Un “grand changement” dans l’immobilier ? Une explication simple de la logique et des impacts de la vente de logements achevés
Bonjour à tous, je suis votre journaliste financier. Le mot le plus buzz ces derniers temps dans le secteur immobilier n’est ni “réduction des prix” ni “sauvetage du marché”, mais bien la vente de logements achevés.
Le 18 septembre, le ministère du Logement et du Développement urbain a officiellement déclaré : “La vente de logements achevés est devenue une tendance inévitable.” Cela signifie que nous allons peut-être devoir dire adieu aux logements en construction (logements sous contrat) et nous tourner vers les logements déjà construits.
Pour que tout le monde comprenne mieux, j’ai analysé cette nouvelle en cinq points clés, expliqués de manière simple :
Qu’est-ce qui se passe exactement ?
Pourquoi ce changement ?
Quels sont les avantages pour les acheteurs ?
Quels sont les impacts sur les promoteurs ?
Comment évoluera le marché immobilier à l’avenir ?
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Premier point : Un changement radical de “promesses” à “réalité”
En une phrase : L’État est en train de changer le “système de fonctionnement” du secteur immobilier. Auparavant, les promoteurs achetaient des terrains, dessinaient des plans, vendaient des contrats en avant-première et construisaient ensuite les maisons. À l’avenir, ce sera les promoteurs eux-mêmes qui devront financer la construction des maisons, les faire inspecter et obtenir les certificats de propriété avant de les vendre.
Actions clés :
1. Détermination des politiques : Le 28 août, plusieurs ministères ont annoncé de nouvelles mesures, et le 18 septembre, le ministère du Logement et du Développement urbain a réitéré que le “système de sociétés de projet”, le “système de banque principale” et le “système de vente de logements achevés” deviendraient les trois piliers du développement immobilier futur.
2. Changement majeur : La vente de nouveaux logements passera de la prévente à la priorité des logements achevés. Bien que cela ne se mette pas en place immédiatement, les nouveaux projets devront privilégier la vente de logements achevés, et les conditions de prévente seront considérablement renforcées.
3. Réaction du marché : Le marché immobilier se calme, les entreprises immobilières sont plus prudentes lors de l’achat de terrains, et certaines villes (comme Lishui et Xiamen) ont déjà imposé l’obligation de vendre des logements achevés.
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Deuxième point : Pourquoi la vente de logements achevés ? (Problèmes et motivations)
Beaucoup se demandent : n’était-il pas plus simple de vendre des logements en construction ? Les promoteurs pouvaient ainsi récupérer des fonds, et les acheteurs pouvaient acheter à meilleur prix. Pourquoi changer ?
1. Réduction des problèmes de logements inachevés et de non-conformité
Auparavant, lorsque vous achetiez un logement en construction, vous payiez avant même que la maison ne soit construite, en vous fiant uniquement à la parole des promoteurs. Résultat ? Certains promoteurs avaient des problèmes de trésorerie et les constructions étaient abandonnées ; d’autres construisaient des maisons qui ne correspondaient pas aux plans et la qualité était médiocre.
La logique de la vente de logements achevés est : “ce que vous voyez, c’est ce que vous obtenez”. La maison est construite, vous pouvez la voir, la toucher, l’inspecter et payer seulement si vous êtes satisfait. Cela élimine complètement le risque de payer et de ne pas recevoir la maison.
2. Élimination de la concurrence basée sur le coût et amélioration de la qualité de vie
L’expert Li Yujia souligne que, à l’ère des logements en construction, les promoteurs cherchaient à accélérer les choses en utilisant les mêmes plans pour plusieurs projets, ce qui entraînait une forte homogénéisation des maisons et une concurrence basée sur les prix plutôt que sur la qualité. La vente de logements achevés élevé les critères, et seuls les promoteurs capables de construire des maisons de qualité et de les vendre rapidement pourraient survivre. C’est une bonne nouvelle pour nous, les acheteurs qui cherchons un meilleur cadre de vie.
3. Restauration de la confiance du marché
Les gens hésitent à acheter des maisons aujourd’hui, principalement par crainte de ne pas en trouver ou d’en acheter une inachevée. La mise en œuvre de la vente de logements achevés est une façon de rassurer les acheteurs, en faisant de l’achat immobilier un acte de consommation sûr, et non un pari.
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Troisième point : Comment ces trois systèmes seront-ils mis en œuvre ? (Détails de la régulation)
Cette réforme ne concerne pas seulement la méthode de vente, mais toute la chaîne, de la construction à la finance en passant par la vente.
1. Système de sociétés de projet : Chaque projet aura son propre “compte” financier.
- Auparavant : Le siège du promoteur pouvait utiliser les fonds du projet A pour sauver le projet B ou rembourser ses dettes, empêchant ainsi le projet A de se développer.
- Maintenant : Chaque projet sera géré par une société indépendante. Les fonds de cette société ne pourront être utilisés que pour ce projet, et il est strictement interdit au siège de déplacer les fonds de manière illégale. C’est comme si chaque immeuble disposait d’un “pare-feu” pour assurer l’utilisation exclusive des fonds.
2. Système de banque principale : Une banque (ou un groupe de banques) sera désignée pour gérer les fonds du projet.
- Auparavant : La surveillance des fonds pouvait être superficielle ou dispersée sur plusieurs comptes, rendant la régulation difficile.
- Maintenant : Une seule banque (ou un groupe de banques) sera responsable des fonds du projet, fournissant le financement et les services nécessaires. La banque deviendra le “gérant” et le “gardien” des fonds.
3. Système de vente de logements achevés : Paiement et livraison simultanés.
- Principe : Les nouveaux projets devront privilégier la vente de logements achevés. Si une prévente est nécessaire (par exemple pour des projets de grande envergure), des mesures de surveillance des fonds doivent être mises en place pour s’assurer que l’argent est bien utilisé pour la construction.
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Quatrième point : Quels seront les impacts sur les promoteurs ? (Un test décisif)
Pour les entreprises immobilières, c’est un véritable test décisif, en particulier en termes de gestion de la trésorerie.
1. Forte pression financière et augmentation des coûts
- Auparavant : Les promoteurs pouvaient commencer à vendre des logements en construction quelques mois après l’achat du terrain, récupérant ainsi des fonds pour construire la maison.
- Maintenant : Ils doivent financer eux-mêmes la construction et l’inspection de la maison avant de pouvoir la vendre. Le cycle de détention des fonds s’allonge de plusieurs mois à plus de deux ans.
- Calcul des coûts : Selon les études de Prui Real Estate, le coût supplémentaire lié à la vente de logements achevés (intérêts, etc.) représente environ 11 % du prix du terrain. Cela signifie que pour un même terrain, les frais supplémentaires en intérêts et en gestion peuvent dépasser de 10 % le prix du terrain. C’est un coup dur pour les entreprises immobilières dont les profits sont déjà maigres.
2. Stratégies d’achat de terrains plus prudentes et plus ciblées
- Concentration dans les villes principales et les zones centrales : Les entreprises immobilières se concentreront davantage sur les zones centrales des villes de premier et deuxième rang, car les maisons y sont plus faciles à vendre et permettent de récupérer plus rapidement des fonds.
- Préférence pour des produits de faible densité de construction : Les maisons de luxe et les maisons à plusieurs étages, qui se construisent rapidement et sont plus faciles à gérer, seront plus populaires, car la vente de logements achevés augmente la pression financière sur les promoteurs.
- Coopération dans l’achat de terrains : Les risques pour une entreprise immobilière seule sont trop élevés, donc à l’avenir, plusieurs entreprises collaboreront pour acheter des terrains et partager les risques et les coûts.
- Disparition des terrains à forte prime : Auparavant, les entreprises immobilières étaient prêtes à payer cher pour des terrains en espérant les revendre à un prix élevé. Aujourd’hui, avec les coûts de financement élevés et les longs cycles de construction, elles n’oseront plus surenchérir, et le marché immobilier deviendra plus rationnel, avec des transactions à prix bas ou à faible prime.
3 Accélération du renouvellement du secteur**
Les petites et moyennes entreprises immobilières qui dépendent de l’endettement élevé, d’une rotation rapide des fonds et de problèmes de trésorerie pourraient être contraintes de quitter le marché en raison de la pression financière liée à la vente de logements achevés. La concentration du secteur augmentera, et les entreprises leader, grâce à leurs avantages financiers, seront plus stables.
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Cinquième point : Quels seront les impacts sur les acheteurs et le marché ? (Avantages et rythme)
1. Pour les acheteurs : Plus de sécurité, mais des prix qui pourraient légèrement fluctuer.
- Avantages : Plus de garanties contre des logements inachevés ou non conformes. Vous pouvez voir la maison en personne, vérifier la qualité, l’orientation et les conditions de vie des voisins, et acheter seulement si vous êtes satisfait. C’est le plus grand avantage.
- Impact sur les prix : Bien que la vente de logements achevés augmente les coûts pour les promoteurs (intérêts, etc.), ces coûts pourraient être transmis en partie aux prix des maisons. Cependant, en raison de la baisse des prix des terrains et de la concurrence accrue, les prix globaux devraient rester stables ou connaître de légères fluctuations. Plus important encore, vous achetez une maison “assurée”, ce qui offre un meilleur rapport qualité-prix.
2. Rythme du marché : Un passage progressif, sans changement radical.
- Situation actuelle : Seules quelques villes (comme Lishui, Xiamen, Quanzhou, etc.) imposent déjà la vente de logements achevés, et ce sont principalement des projets pilotes.
Tendance : La plupart des villes sont en train de préciser les politiques, et il n’est pas prévu que tous les projets soient contraints de vendre des logements achevés immédiatement. Il s’agira plutôt d’une approche progressive, laissant au marché le temps de s’adapter.
- Réaction du marché immobilier : Après la mise en œuvre des nouvelles politiques, les primes sur les terrains ont nettement diminué. Les entreprises immobilières sont plus prudentes lors de l’achat de terrains et ne cherchent plus à acheter à des prix élevés. Cela montre que le marché revient à la rationalité.
3. Perspectives à long terme : Le secteur immobilier rentrera définitivement dans une ère où l’aspect résidentiel prédominera.
- La concurrence se concentrera moins sur la vitesse (expansion de l’entreprise) et plus sur la qualité et les services offerts.
- **Pour les particuliers, cela signifie que les maisons de demain seront de meilleure qualité, plus fiables et offriront une meilleure expérience de vie.”
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Sixième point : Commentaire et conclusion du journaliste
La vente de logements achevés n’est pas seulement un changement de méthode de vente, mais aussi une réorganisation fondamentale de la logique du secteur immobilier.
- Pour le gouvernement : C’est une mesure essentielle pour prévenir les risques financiers systémiques, protéger les intérêts des citoyens et stabiliser les attentes de la société.
- Pour les promoteurs : C’est un moyen de éliminer les entreprises moins performantes et d’encourager l’amélioration du secteur.
- Pour les acheteurs : C’est une garantie de protection de leurs droits.
Conseils pour les particuliers :
1. Suivez les politiques en vigueur : Prêtez attention aux annonces d’achat de terrains dans votre ville pour voir si la vente de logements achevés y est mentionnée.
2. Préférez les logements achevés ou presque achevés : Si des logements achevés sont disponibles sur le marché, optez pour eux, car c’est le choix le moins risqué.
3. Abordez les prix avec pragmatisme : Ne vous précipitez pas pour acheter des logements en construction par crainte que les prix soient élevés. Avec la tendance à la vente de logements achevés, les marges de profit des logements en construction seront réduites et les risques resteront présents.
4. Faites attention aux actifs clés : Les maisons de bonne qualité situées dans des zones stratégiques deviendront plus rares et donc plus précieuses à long terme.
En résumé, la deuxième moitié du secteur immobilier ne se jouera pas sur la vitesse, mais sur la qualité et la confiance. La vente de logements achevés marque le début d’un nouveau rapport de confiance dans le marché immobilier.