Юй (Jingfa Property). Ее площадь управления увеличилась с 17,49 миллиона квадратных метров до 34,32 миллиона квадратных метров, что составляет почти удвоение (рост на 96,1%). На первый взгляд – настоящий „черный конь“ индустрии, не так ли?
**Не спешите аплодировать – давайте разобраться с этим „чудом“.”
Если внимательно посмотреть на данные, становится ясно, что из увеличения площади на 16,8 миллиона квадратных метров около 12,71 миллиона квадратных метров (75,5%) пришлось на „открытые общественные пространства“.
- Раньше как это считалось? В 2025 году в учет бралась только внутренняя площадь зданий, а открытые пространства не учитывались.
- Теперь как? В 2026 году в учет вошли парки, дороги, общественные объекты и т. д.
Это как если бы вы раньше считали только количество спален в своем доме, а теперь добавили в расчет сад, спортивную площадку и даже зеленые зоны рядом с домом – ваш „дом“ внезапно увеличился в размерах.
Хотя Цзин Фа По Юй действительно добилась реального роста в сфере городских услуг, изменение методов подсчета является основной причиной удвоения площади управления. Поэтому при оценке роста компаний нельзя ограничиваться только цифрами – важно также учитывать способы их расчета. Конечно, Син Ин Ву Лян (Xingye Wulian, +33,0%) и Бин Цзян Сервис (Binjiang Service, +23,4%) также демонстрируют высокий рост благодаря реальному расширению бизнеса и углублению деятельности в своих регионах.
3. „Государственное участие“ и „репутация в регионе“ становятся защитными факторами в трудные времена
На фоне замедления темпов роста всей индустрии выделяются две группы компаний, демонстрирующих стабильный рост:
Первая группа: компании с государственным участием. Например, Чжао Шан Цзи Юй (China Merchants Property Group, +10,5%) и Юэ Шиу Сервис (Yuexiu Service, +10,4%). За этими компаниями стоят мощные государственные предприятия или стабильные материнские компании. В период спада на рынке недвижимости ресурсы государственных компаний более надежны, и они могут эффективнее расширять свою деятельность. Им не нужно снижать цены ради выживания, как это делают частные компании; они стабильно завоевывают качественные рыночные позиции.
Вторая группа: компании с хорошей репутацией в своих регионах. Например, Бин Цзян Сервис и Рон Цзян Ва (Rongwanjia, +9,5%). Эти компании могут не быть так известны на всенародном уровне, как Би Гуй Янь или Ван Ке, но в своих регионах (например, Ханчжоу, Нинбо) они обладают высоким качеством обслуживания и высоким уровнем удовлетворенности клиентов, что способствует их росту. Такой рост основан на репутации и не зависит от изменений в методах подсчета.
Вывод прост: В эпоху стагнации рынка для успеха необходимы либо мощные государственные ресурсы, либо отличное качество обслуживания – иначе компании не смогут выжить в трудные времена.
4. Волна отказов от нерентабельных проектов: необходимость избавления от „отравляющих активов”
Самая драматичная и болезненная часть новостей – это волна отказов от нерентабельных проектов в первой половине 2026 года.
Раньше компании, стремясь увеличить свой размер, вынуждены были брать на себя управление множеством низкокачественных, убыточных проектов. Эти проекты были „отравляющими активами“, занимали место, но приносили убытки.
Теперь ситуация изменилась:
- Ши Мао Сервис (Shimao Service): в первой половине года прекратила управление 35,5 миллионами квадратных метров участков, что на 219,8% больше по сравнению с прошлым годом; 80% из этих проектов были нежилыми.
- Йонг Шенг Сервис (Yongsheng Service): активно отказалась от более чем 100 проектов общей площадью 20 миллионов квадратных метров, в том числе 89 нерентабельных. В результате чистая прибыль увеличилась на 16 миллионов юаней.
- Ван Ву Юнь (Wanwu Cloud): отказалась от 139 жилых проектов; хотя доходы сократились, доходы до уплаты налогов уменьшились на 32,33 миллиона юаней.
- Чжун Хай По Юй (China Overseas Property): отказалась от 19,2 миллиона квадратных метров участков, сосредоточившись на управлении прибыльными проектами.
Почему так происходит? Потому что нерентабельные активы представляют собой убыточные инвестиции. Как сказал руководитель Юэ Шиу Сервис: „Это рациональное избавление от ненужных активов – хорошие компании вытесняют плохие“. Раньше зарабатывать деньги было сложно из-за жесткой конкуренции и низкого уровня обслуживания; теперь лучше избавиться от нерентабельных проектов и сосредоточить ресурсы на прибыльных направлениях.
5. Изменение логики конкуренции во второй половине года: от „как много управляемой площади“ к „насколько хорошо зарабатывают“
В заключение давайте подведем итоги изменений в логике конкуренции в индустрии недвижимости:
Прошлая логика:
- Размер – ключ к успеху: чем больше площадь управления, тем выше оценка компании и тем легче получить финансирование.
- Зависимость от материнских компаний: компании получали проекты от застройщиков для роста.
- Ориентация на „тяжелые активы“: площадь считалась главным активом.
Новая логика (на 2026 год и далее):
- Прибыль – главный критерий: независимо от размера площади, убыточные проекты не имеют ценности.
- Независимое существование: компании должны полагаться на собственные способности к обслуживанию и рыночные возможности для выживания.
- Ориентация на „легкие активы и эффективное управление“: отказ от нерентабельных проектов в пользу более прибыльных секторов (нежилая недвижимость, технологические центры, больницы, офисные здания).
Как видите, Ван Ву Юнь (Wanwu Cloud) добилась значительного роста в нежилой недвижимости; Ши Мао Сервис получила 81,5% новых конт