営業ローンの状況が変わりました：「格安」から「顧客選別」へ、あなたのローンの金利が上がる可能性があります
皆さん、こんにちは。私は財経ジャーナリストです。最近、もしあなたや周りの友人が不動産を担保に銀行からお金を借りてビジネスを始めようと考えているなら、状況が変わっていることに気づくかもしれません。
以前は、営業ローンは非常に人気があり、金利が低く魅力的で、低金利で住宅を購入するための手段としても使われていました。しかし今、この市場は大きな変化を迎えています。簡単に言えば、営業ローンは「顧客を奪い合い、価格競争をする」状態から「スピードを落とし、良い顧客を選び、高い金利を設定する」方向に変わっています。
この変化の背景をわかりやすくするために、このニュースを5つのポイントに分けて説明します。
1. 金利がこっそり上がっている：通知はないが、財布の中身が少なくなった
銀行のアプリや店頭で見ると、掲示されている金利は2.35％や2.4％のままのように見えますが、実際に借りられる金額の利息はすでに上がっています。
- 現状の比較： 今年の初めには、深センや広州などの地域では、資質が良ければ営業ローンの最低金利は2.35％～2.4％でした。しかし今では、深センでは2.65％前後、広州では2.75％～3％に上がり、国有銀行ではほとんどが3％前後です。
- 今後の傾向： 業界関係者によると、これで終わりではないとのこと。将来的には金利がさらに上がる可能性があり、3％を超えるかもしれません。
- なぜ明言しないのか？ 銀行は賢く、正式な文書で「金利を上げる」とは言わず、「キャンペーンの終了」や「審査の厳格化」などの方法で実際の貸出金利を自然に上げています。これはスーパーがラベルを変えずに割引商品を撤去するようなものです。つまり、元の価格でしか買えなくなるのです。
一言でまとめると： 最低金利に注目しないでください。それはごく一部の「トップVIP」向けのものです。ほとんどの人にとって、借入コストは正常な水準に戻りつつあります。
2. 政策の方向性が変わった：銀行はもはやKPIを達成するために無理に貸し出しを行わない
以前、銀行が低金利で貸し出しを行ったのは、上層部からの評価圧力があったからです。監督機関は銀行に対して、「包括的な小規模・微小企業向けローン」（営業ローンを含む）の増加率を保つように要求していました。これは、教師が生徒に90点以上を取らせるよう強いるようなもので、生徒が望んでいようといまいと、銀行は無理に貸し出しを行い、価格競争をしていました。
- 新しい規制： 2026年の新規制では、増加率を厳しく評価するのではなく、「安定した貸し出し、良い構造、品質の向上、持続可能性」を重視するようになりました。
- 銀行の考え方： 以前は「とにかく量を増やす」ことが重要でしたが、今は「貸し出したお金を回収できるか、利益を上げられるか」を考えています。
- 結果： 数を埋めるために低金利で貸し出す必要がなくなったので、銀行はもはや損をしてまで貸し出すことを望まなくなりました。金利の正常化は、銀行が「主導権」を取り戻した表れです。
一言でまとめると： 以前は「銀行が売らされていた」が、今は「銀行が選んで売る」状態です。評価基準が緩和されたので、銀行はより冷静に計算できるようになりました。
3. リスクが顕在化した：不良率が急上昇し、銀行は警戒している
銀行が貸し出しを控えめにするもう一つの理由は、貸し出したお金の多くが回収できないからです。
- データの示すこと： 多くの上場銀行の営業ローンの不良率（返済できない割合）が上昇しています。一部の銀行では不良率が2％を超え、中には5％以上のところもあります。例えば宜宾銀行では、不良率が年初の5.28％から7.95％に急上昇しました。
- 返済できないのは誰か？ 主に経営状況が悪化した小規模・微小企業のオーナーや個人事業主です。経済環境の変化でビジネスが難しくなり、収入が減り、ローンの返済ができなくなっています。
- 銀行の恐れ： 銀行が最も恐れているのは利益が減ることではなく、元本を失うことです。不良率が雪だるま式に増えると、銀行の最初の反応は「ブレーキをかける」ことです。
一言でまとめると： 以前は「確実に利益が出る」と思われていた営業ローンも、実際にはリスクが多いことがわかりました。銀行は痛みを感じており、貸し出しを控えめにしています。
4. 「偽の営業活動」の徹底的な調査：営業ローンを使って住宅を購入した人々にとっては厳しい状況
これは今回の変更の中で最も「ターゲットを絞った」点です。銀行は今、資質だけでなく、顧客の「実態」も調査しています。
- 過去の問題： 2019～2020年には、多くの仲介業者が一般の人々を「貿易会社のオーナー」として装い、低金利の営業ローンで住宅を購入させていました。貿易会社には工場や設備がないため、装うのが容易で、資金の流れも複雑でした。そのため銀行のチェックも甘かったのです。
- 今はどうなっているか？ これらのローンが「更新期」（つまり、元のローンを返済して新たに借りる時期）になりました。
- 住宅の価値が下がった： 不動産価格が下落し、担保としての住宅の価値が下がり、リスクが高まりました。
- チェックが厳しくなった： 銀行は特に「貿易関連の背景」を持つ人々に注目しています。このような人々には実際の生産活動がなく（工場や倉庫がない）、資金の流れが把握しにくく、多くが住宅購入のためだけの資金を使っているためです。
- 結果： 当時営業ローンで住宅を購入した人々の多くが、更新ができないという困難な状況に直面しています。銀行は更新を拒否するか、金利を大幅に上げて早期返済を求めるか、他の融資方法を探さなければなりません。
一言でまとめると： 以前は抜け道を利用して住宅を購入できた人々も、今では銀行から厳しくチェックされています。銀行は「偽の営業活動」を行い、実際に住宅を購入したリスクのある顧客を排除しています。
5. これからどう借りるか？「本物のオーナー」だけが優遇を受けられる
全体の環境が厳しくなったとはいえ、誰もが安い金利で借りられないわけではありません。銀行の戦略は「スピードを落とし、品質を向上させる」ことです。つまり、スピードを落としながらも、良い顧客にのみ優遇を提供するということです。
- 誰が低金利を受けられるか？
- 実際の生産・経営活動がある人： 実際の工場や店舗、売上があり、継続的な収入がある人。
- キャッシュフローが安定している人： ビジネスが安定しており、返済が保証されている人。
- 十分な担保がある人： 不動産やその他の資産の価値が安定している人。
- このような「優良顧客」には、銀行は引き続き低い金利を提供します。なぜなら、彼らは銀行が長期的に協力したい「良いパートナー」だからです。
- 誰が拒否されたり金利が上がったりするか？
- 貿易関連の背景を持つ人： 実体のある資産がなく、資金の流れが複雑な人。
- 資質が低い人： 信用記録が悪い人や、経営が不安定な人。
- 住宅購入を目的としている疑いのある人： 銀行は資金が不動産市場に流れているかどうかを様々な方法で調査します。
一言でまとめると： 営業ローンはもはや「誰でも利用できる」安価な資金ではありません。それは「エリート」向けのサービスに変わりつつあります。実際にしっかりとビジネスを行い、実力のある人だけが適切な金利を享受できるようになりました。
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一般の人へのアドバイス
1. ビジネスを始めたい場合： 以前の2.35％といった超低金利を期待しないでください。予算を立て、金利が上がる可能性を考慮に入れてください。また、実際の売上や契約書、請求書などの書類を用意し、ビジネスが本物であることを証明してください。
2. 営業ローンで住宅を購入した場合： ローンの満期日を確認してください。満期が近い場合は、銀行と早めに連絡を取り、更新の条件を確認してください。銀行が早期返済を求めたり金利を上げたりする場合は、資金を準備するか、他の適切な融資商品に切り替えることを検討してください。
3. 仲介業者を信用しないでください： 今、銀行のリスク管理は非常に厳しくなっています。「問題なく通る」と約束する仲介業者の多くは、実際にはあなたを騙しており、より複雑な法的リスクに巻き込む可能性があります。
要するに、営業ローン市場は合理的な方向に戻っています。銀行にとってはリスク管理の勝利であり、借り手にとってはコストが上昇する現実です。状況を正しく理解し、自分の能力に合わせて行動することが大切です。