Der Verkauf von fertigen Immobilien ist jetzt eine unumgängliche Entwicklung – Wie werden sich die Investitionen und der Grundstückserwerb der Immobilienunternehmen verändern?

Ein „großer Wandel“ in der Immobilienbranche? Eine verständliche Erklärung der Logik und Auswirkungen des „Verkaufs von Fertigwohnungen“

Hallo zusammen, ich bin euer Finanzjournalist. Das aktuell heißeste Thema in der Immobilienbranche ist nicht der Preisverfall oder die Rettung des Marktes, sondern der Verkauf von Fertigwohnungen.

Am 18. September erklärte das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung offiziell: „Der Verkauf von Fertigwohnungen ist unaufhaltsam.“ Das bedeutet, dass wir beim Kauf von Immobilien möglicherweise wirklich aufhören werden, „Luft“ zu kaufen (Wohnungen, die noch im Bau sind), und stattdessen „Wirklichkeit“ kaufen werden (Fertigwohnungen).

Um es für alle verständlich zu machen, habe ich diese Nachricht in fünf Kernpunkte aufgeteilt und sie in einfachen Worten erklärt: Was ist eigentlich passiert? Warum ändert sich das? Welche Vorteile hat das für Käufer? Welche Auswirkungen hat das auf die Entwickler? Wie wird sich der Immobilienmarkt in Zukunft entwickeln?

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Kernzusammenfassung: Ein vollständiger Wandel von „Träumen“ zu „Wirklichkeit“

Zusammenfassung in einem Satz: Der Staat versucht, das „Betriebssystem“ der Immobilienbranche zu ändern. Früher kauften Entwickler Grundstücke, zeichneten Pläne, verkauften die Wohnungen im Voraus und bauten anschließend die Häuser. In Zukunft müssen die Entwickler das Geld selbst vorstrecken, die Häuser fertigstellen, die Bauabnahme durchführen, das Eigentumsrecht erhalten und die Wohnungen dann an die Kunden verkaufen.

Wichtige Schritte:

1. Politische Ausrichtung: Am 28. August veröffentlichten mehrere Ministerien neue Richtlinien, und am 18. September betonte das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung erneut, dass das „Projektunternehmensmodell, das Hauptbankmodell und das Fertigwohnungsverkaufsmodell“ die drei Grundpfeiler der zukünftigen Entwicklung der Immobilienbranche sein sollen.

2. Wichtige Veränderung: Der Verkauf neuer Wohnungen wird von einem „Vorverkauf als Standard“ auf einen „Verkauf von Fertigwohnungen als Priorität“ umgestellt. Obwohl dies nicht sofort umgesetzt wird, müssen neue Projekte bevorzugt Fertigwohnungen anbieten, und die Hürden für den Vorverkauf werden deutlich erhöht.

3. Marktreaktion: Der Grundstücksmarkt wird ruhiger, Entwickler sind vorsichtiger bei der Grundstückskauf, und in einigen Städten (wie Lishui und Xiamen) gibt es bereits klare Anforderungen an den Verkauf von Fertigwohnungen.

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Detaillierte Erklärung 1: Warum muss der Verkauf von Fertigwohnungen durchgesetzt werden? (Probleme und Motive)

Viele fragen sich: War der Verkauf von Wohnungen im Voraus nicht auch vorteilhaft? Die Entwickler konnten so Geld einsammeln, und die Käufer konnten günstiger einkaufen – warum also dieser Wandel?

1. Lösung der Probleme mit unvollendeten Projekten und nicht den Erwartungen entsprechenden Wohnungen

Früher kaufte man Wohnungen im Voraus, ohne dass das Haus bereits existierte – alles beruhte auf Vertrauen. Was geschah? Einige Entwickler hatten finanzielle Probleme, die Wohnungen blieben unvollendet; andere Wohnungen waren zwar fertiggestellt, aber die Qualität entsprach nicht den Vorstellungen der Käufer.

Die Logik des Verkaufs von Fertigwohnungen ist: „Was man sieht, bekommt man auch.“ Das Haus ist fertiggestellt, man kann es sich ansehen, berühren und überprüfen – erst wenn man zufrieden ist, zahlt man. Dadurch wird das Risiko verhindert, dass man Geld bezahlt und das Haus nicht erhält.

2. Aussortierung von minderwertigen Produkten und Steigerung der Wohnqualität

Experte Li Yujia weist darauf hin, dass in der Ära des Vorverkaufs Entwickler oft die gleichen Pläne in ganz China verwendeten, was zu einer starken Homogenisierung der Wohnungen führte. Der Wettbewerb drehte sich um den Preis, nicht um die Qualität.

Der Verkauf von Fertigwohnungen erhöht die Standards; Entwickler, die nur auf schnelle Umsätze achten und nicht auf die Qualität der Produkte, werden aussortiert. Die verbleibenden Entwickler müssen die Wohnungen gut und hochwertig bauen, um sie verkaufen zu können. Das ist gut für Käufer, die nach einer „schönen Wohnqualität“ suchen.

3. Wiederherstellung des Marktzentrums

Viele Menschen zögern heute, Immobilien zu kaufen, weil sie Angst haben, keine Wohnung zu bekommen oder auf unvollendete Projekte zu stoßen. Der Verkauf von Fertigwohnungen gibt den Käufern Sicherheit und macht den Immobilienkauf zu einem sicheren Konsumakt, nicht zu einem Glücksspiel.

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Detaillierte Erklärung 2: Wie werden die drei neuen Systeme umgesetzt? (Konkrete Regelungen)

Diese Reform betrifft nicht nur die Verkaufsmethode, sondern die gesamte Kette von Entwicklung, Finanzierung und Verkauf.

1. Projektunternehmensmodell: Jedes Projekt erhält eine eigene „Identität“

• Früher: Die Zentrale eines Entwicklers konnte das Geld für Projekt A verwenden, um Projekt B zu retten oder die Schulden der Zentrale zu begleichen – dadurch fehlte es an Geld für Projekt A.
• Jetzt: Jedes Projekt wird von einem eigenen Unternehmen verwaltet. Das Geld dieses Unternehmens darf nur für dieses Projekt verwendet werden; eine unbefugte Verwendung ist streng verboten. Das ist wie eine „Feuerschutzmauer“ für jedes Projekt, die sicherstellt, dass das Geld ausschließlich für dieses Projekt verwendet wird.

2. Hauptbankmodell: Ein „großer Verwalter“ überwacht das Geld

• Früher: Die Überwachung des Geldes war oft nur eine Formalität oder verteilt auf mehrere Konten, was die Überwachung erschwerte.
• Jetzt: Für jedes Projekt wird eine Bank (oder eine Bankengruppe) als „Hauptbank“ ausgewählt. Alle Gelder für Entwicklung und Verkauf müssen in diese Bank fließen; sie stellt die Finanzierung und den Service bereit. Die Bank wird zum „Verwalter“ und „Torwächter“ des Projekts, um sicherzustellen, dass das Geld nicht missbraucht wird.

3. Fertigwohnungsverkaufsmodell: Geld wird erst gezahlt, wenn die Wohnung übergeben wird

• Kernpunkt: Neue Projekte müssen bevorzugt Fertigwohnungen verkaufen. Wenn ein Vorverkauf notwendig ist (z. B. bei großen Projekten mit langer Bauzeit), müssen die Geldüberwachungsmechanismen verbessert werden, um sicherzustellen, dass das Geld tatsächlich für den Bau verwendet wird.

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Detaillierte Erklärung 3: Was bedeutet das für die Entwickler? (Ein entscheidender Test)

Für die Immobilienentwickler ist dies ein „entscheidender Test“, insbesondere hinsichtlich der Cashflow-Verwaltung.

1. Großer finanzieller Druck und steigende Kosten

• Früher: Nach dem Kauf eines Grundstücks konnten Wohnungen bereits wenige Monate später verkauft werden, um Geld zu verdienen und anschließend mit dem Bau zu beginnen – die Kapitalbindung war kurz.
• Jetzt: Die Entwickler müssen das Geld selbst vorstrecken, das Haus fertigstellen und die Bauabnahme durchführen, bevor sie es verkaufen können. Die Kapitalbindung verlängert sich auf mehr als zwei Jahre.
• Rechnung: Laut Studien von Prui Real Estate erhöhen sich die zusätzlichen Finanzkosten (Zinsen usw.) im Fertigwohnungsmodell um etwa 11% des Grundstückswerts. Das bedeutet, dass bei einem Grundstück die zusätzlichen Kosten für Zinsen und Verwaltung mehr als 10% des Grundstückswerts ausmachen. Für Immobilienentwickler mit bereits geringen Gewinnen ist das eine große Belastung.

2. Änderung der Grundstückskaufstrategie: Entwickler werden sich auf Kernstädte und zentrale Gebiete stärker konzentrieren, da dort Wohnungen leichter verkauft und die Einnahmen schneller sind, was die hohen Finanzkosten ausgleicht.

• Vorzug für Produkte mit kurzer Bauzeit: Villen und Mehrfamilienhäuser, die schnell gebaut und verkauft werden können, werden beliebter sein, da bei Fertigwohnungen die Bauzeit länger ist und der finanzielle Druck größer ist.
• Zusammenarbeit bei der Grundstückskauf: Die Risiken eines einzelnen Entwicklers werden höher – daher werden in Zukunft häufig mehrere Entwickler gemeinsam Grundstücke kaufen, um die Risiken und Kosten zu verteilen.
• Verschwinden hoher Grundstückspreise: Früher konnten Entwickler hohe Preise zahlen, weil sie mit hohen Verkaufspreisen rechneten. Jetzt, bei höheren Finanzkosten und längeren Bauzeiten, werden sie vorsichtiger sein; der Grundstücksmarkt wird rationaler werden, und Grundstückskäufe zu niedrigen oder geringen Preisen werden üblich werden.

3. Beschleunigte Neuausrichtung der Branche: Kleine und mittlere Immobilienentwickler, die auf hohe Verschuldung und schnelle Umsätze angewiesen sind, könnten aufgrund der finanziellen Belastungen aus dem Markt ausscheiden. Die Konzentration in der Branche wird zunehmen, und führende Entwickler werden aufgrund ihrer finanziellen Stärke stabiler sein.

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Detaillierte Erklärung 4: Auswirkungen auf Käufer und Markt (Vorteile und Entwicklungstempo)

1. Für Käufer: Mehr Sicherheit, aber mögliche geringfügige Preisschwankungen

• Vorteile: Keine Angst vor unvollendeten Projekten oder nicht den Erwartungen entsprechenden Wohnungen. Man kann sich die Wohnungen vor Ort ansehen, die Qualität, die Belichtung und die Nachbarn überprüfen und erst dann kaufen, wenn man zufrieden ist. Das ist der größte Vorteil.
• Preise: Obwohl der Verkauf von Fertigwohnungen die Kosten der Entwickler erhöht (Zinsen usw.), könnten diese Kosten teilweise auf die Preise übertragen werden. Aufgrund sinkender Grundstückskosten und verstärkter Konkurrenz werden die Gesamtpreise wahrscheinlich stabil bleiben oder nur leicht schwanken. Wichtiger ist, dass man eine „sichere“ Wohnung kauft, was letztendlich zu einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis führt.

2. Marktentwicklung: Sanfter Übergang, keine „eindeutige Umsetzung**

• Aktuelle Situation: Derzeit gibt es nur in wenigen Städten (wie Lishui, Xiamen, Quanzhou) klare Anforderungen an den Verkauf von Fertigwohnungen, und dies ist meist noch in Pilotprojekten.
• Trend: Die meisten Städte arbeiten noch an den detaillierten Regelungen; kurzfristig werden nicht alle Projekte verpflichtend Fertigwohnungen verkaufen müssen. Es wird eher ein schrittweiser Prozess sein, der dem Markt Zeit zur Anpassung gibt.
• Reaktion des Grundstücksmarktes: Nach der neuen Politik sind die Grundstückspreise deutlich gesunken. Entwickler sind vorsichtiger bei der Grundstückskauf und verfolgen nicht mehr blind hohe Preise. Das zeigt, dass sich der Markt von der „Hysterie“ zur „Rationalität“ zurückkehrt.

3. Langfristige Aussichten: Die Immobilienbranche wird sich vollständig von ihrer finanziellen Orientierung lösen und wieder auf ihre Wohnfunktion konzentrieren.

• Wettbewerb: Der Fokus wird sich von „Wer ist am schnellsten?“ (Expansionsgeschwindigkeit) auf „Wer baut am besten?“ (Qualität und Service) verlagern.
• Für die Allgemeinbevölkerung: Das bedeutet, dass die Wohnqualität in Zukunft besser sein wird, die Lieferung zuverlässiger und das Wohnerlebnis verbessert wird.

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Kommentar und Fazit des Journalisten

Der Verkauf von Fertigwohnungen ist nicht nur eine Veränderung der Verkaufsmethode, sondern eine Neugestaltung der grundlegenden Logik der Immobilienbranche.

• Für die Regierung: Es handelt sich um eine wichtige Maßnahme, um systemische finanzielle Risiken zu verhindern, das Wohlergehen der Bürger zu schützen und die sozialen Erwartungen zu stabilisieren.
• Für die Entwickler: Es ist ein „enges Band“ zur Aussortierung veralteter Kapazitäten und zur Förderung der Branchenentwicklung.
• Für die Käufer: Es ist ein „Schutzamulett“ für ihre Rechte und Interessen.

Tipps für die Allgemeinbevölkerung:

1. Achten Sie auf die Umsetzung der Politik: Beobachten Sie die neuesten Grundstücksausschreibungen in Ihrer Stadt und prüfen Sie, ob dort der Verkauf von Fertigwohnungen gefordert wird.

2. Wählen Sie Fertigwohnungen oder Wohnungen, die kurz vor der Fertigstellung stehen: Wenn Fertigwohnungen verfügbar sind, sind sie das risikofreie Option.

3. Betrachten Sie die Preise rational: Vermeiden Sie den blinden Kauf von Wohnungen im Voraus, nur weil Sie Angst vor hohen Preisen haben. Bei dem Trend des Verkaufs von Fertigwohnungen werden die Preisaufschläge verringert, und die Risiken bleiben bestehen.

4. Konzentrieren Sie sich auf Kernanlagen: In Zukunft werden Wohnungen in guten Gebieten seltener und daher wertvoller werden.

Zum Schluss: Im zweiten Halbjahr der Immobilienbranche geht es nicht mehr um Geschwindigkeit, sondern um Qualität und Vertrauen. Der Verkauf von Fertigwohnungen ist der Beginn einer Neugestaltung des Vertrauens im Markt.