Après la nouvelle politique, de nombreuses villes connaissent une hausse des prix des logements neufs : s'agit-il d'une véritable augmentation des prix ou d'une tentative de marketing ?

Le marché immobilier change-t-il de direction ? De la promotion par réductions de prix à des hausses discrètes, qu'est-ce qui se passe réellement derrière cela ?

Bonjour à tous, je suis votre analyste financier. Récemment, vous avez probablement lu de nombreuses nouvelles indiquant que le marché immobilier se redresse, et que dans certains endroits, les prix commencent même à augmenter. Cela vous semble peut-être surprenant, n'est-ce pas ? Il y a deux ans, les promoteurs offraient des réductions importantes et même des places de parking gratuitement ; pourquoi est-ce que maintenant ils décident soudainement d'augmenter les prix ?

Ne vous inquiétez pas, aujourd'hui nous n'allons pas utiliser de termes économiques complexes. Nous allons expliquer de manière simple la logique, les raisons de cette vague d'augmentations de prix, ainsi que la manière de voir les choses pour ceux qui envisagent d'acheter une maison.

Résumé du contenu principal : Le marché immobilier connaît un changement silencieux

En bref, cet article explique que le marché immobilier passe d'une période de baisse générale à une stabilisation structurelle, et que les meilleurs logements dans certaines villes clés commencent à voir leurs prix augmenter de manière progressive.

Cependant, il ne s'agit pas d'une hausse généralisée et folle comme avant, mais plutôt d'un ajustement structurel provoqué par des politiques (en particulier la nouvelle politique du 828), une augmentation des coûts et des changements dans l'offre et la demande du marché.

• Phénomène : En août, les prix des logements dans les villes de premier rang ont cessé de baisser et ont commencé à augmenter, tandis que la baisse dans les villes de deuxième et troisième rang a ralenti. À l'entrée de la période festive de septembre et octobre, de nombreux projets à Chengdu, Shanghai, Guangzhou, etc., ont retiré leurs réductions ou ont légèrement augmenté leurs prix.
• Raisons :

1. Méthodes de marketing : Les promoteurs profitent de la période de pointe de septembre et octobre pour créer de l'attente en augmentant d'abord les prix avant de proposer des réductions.

2. Augmentation des coûts : Les nouvelles politiques ont prolongé le temps nécessaire pour que les entreprises immobilières utilisent leurs fonds, augmentant ainsi leurs coûts financiers ; sans augmentation de prix, elles subiraient des pertes.

3 Diminution de l'offre : Les nouvelles réglementations ont allongé le cycle de développement des logements, ce qui signifie que l'offre de nouveaux logements diminuera dans les prochaines semaines.

• Essence : La logique du secteur a changé. Auparavant, les ventes reposaient sur des promesses (dessins, appartements modèles), tandis qu'aujourd'hui, c'est la qualité réelle des logements qui compte. Seuls les meilleurs logements ont les bases pour voir leurs prix augmenter.

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Analyse approfondie : Comprendre cette vague d'augmentations de prix à travers cinq dimensions

1. La situation actuelle du marché : Ce n'est pas une hausse générale, mais plutôt les meilleurs produits qui prennent l'avantage

Il est important de clarifier un malentendu : ce n'est pas tous les logements qui augmentent de prix, et ce n'est pas dans tout le pays.

• Les données parlent : En août, les prix des nouveaux logements dans les villes de premier rang ont augmenté de 0,1 % (Shanghai, Shenzhen, Guangzhou ont augmenté, Pékin a légèrement baissé), et dans les villes de deuxième et troisième rang, la baisse s'est ralentie. Cela indique que le pire est peut-être passé et que le marché est en train de se stabiliser.
• Qui voit ses prix augmenter ? Ce sont principalement les meilleurs logements dans les villes clés, et la plupart sont développés par des entreprises publiques ou des entreprises étatiques.
• Qui n'a pas vu d'augmentation ? La plupart des entreprises privées sont encore concentrées sur la réduction des stocks et la préservation de leur trésorerie, tandis que les zones périphériques et celles avec de nombreux stocks continuent de vendre à bas prix pour augmenter les ventes.
• Comment les prix augmentent-ils ? La plupart des fois, il ne s'agit pas d'augmenter directement les prix officiels, mais plutôt de retirer les réductions. Par exemple, si avant on offrait 2 % de réduction, maintenant on ne l'offre plus ; ou on augmente le prix de 1 % à 3 % avant de proposer une réduction pendant les vacances. C'est une action expérimentale pour voir la réaction du marché, et non une tentative de réaliser de gros profits.

> Interprétation simple : C'est comme si la saison des réductions dans les magasins était terminée, et que les marques les plus populaires recommençaient à vendre à leur prix normal, ou seulement à des prix réduits pour les VIP. Les marques moins vendues continuent de faire des offres.

2. L'une des raisons des augmentations de prix : Les difficultés financières des entreprises immobilières

Beaucoup de propriétaires pensent que les augmentations de prix sont déloyales de la part des promoteurs, mais dans ce cas, c'est surtout parce que sans augmentation de prix, elles subiraient des pertes.

• Les fonds sont bloqués : Auparavant, les promoteurs pouvaient recevoir de l'argent avant même la fin de la construction, ce qui accélérait la rotation des fonds. Mais avec la nouvelle politique du 828, de nombreuses villes exigent que les paiements ne soient effectués qu'après la fin de la construction, voire que les logements soient vendus en état achevé. Cela signifie que les entreprises immobilières doivent garder leur argent dans les projets pendant 2 à 3 ans, contre 6 à 12 mois auparavant.
• Coûts d'intérêt élevés : Plus l'argent est bloqué, plus les intérêts sont élevés. Ces coûts financiers sont fixes et doivent être inclus dans le prix des logements.
• Comptabilité indépendante : Auparavant, les groupes pouvaient financer différents projets avec leurs ressources communes, mais maintenant chaque projet doit être géré de manière indépendante. Si un projet ne est pas rentable, le groupe ne peut pas le soutenir indéfiniment. Ainsi, chaque projet doit être rentable par lui-même.

> Interprétation simple : Auparavant, on faisait des affaires rapidement, mais maintenant il faut travailler plus dur et plus longuement. Comme la rotation des fonds est ralentie, les coûts augmentent, et les entreprises doivent donc augmenter les prix pour couvrir ces coûts supplémentaires.

3. Une autre raison des augmentations de prix : Une période de vide sur le côté de l'offre – moins de bons logements

En plus des coûts, la rareté rend les choses plus précieuses.

• Période de développement allongée : Les nouvelles réglementations sont plus strictes (comme la prévente après la fin de la construction, la vente d'appartements achevés, etc.), ce qui allonge considérablement le cycle de développement des logements.
• Diminution de l'offre : Cela signifie que dans les prochaines semaines, l'offre de nouveaux logements de bonne qualité diminuera. Surtout dans les zones les plus recherchées, où les terrains sont déjà rares, les projets existants ont donc plus de marge pour augmenter leurs prix.
• Amélioration des perspectives : Les bonnes politiques (comme la nouvelle réglementation sur les fonds de prévoyance) ont un peu restauré la confiance des acheteurs, et les promoteurs pensent que c'est un bon moment pour essayer de vendre à des prix plus élevés.

> Interprétation simple : C'est comme un restaurant qui ne peut plus servir de nouveaux plats tous les jours à cause de travaux de rénovation. À ce moment-là, le propriétaire peut augmenter légèrement les prix des plats existants ou ne plus offrir autant de réductions, car on sait que de nouveaux plats ne seront pas disponibles pendant quelques mois.

4. Les stratégies de marketing : Des augmentations de prix réelles ou de simples manœuvres de vente ?

Il est important de rester vigilant : une partie importante de ces augmentations de prix est une stratégie de marketing.

• Augmentation apparente suivie de réduction : De nombreuses entreprises immobilières augmentent d'abord les prix, puis proposent des réductions pendant la période de pointe de septembre et octobre. L'objectif est de créer une attente d'augmentation des prix, incitant les acheteurs à acheter rapidement.
• Test du marché : Les promoteurs observent également la réaction du marché. Si les gens continuent d'acheter après l'augmentation, ils continueront à augmenter les prix ; sinon, ils proposeront rapidement des réductions. C'est une sorte de jeu dynamique.
• Phénomène local : Les experts soulignent que ce n'est pas une vague générale d'augmentations de prix, mais plutôt un phénomène structurel et local. Ne vous laissez pas tromper par les titres des nouvelles.

> Interprétation simple : C'est comme avant le 11 novembre, où les prix sont d'abord augmentés puis réduits. Les commerçants augmentent les prix pour créer l'impression que vous profitez d'une offre, puis proposent des réductions pour inciter les acheteurs à acheter.

5. La logique future : Passer de l'achat de concepts à l'achat de produits réels – la qualité est désormais déterminante

C'est l'impact le plus important et le plus durable de cet article : les règles du jeu dans l'immobilier ont changé.

• Désfinancement réduit, retour à l'industrie manufacturière : Auparavant, acheter une maison ressemblait un peu à acheter des actions, en achetant des attentes et des concepts (comme les écoles, les emplacements, les marques de développement). Aujourd'hui, comme les logements sont vendus en état achevé ou presque achevé, ce que vous voyez est ce que vous obtenez.
• Fin de l'asymétrie des informations : Auparavant, vous voyiez des dessins et des appartements modèles, qui pouvaient différer beaucoup de la réalité. Maintenant, vous pouvez voir et vérifier en personne le hall, les jardins, les plans des appartements et les services de maintenance. Les discours de marketing ne sont plus efficaces ; la qualité réelle est décisive.
• L'importance du projet individuel : Auparavant, les ventes dépendaient de la marque du groupe ; maintenant, c'est la qualité du projet qui compte. Si un projet est mauvais, même un grand promoteur ne pourra pas vendre à un bon prix.
• Qu'est-ce qu'un bon logement ? Ce n'est plus seulement la taille de l'appartement, mais aussi la **conception spatiale, la qualité de la construction, la convivialité pour les personnes âgées et les enfants, les caractéristiques écologiques et intelligentes, et la qualité des services de maintenance*. Ces détails déterminent si le logement peut conserver sa valeur et augmenter de prix.

> Interprétation simple : Auparavant, acheter une maison était comme acheter un loterie, en espérant que le promoteur serait honnête et que les plans seraient bons. Aujourd'hui, c'est comme acheter une voiture : vous devez vérifier le moteur, l'intérieur et essayer de conduire. Seuls les véhicules vraiment fiables peuvent être vendus à un bon prix. Les projets qui ne font que promettre sans tenir leurs promesses seront éliminés par le marché.

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Conseils pour le grand public

1. Ne suivez pas aveuglément les augmentations de prix : Ne paniquez pas en voyant des nouvelles d'augmentations de prix ; il s'agit seulement d'un phénomène local. Si vous n'avez pas un besoin réel d'acheter, il n'est pas nécessaire de vous précipiter.

2. Focalisez-vous sur les actifs clés : Si vous devez acheter, privilégiez les projets dans les villes clés, dans les bons emplacements, développés par des entreprises publiques ou des entreprises étatiques, et de bonne qualité. Ces projets ont une plus grande résilience face aux baisses de prix et ont potentiellement de la valeur à long terme.

3. Vérifiez en personne : Ne vous fiez pas seulement aux promesses des vendeurs ; allez voir les logements en état achevé ou presque achevé. Vérifiez les jardins, les espaces communs et les services de maintenance. Maintenant, voir est croire.

4. Soyez vigilant face aux stratégies de marketing : Faites attention aux augmentations de prix suivies de réductions ; calculez le coût total et voyez si le prix final est vraiment avantageux.

5. Optez pour la longévité : L'immobilier a quitté l'ère où acheter une maison signifiait gagner de l'argent sans réfléchir. À l'avenir, la valeur de l'habitation sera le facteur décisif. Acheter une maison, c'est acheter un mode de vie ; choisissez un logement qui vous convient vraiment et de bonne qualité.

En résumé : Le marché immobilier évolue d'une période de bulles vers une période de valeur. Les augmentations de prix ne sont pas générales, mais le retour des actifs de qualité. En comprenant cela, vous ne serez pas influencé par les émotions du marché et prendrez des décisions plus rationnelles.