Hat sich der Immobilienmarkt verändert? Keine Panik – verstehen Sie diese 5 Signale, und Sie wissen, wohin Sie Ihr Geld investieren und wie Sie Immobilien kaufen sollten
Liebe Freunde, guten Tag. Ich bin Ihr Finanzbeobachter.
In letzter Zeit, mit dem Beginn der „Fünfzehnjahresplanung“, gab es viele Neuigkeiten in der Immobilienbranche. Viele normale Menschen, die lesen, dass die Verkäufe von Neubauten zurückgegangen sind und dass Gebrauchtimmobilien mehr als die Hälfte ausmachen, fragen sich vielleicht: Ist der Immobilienmarkt wirklich am Ende? Ist mein Haus noch wertvoll? Bin ich jetzt derjenige, der die Immobilien übernimmt?
Keine Sorge – heute werden wir keine schwierigen wirtschaftlichen Begriffe verwenden, sondern die Kernlogik dieser Nachrichten in einfachen Worten erklären. Kurz gesagt: Der chinesische Immobilienmarkt ist nicht „tot“, sondern „im Wandel“. Wir verabschieden uns endgültig von der Manie, nur Neubauten zu kaufen, und betreten eine Ära des rationalen Handelns mit bestehenden Immobilienbeständen.
Im Folgenden werde ich Ihnen diese tiefgreifenden Veränderungen aus fünf verschiedenen Perspektiven erklären.
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Erster Wandel: Vom „Kampf um Neubauten“ zum „Auswählen von Gebrauchtimmobilien“ – der Immobilienmarkt betritt die „Ära des Bestands“
Früher hatte die Vorstellung vorherrschend, dass Neubauten besser sind, weil sie ein besseres Image haben und über bessere Infrastruktur verfügen. Deshalb waren viele bereit, mehr Geld für Neubauten auszugeben, auch wenn Gebrauchtimmobilien billiger waren.
Doch jetzt hat sich diese Logik völlig geändert.
Zhang Xuetao, Direktor des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadt- und Landentwicklung, lieferte einige schockierende Zahlen:
- 2020: Der Anteil der Gebrauchtimmobilienverkäufe betrug nur 27%.
- 2025: Dieser Anteil ist auf 46% gestiegen.
- In den ersten 8 Monaten dieses Jahres: Er erreichte sogar 52%!
Was bedeutet das?
Das bedeutet, dass von jedem verkauften Haus ein Drittel ein Gebrauchthaus ist. Der Übergang von über 50% markiert, dass der chinesische Immobilienmarkt offiziell von einer „Zuwachsphase“ (geprägt durch den Bau neuer Häuser) in eine „Bestandsphase“ (geprägt durch den Handel mit bestehenden Immobilien) eingetreten ist.
Warum kaufen die Menschen plötzlich weniger Neubauten?
Weil sie schlauer geworden sind:
1. Angst vor unvollendeten Projekten: Neubauten sind Baustellen, bei denen man das Geld bezahlt, aber das Haus noch nicht existiert – was passiert, wenn der Entwickler pleitegeht?
2. Angst vor Fehlern: Die Werbung für Neubauten sieht oft vielversprechend aus, aber die tatsächliche Ausführung kann hinter den Erwartungen zurückbleiben.
3. Sucht nach Sicherheit: Gebrauchtimmobilien sind „was man sieht, ist was man bekommt“ – die Umgebung, die Nachbarn, Schulen und Krankenhäuser sind alle sichtbar, man kann sofort einziehen und fühlt sich sicher.
Daher ist der Rückgang der Neubauverkäufe (in den ersten 8 Monaten um 12,1%) nicht darauf zurückzuführen, dass es keine Wohnmöglichkeiten mehr gibt, sondern darauf, dass sich die Nachfrage verlagert hat. Die Menschen investieren ihr Budget in den transparenteren und sichereren Gebrauchtimmobilienmarkt (in den ersten 8 Monaten stiegen die Online-Verkäufe von Gebrauchtimmobilien sogar um 10,6%).
Für die Allgemeinbevölkerung bedeutet das:
Wenn Sie jetzt eine Immobilie kaufen, sollten Sie nicht blind auf den „Preisvorteil“ von Neubauten vertrauen. In Kernstädten sind qualitativ hochwertige Gebrauchtimmobilien oft günstiger und weniger riskant als Neubauten in derselben Gegend. Schauen Sie sich den Gebrauchtimmobilienmarkt genauer an – dort finden Sie die echte Wohnnachfrage.
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Zweiter Wandel: Die Politik setzt neue Maßnahmen durch – der Verkauf von Fertighäusern wird zur „Gewohnheit“, Entwickler müssen ihre Strategien ändern
In den Nachrichten wurde der Begriff „Verkauf von Fertighäusern“ erwähnt. Das ist keine Kleinigkeit; es handelt sich um eine grundlegende Veränderung im Verkaufsmodell der Immobilienbranche.
Was bedeutet der Verkauf von Fertighäusern?
Einfach ausgedrückt: Die Häuser sind fertig gebaut, wurden geprüft und sind bewohnbar, bevor Sie das Geld bezahlen.
Warum wird dieser Ansatz gefördert?
In den letzten Jahrzehnten wurde der chinesische Immobilienmarkt hauptsächlich durch das „Vorverkaufssystem“ angetrieben. Entwickler kauften Grundstücke und begannen mit dem Bau, bevor die Häuser fertig waren, und nutzten das Geld aus den Verkäufen, um weitere Häuser zu bauen. Dieses Modell war effizient, aber es barg große Risiken – ein finanzieller Zusammenbruch konnte zu unvollendeten Projekten führen und die Menschen könnten ihr Geld verlieren.
Drei Vorteile des Verkaufs von Fertighäusern:
1. Für Käufer: Endgültiger Abschied vom „Blindkauf“. Das Haus, das Sie sehen, ist das Haus, in dem Sie leben werden – es gibt keine Risiken bei der Übergabe.
2. Für die Branche: Es zwingt Entwickler, wieder rationaler zu handeln. Früher konnten sie mit hoher Umschlagrate und hoher Verschuldung Geld verdienen; jetzt müssen sie echtes Kapital investieren. Schwächere Unternehmen werden ausgemustert, und die Branche wird gesünder.
3. Für den Markt: Obwohl die Angebotsmenge an Neubauten kurzfristig sinken könnte (weil Entwickler nicht wagen, voreilig mit dem Bau zu beginnen), hilft dies dabei, die Lagerbestände abzubauen und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu erreichen.
Für die Allgemeinbevölkerung bedeutet das:
In den nächsten Jahren wird der Verkauf von Fertighäusern zur Kernkompetenz auf dem Immobilienmarkt. Wenn Entwickler bereit sind, Fertighäuser zu verkaufen, zeigt das, dass sie über solide finanzielle Ressourcen verfügen und ihre Projekte sicher sind. Andernfalls sollten Sie vorsichtig sein und die finanzielle Situation der Entwickler genauer überprüfen.
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Dritter Wandel: Systemreformen – das „1234“-Modell setzt neue Regeln für die Immobilienbranche
Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt- und Landentwicklung hat ein neues Entwicklungsmodell namens „1234“ vorgeschlagen. Klingt wie Kauderwelsch, aber im Kern geht es darum, die Immobilienbranche wieder auf das „Haus“ selbst zu fokussieren und nicht auf Finanzspielchen.
Was beinhaltet das „1234“-Modell?
- „1“er Grundpunkt: Wohnkomfort. Egal wie die Reformen aussehen, das Ziel ist es, dass die Menschen komfortabel und sicher wohnen können.
- „2“ Systeme: Soziale Sicherung + Markt. Die Regierung sorgt für die Grundversorgung (Schutzwohnungen für Bedürftige und neue Einwohner), der Markt für die Verbesserung der Wohnbedingungen (Wohnungen für Wohlhabende und Menschen mit Verbesserungsbedarf). Beide Systeme arbeiten unabhängig voneinander.
- „3“ Systeme: Projektgesellschaften, Hauptbanken und Verkauf von Fertighäusern. Diese Systeme sind die wichtigsten Kontrollmechanismen:
1. Projektgesellschaften: Jedes Projekt wird von einer eigenen Gesellschaft verwaltet, die unabhängig finanziert wird. Es ist verboten, dass das Geld eines Projekts auf ein anderes Projekt umgeleitet wird. Viele unvollendete Projekte entstanden, weil die Gelder der Konzerne missbraucht wurden.
2. Hauptbanken: Jedes Projekt wird von einer (oder mehreren) Banken unterstützt; das Geld wird unter der Aufsicht der Banken verwaltet. Banken und Entwickler teilen die Risiken und kontrollieren die Verwendung des Geldes.
3. Verkauf von Fertighäusern: Wie bereits erwähnt: Die Häuser werden erst verkauft, nachdem sie fertig gebaut wurden.
Für die Allgemeinbevölkerung bedeutet das:
Sobald dieses System umgesetzt ist, werden sowohl die Chancen auf schnellen Reichtum als auch die Risiken von finanziellen Fehlern verringert. Die Immobilienbranche wird stabiler und transparenter. Für Käufer bedeutet das, dass die Qualität der Häuser besser gesichert und die Lieferung zuverlässiger ist.
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Vierter Wandel: Beschleunigte Abbau von Lagerbeständen – der Markt „repariert“ sich selbst, lassen Sie sich nicht von Panikgefühlen leiten
Viele Menschen interpretieren den Rückgang der Neubauverkäufe als Zeichen eines Zusammenbruchs des Immobilienmarktes. Die Daten zeigen jedoch, dass die Lagerbestände sich schnell verringern:
Laut der Nationalen Statistikbehörde ist die Fläche der zum Verkauf stehenden neuen Wohnungen seit August sechs Monate in Folge zurückgegangen – im August um 1,1% gegenüber dem Vorjahr, und der Rückgang vergrößert sich weiter.
Was bedeutet das?
Das zeigt, dass der Markt nicht stillsteht, sondern sich entwickelt:
1. Die Verkäufe von Neubauten sind langsam, weil die Menschen lieber Gebrauchtimmobilien kaufen.
2. Der Rückgang der Lagerbestände zeigt, dass sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verbessert. Früher warteten die Menschen auf Immobilien; jetzt suchen die Menschen nach Immobilien – und diese Entwicklung nimmt zu.
Der Experte Li Yujia sagt: „Der Rückgang der Neubauverkäufe ist ein natürlicher Ausdruck der Ära des Bestands.“ In dieser Ära sollten wir den Markt nicht nur anhand von Neubauten beurteilen, sondern den Gesamtbestand aus Neubauten und Gebrauchtimmobilien betrachten. Aus dieser Sicht ist die Gesamtwohnungsbedarf in China stabil.
Für die Allgemeinbevölkerung bedeutet das:
Panik vermeiden und nicht überstürzt verkaufen. Wenn Ihr Haus in einer Kernstadt, in einer guten Lage und von guter Qualität ist, bleibt sein Wert erhalten. Häuser in Randgebieten mit schlechter Infrastruktur werden hingegen unter Druck geraten. Die Marktunterschiede werden sich verstärken: Gute Immobilien werden teurer, schlechte Immobilien schwerer zu verkaufen.
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Fünfter Wandel: Verbesserung der Sozialwohnungen – neue Einwohner und junge Menschen haben mehr Unterstützung
Schließlich geht es um die Erweiterung der sozialen Wohnungsangebote für neue Einwohner und junge Menschen:
Früher wurden Sozialwohnungen hauptsächlich für Menschen mit niedrigem Einkommen und Bedürftigen bereitgestellt. Jetzt wurde der Kreis der Anspruchsberechtigten erweitert: Neue Einwohner, junge Menschen und städtische Arbeitnehmer mit finanziellen Schwierigkeiten erhalten ebenfalls Unterstützung.
Wie wird diese Unterstützung gewährleistet?
- Mietwohnungen: Die Regierung baut Wohnungen und vermietet sie zu niedrigen Mieten.
- Verkaufsoffenen Wohnungen: Die Regierung baut Wohnungen zu Preisen unter dem Marktniveau und beschränkt den Weiterverkauf, um Spekulationen vorzubeugen.
Was bedeutet das für die Allgemeinbevölkerung?
- Mehr Wahlmöglichkeiten: Wenn Sie gerade erst studiert haben oder in eine Großstadt gezogen sind und sich keine Wohnungen leisten können, müssen Sie sich keine Sorgen machen. Die Regierung bietet Wohnungen an, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.
- Reinerer Markt: Die Sozialwohnungen lösen das grundlegende Problem des Wohnens; der Markt für Wohnungen kann sich darauf konzentrieren, die Bedürfnisse derjenigen zu erfüllen, die ihre Wohnbedingungen verbessern möchten. Dadurch spiegeln die Preise für Wohnungen ihren wahren Marktwert wider.
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Fazit: Drei Handlungsratschläge für die Allgemeinbevölkerung
1. Die Logik beim Kauf von Immobilien hat sich geändert: Von „Kaufen, wenn der Preis steigt“ zu „Kaufen, was gut ist, nicht was teuer ist“. Priorisieren Sie Fertighäuser oder qualitativ hochwertige Gebrauchtimmobilien und achten Sie auf Lage, Infrastruktur und Verwaltung, nicht nur auf die Größe der Wohnung.
2. Seien Sie vorsichtig mit „Pseudoneubauten“: Der Immobilienmarkt wird sich weiter verändern; nur Unternehmen mit starken finanziellen Ressourcen und guter Reputation werden überleben. Überprüfen Sie vor dem Kauf, ob die Projekte von unabhängigen Gesellschaften verwaltet werden und von Hauptbanken überwacht werden.
3. Betrachten Sie Preisänderungen rational: Der Immobilienmarkt ist in eine Ära des Bestands eingetreten – eine Ära von stabileren und transparenteren Verhältnissen. Kernimmobilien bleiben wertbeständig, weniger wertvolle Immobilien könnten weiterhin an Wert verlieren. Vermeiden Sie übermäßige Verschuldung und handeln Sie nach Ihren Möglichkeiten. Der Fokus sollte auf einem sicheren und komfortablen Wohnen liegen.
Zusammenfassung:
Der Immobilienmarkt ist nicht verschwunden, sondern hat sich in eine sanftere, rationalere und sicherere Form entwickelt. Wenn Sie die Prinzipien der „Ära des Bestands“ und des Verkaufs von Fertighäusern verstehen, haben Sie die Kontrolle über Ihre Wohnentscheidungen für die nächsten zehn Jahre in der Hand.