Le marché immobilier change-t-il de direction ? Ne paniquez pas, comprenez ces 5 signaux et vous saurez où investir votre argent et comment acheter une maison
Bonjour à tous, je suis votre observateur financier.
Récemment, avec le début de la planification quinquennale “15e Plan Quinquennal”, de nombreux nouveaux développements ont émergé dans le secteur immobilier. Beaucoup de gens, lisant des articles sur la baisse des ventes de logements neufs ou la prédominance des logements d’occasion, se demandent peut-être : Le marché immobilier est-il vraiment en déclin ? Ma maison vaut-elle encore de l’argent ? Est-ce le bon moment pour acheter ?
Ne vous précipitez pas, aujourd’hui nous ne parlerons pas de termes économiques complexes, mais nous allons expliquer clairement la logique derrière ces nouvelles en langage simple. En bref : Le marché immobilier chinois n’est pas “mort”, il est en train de se “renouveler”. Nous disons adieu à l’obsession pour les logements neufs et entrons dans une ère de rationalité basée sur la gestion des stocks existants.
Voici cinq aspects qui vous aideront à comprendre profondément ce changement en cours.
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Le premier changement majeur : du “chasse aux logements neufs” au “choix des logements d’occasion”, le marché immobilier entre dans l’ère des stocks
Auparavant, il existait une mentalité dominante : les logements neufs étaient considérés comme les meilleurs, avec des installations plus récentes. Même si les logements d’occasion étaient moins chers, beaucoup de gens préféraient dépenser plus pour en acheter.
Mais aujourd’hui, cette logique a complètement changé.
Le directeur du ministère de l’Habitat et du Développement urbain et rural, Zhang Xuetao, a présenté des données choquantes :
- En 2020 : la part des transactions de logements d’occasion n’était que de 27%.
- En 2025 : cette proportion est passée à 46%.
- Au cours des 8 premiers mois de cette année : elle a atteint 52% !
Qu’est-ce que cela signifie ?
Cela signifie qu’un logement sur deux vendus est un logement d’occasion. Dépasser le seuil de 50% marque le passage du marché immobilier chinois d’une “ère d’augmentation” (basée principalement sur la construction de nouveaux logements) à une “ère de gestion des stocks” (basée sur l’achat et la vente de logements existants).
Pourquoi les gens n’achètent-ils plus autant de logements neufs ?
Parce qu’ils sont devenus plus prudents :
1. Peur des projets avortés : les logements neufs sont des logements en construction ; même si vous payez, la maison n’est pas encore construite, et que se passerait-il si le promoteur disparaissait ?
2. Peur des arnaques : les photos des logements neufs peuvent être trompeuses, et la réalité à l’achèvement peut être différente.
3 Quête de sécurité : les logements d’occasion offrent la certitude de ce que vous voyez : l’environnement du quartier, la qualité des voisins, les écoles et les hôpitaux sont tous visibles, vous pouvez emménager immédiatement.
Ainsi, la baisse des ventes de logements neufs (une diminution de 12,1% au cours des 8 premiers mois) ne signifie pas que les gens n’ont plus de besoin de logements, mais plutôt que la demande s’est déplacée vers un marché plus transparent et plus sûr, celui des logements d’occasion (les ventes de logements d’occasion en ligne ont même augmenté de 10,6% au cours des 8 premiers mois).
Conseil pour le grand public :
Si vous envisagez d’acheter une maison, ne croyez pas aveuglément aux surcoûts des logements neufs. Dans les villes clés, les logements d’occasion de qualité offrent souvent un meilleur rapport qualité-prix que les logements neufs du même quartier, avec moins de risques. Lors de vos visites, prenez le temps de vous renseigner sur le marché des logements d’occasion ; vous y découvrirez la véritable demande en matière de logement.
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La grande mesure politique : la vente de logements achevés devient la “tendance du moment”, les promoteurs doivent changer de stratégie
Les médias parlent de “vente de logements achevés”. Cela représente un changement fondamental dans le modèle de vente immobilière.
Qu’est-ce que la vente de logements achevés ?
En simplifiant, cela signifie que vous payez seulement après que la maison a été construite, inspectée et jugée conforme aux normes, et que vous pouvez y emménager immédiatement.
Pourquoi cette mesure est-elle mise en place ?
Au cours des dernières décennies, le marché immobilier chinois a été principalement drivé par le “système de prévente” (logements en construction). Les promoteurs vendaient des terrains avant même la construction des maisons, utilisant les fonds récoltés pour financer la construction. Ce modèle était efficace, mais très risqué : une rupture de la chaîne de financement pouvait entraîner des projets avortés et des pertes pour les acheteurs.
Les trois avantages de la vente de logements achevés :
1. Pour les acheteurs : fin des achats aléatoires et des risques de déception.
2. Pour l’industrie : cela pousse les promoteurs à revenir à la rationalité. Auparavant, ils pouvaient gagner de l’argent grâce à un turnover élevé et à un endettement important ; maintenant, ils doivent investir réellement, et les entreprises financièrement fragiles seront éliminées, rendant l’industrie plus saine.
3 Pour le marché : bien que la supply de logements neufs puisse diminuer à court terme (car les promoteurs hésiteront à démarrer de nouveaux projets), cela aidera à réduire les stocks et à équilibrer l’offre et la demande.
Conseil pour le grand public :
Dans les prochaines années, la vente de logements achevés deviendra un atout majeur sur le marché immobilier. Si un promoteur propose des logements achevés, cela indique qu’il dispose de solides fonds et que son projet est fiable. Si, en revanche, il continue de promouvoir des logements en construction, soyez vigilant et vérifiez la situation financière du promoteur.
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La réorganisation des systèmes : le nouveau modèle “1234” pour un marché immobilier plus réglementé
Le ministère de l’Habitat et du Développement urbain et rural a proposé un nouveau modèle de développement appelé “1234”. Bien que cela puisse sembler complexe, l’idée principale est simple : ramener l’immobilier à sa fonction première : être un moyen de loger, et non un jeu financier.
Qu’est-ce que le “1234” ?
- Le premier élément : le logement abordable. Quoi que les changements soient, l’objectif final est de permettre aux gens de vivre confortablement et en toute sécurité.
- Les deux systèmes : protection sociale + marché. Le gouvernement s’occupe de fournir des logements de base aux groupes défavorisés et aux nouveaux résidents, tandis que le marché répond aux besoins de ceux qui veulent améliorer leur logement. Ces deux approches coexistent sans se gêner.
- Les trois systèmes : le système d’entreprise par projet, le système de banque principale et le système de vente de logements achevés. Ces mesures visent à garantir la transparence et la sécurité :
- Système d’entreprise par projet : chaque projet est géré par une entreprise indépendante, empêchant les promoteurs de transférer des fonds d’un projet à un autre.
- Système de banque principale : chaque projet est associé à une ou plusieurs banques qui supervisent les fonds et partagent les risques avec le promoteur.
- Système de vente de logements achevés : les logements ne sont vendus qu’après avoir été construits et inspectés.
Conseil pour le grand public :
Une fois ce système mis en place, les risques de gains excessifs ou de pertes importantes seront réduits. Le marché immobilier deviendra plus stable et plus transparent. Pour les acheteurs, cela signifie que la qualité des logements sera meilleure et que les délais de livraison seront plus fiables.
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L’accélération de la réduction des stocks : le marché se “répare” de lui-même, ne laissez pas la panique vous influencer
Beaucoup de gens pensent que la baisse des ventes de logements neufs signifie la chute du marché immobilier. Mais les données montrent le contraire : les stocks se réduisent rapidement.
Selon les statistiques de l’Office national de la statistique, la superficie des logements neufs à vendre a diminué pendant six mois consécutifs en août, avec une baisse de 1,1% par rapport à l’année précédente, et cette tendance se poursuit.
Qu’est-ce que cela signifie ?
Cela montre que le marché n’est pas immobile, mais plutôt en évolution. La baisse des ventes de logements neufs s’explique par le transfert de la demande vers les logements d’occasion. La demande globale en logements reste stable.
Conseil pour le grand public :
Ne paniquez pas et ne vendez pas vos biens à la hâte. Si votre maison est située dans une ville clé et dans un quartier agréable, sa valeur reste solide. En revanche, les logements situés en banlieue, avec des installations médiocres, risquent de rencontrer des difficultés à se vendre. La différenciation sur le marché s’accélérera : les bonnes maisons deviendront plus chères, tandis que les mauvaises maisons auront du mal à trouver preneurs.
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L’amélioration des logements sociaux : de nouveaux soutiens pour les nouveaux résidents et les jeunes
Enfin, parlons des politiques de location et d’achat ainsi que des logements sociaux.
Auparavant, les logements sociaux étaient principalement destinés aux personnes à faible revenu ou aux familles en difficulté. Aujourd’hui, le champ d’application s’est élargi pour inclure les nouveaux résidents, les jeunes et les travailleurs urbains à revenu modéré ayant des besoins de logement.
Comment cela fonctionne-t-il ?
- Location : le gouvernement construit des logements et les met à la disposition des locataires à bas loyers.
- Achat : le gouvernement construit des logements et les vend à des prix inférieurs au marché, avec des restrictions sur la revente pour empêcher la spéculation.
Quelles sont les conséquences pour le grand public ?
- Plus de choix : si vous venez de vous installer dans une grande ville et que vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter un logement commercial, le gouvernement peut vous proposer des logements sociaux adaptés à vos besoins.
- Un marché plus sain : les logements sociaux résolvent le problème de l’habitat de base, permettant au marché commercial de se concentrer sur les besoins d’amélioration. Ainsi, les prix des logements commerciaux refléteront mieux leur valeur réelle.
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Conclusion : trois conseils pour le grand public
1. La logique des achats de logements a changé : il ne s’agit plus de acheter à la hausse, mais de choisir des logements de qualité à un bon rapport qualité-prix, en privilégiant les logements achevés ou les logements d’occasion, en prenant en compte l’emplacement, les installations et les services, plutôt que simplement la taille de l’appartement.
2. Faites attention aux “faux logements neufs” : le marché immobilier sera réorganisé, et seuls les promoteurs financièrement solides et fiables survivront. Avant d’acheter, vérifiez bien que les projets sont gérés par des entreprises indépendantes et que les fonds sont supervisés par des banques.
3. Regardez les fluctuations du marché avec rationalité : l’ère des augmentations ou des baisses générales est révolue. Les actifs clés (bons emplacements, bonnes maisons) conserveront leur valeur, tandis que les actifs moins importants pourraient continuer à être moins performants. Ne surenchérissez pas et agissez selon vos moyens ; l’essentiel est de vivre en paix et en sécurité.
En résumé :
Le marché immobilier n’a pas disparu, il a simplement évolué vers une forme plus douce, plus rationnelle et plus sûre. En comprenant les principes de l’ère des stocks et de la vente de logements achevés, vous prendrez l’initiative dans la planification de votre logement pour les dix prochaines années.