¿El mercado inmobiliario está cambiando? No te preocupes, entiende estos 5 signos y sabrás dónde invertir tu dinero y cómo comprar una casa
Hola a todos, soy vuestro observador financiero.
Recientemente, con el inicio de la planificación quinquenal, se han difundido muchos nuevos desarrollos en el sector inmobiliario. Muchas personas, al leer noticias como la disminución de las ventas de viviendas nuevas o que las viviendas usadas representan más de la mitad del mercado, pueden preguntarse: ¿El mercado inmobiliario realmente se ha estancado? ¿Mi casa todavía tiene valor? ¿Es el momento adecuado para comprar una casa?
No te apresures, hoy no utilizaremos términos económicos complicados, sino que desglosaremos la lógica central de estas noticias de manera sencilla y comprensible. En resumen: **el mercado inmobiliario chino no está “muerto”, sino que está “renovándose”. Hemos dejado atrás la fiebre por comprar viviendas nuevas en lugar de usadas y hemos entrado en una era racional de “juego de existencias”.
A continuación, analizaremos profundamente este cambio a través de cinco dimensiones.
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El cambio más significativo: de “comprar viviendas nuevas” a “elegir viviendas usadas”, el mercado inmobiliario entra en la “era de existencias”
Antes, la gente tenía la tendencia a pensar que las viviendas nuevas eran mejores, más prestigiosas y contaban con mejores servicios. Por eso, incluso si las viviendas usadas eran más económicas, muchas personas preferían pagar más por ellas.
Pero ahora, esta lógica ha cambiado completamente.
El director del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Zhang Xuetao, presentó datos sorprendentes:
- En 2020: el porcentaje de transacciones de viviendas usadas fue del 27%.
- Para 2025: este porcentaje ha aumentado al 46%.
- En los primeros 8 meses de este año: ha alcanzado el 52%.
¿Qué significa esto?
Que de cada dos viviendas vendidas, una es usada. Superar el umbral del 50% indica que el mercado inmobiliario chino ha pasado de una era de crecimiento (basada en la construcción de nuevas viviendas) a una era de transacciones de viviendas existentes.
¿Por qué la gente ya no compra tanto viviendas nuevas?
Porque se han vuelto más conscientes de los riesgos:
1. Miedo a proyectos abandonados: las viviendas nuevas son promociones, y si el desarrollador desaparece, el dinero se pierde.
2. Miedo a decepciones: las fotos promocionales de las viviendas nuevas pueden ser engañosas; la realidad puede ser diferente al momento de la entrega.
3. Buscan seguridad: las viviendas usadas ofrecen certeza, ya que el entorno del complejo, los vecinos y las instalaciones cercanas están visibles desde el principio.
Por lo tanto, la disminución de las ventas de viviendas nuevas (un 12.1% en los primeros 8 meses) no significa que la gente no tenga donde vivir, sino que el mercado se ha desplazado hacia viviendas usadas, que son más transparentes y seguras.
Consejo para la gente común:
Si vas a comprar una casa, no confíes ciegamente en los sobrecostos de las viviendas nuevas. En las ciudades centrales, las viviendas usadas a menudo ofrecen una mejor relación calidad-precio que las nuevas en la misma zona. Cuando busques una casa, visita más el mercado de viviendas usadas; allí encontrarás la verdadera demanda de vivienda.
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Una gran medida política: las ventas de viviendas terminadas se convierten en la “tendencia del momento”, y los desarrolladores deben cambiar sus prácticas
Las noticias mencionan algo llamado “ventas de viviendas terminadas”. Esto representa un cambio fundamental en el modelo de ventas inmobiliarias.
¿Qué son las ventas de viviendas terminadas?
En pocas palabras, significa que la casa está construida, ha pasado las inspecciones y está lista para ser habitada antes de que se pague.
¿Por qué se promueve esto?
Durante las últimas décadas, el mercado inmobiliario chino se ha basado en el “sistema de preventa” (viviendas promocionales). Los desarrolladores vendían antes de que las casas estuvieran construidas, utilizando los ingresos de las ventas para financiar la construcción. Este modelo es eficiente, pero también lleva a grandes riesgos: si la cadena de financiación se rompe, resultan en proyectos abandonados y las personas pierden su dinero.
Los tres beneficios de las ventas de viviendas terminadas:
1. Para los compradores: se elimina el riesgo de decepciones al recibir una casa que no cumpla con las promesas.
2. Para la industria: obliga a los desarrolladores a ser más responsables y racionales. Ya no se puede ganar dinero con altas rotaciones o altos niveles de endeudamiento; solo los desarrolladores con solidez financiera sobrevivirán, lo que hará que la industria sea más saludable.
3. Para el mercado: aunque a corto plazo la oferta de viviendas nuevas puede disminuir, esto ayuda a reducir los inventarios y equilibrar la oferta y la demanda.
Consejo para la gente común:
En los próximos años, las viviendas terminadas se convertirán en la fuerza competitiva principal en el mercado inmobiliario. Si un desarrollador promueve ventas de viviendas terminadas, significa que tiene solidez financiera y que su proyecto es confiable. Por el contrario, si sigue promocionando viviendas promocionales, debes ser más cauteloso y verificar la situación financiera del desarrollador.
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Reconstrucción del sistema: el nuevo modelo “1234” para regular el sector inmobiliario
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha propuesto un nuevo modelo de desarrollo llamado “1234”. Puede sonar complicado, pero su esencia es simple: devolver el foco a las propias casas, no a los juegos financieros.
Veamos qué incluye este modelo:
- El primer principio: la seguridad habitacional. No importan los cambios, el objetivo final es que la gente viva cómoda y con tranquilidad.
- Los dos sistemas: el gobierno se encarga de proporcionar viviendas de protección para grupos en situación de necesidad y nuevos residentes, mientras que el mercado se encarga de satisfacer las necesidades de aquellos con recursos para mejorar su vivienda.
- Los tres sistemas: el sistema de compañías de proyecto, el sistema de banco principal y el sistema de ventas de viviendas terminadas. Estos son los elementos clave para regular el sector:
- Sistema de compañías de proyecto: cada proyecto tiene su propia compañía financiera; se prohíbe que el capital de un proyecto se transfiera a otro.
- Sistema de banco principal: cada proyecto tiene un banco (o varios bancos) que supervisa todo el financiamiento; el banco comparte los beneficios y los riesgos con el desarrollador.
- Sistema de ventas de viviendas terminadas: las casas se venden solo después de estar construidas y haber pasado las inspecciones.
Consejo para la gente común:
Una vez que este sistema se implemente, las posibilidades de enriquecimiento rápido o de pérdidas drásticas disminuirán. El sector inmobiliario se volverá más estable y transparente. Para los compradores, esto significa que la calidad de las viviendas estará mejor garantizada y las entregas serán más seguras.
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La aceleración de la reducción de inventarios: el mercado se está “reparando” por sí mismo; no dejes que el pánico te desvíe
Muchas personas piensan que el mercado inmobiliario está en declive al ver la disminución de las ventas de viviendas nuevas, pero los datos muestran que los inventarios se están reduciendo rápidamente. Según la Oficina Nacional de Estadísticas, la superficie de viviendas nuevas a la venta ha disminuido durante 6 meses consecutivos, con una caída del 1.1% en agosto en comparación con el mismo período del año anterior, y esta tendencia continúa.
¿Qué significa esto?
Que el mercado no está estancado, sino que se está moviendo. La lentitud en las ventas de viviendas nuevas se debe al aumento de las compras de viviendas usadas. La demanda total de vivienda sigue siendo estable.
Consejo para la gente común:
No vendas tus propiedades a la primera oportunidad. Si tu casa está en una zona central de una ciudad importante y tiene buena calidad, su valor seguirá siendo sólido. Por el contrario, las viviendas en áreas periféricas o con servicios deficientes pueden enfrentar mayores dificultades para venderse. La diferenciación en el mercado será cada vez más clara: las viviendas buenas se valorizarán más, mientras que las malas tendrán más problemas para ser vendidas.
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Mejora de las viviendas de protección: nuevos residentes y jóvenes tienen opciones de apoyo
Finalmente, hablemos de las políticas de alquiler y compra de viviendas de protección. Antes, estas viviendas estaban destinadas principalmente a familias con bajos ingresos o en situación de necesidad. Ahora, el alcance se ha ampliado para incluir a nuevos residentes, jóvenes y trabajadores urbanos con dificultades para comprar viviendas.
¿Cómo se proporciona este apoyo?
- Alquiler: el gobierno construye viviendas y las alquila a bajos precios.
- Venta: el gobierno construye viviendas y las vende a precios inferiores al mercado, con restricciones para evitar especulaciones.
¿Qué significa esto para la gente común?
- Más opciones: si acabas de graduarte o te has mudado a una ciudad grande y no puedes permitirte comprar una vivienda comercial, no te preocupes por no tener un lugar donde vivir. El gobierno proporcionará viviendas de protección según tus necesidades.
- Un mercado más claro: las viviendas de protección resuelven el problema básico de la vivienda, permitiendo que el mercado de viviendas comerciales se enfoque en satisfacer las necesidades de mejora. Esto hará que los precios de las viviendas comerciales reflejen su verdadero valor de mercado.
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Conclusión: 3 consejos prácticos para la gente común
1. La lógica de compra de viviendas ha cambiado: de “comprar cuando los precios suben” a “comprar lo bueno, no lo caro”. Prioriza las viviendas terminadas o usadas de buena calidad, y presta atención a la ubicación, los servicios y la gestión del complejo, no solo al tamaño de la vivienda.
2. Desconfía de las “viviendas nuevas promocionales”: en el futuro, solo los desarrolladores con solidez financiera sobrevivirán. Antes de comprar, verifica si el capital del proyecto está gestionado por una compañía independiente y si está supervisado por un banco principal.
3. Ve las fluctuaciones con objetividad: el mercado inmobiliario ha entrado en una era de existencias, y los cambios no son drásticos. Los activos clave (zonas y viviendas de buena calidad) seguirán manteniendo su valor, mientras que los activos menos importantes podrían seguir siendo débiles. No aumentes tu endeudamiento de manera imprudente; vive y trabaja con tranquilidad.
Un consejo final para todos:
El mercado inmobiliario no ha desaparecido; simplemente ha adoptado un enfoque más moderado, racional y seguro. Al entender la “era de existencias” y las ventas de viviendas terminadas, tomarás el control de tu planificación habitacional para los próximos diez años.