不動産市場に変化？慌てないで、これら5つのサインを理解すれば、お金をどこに投じ、どのように住宅を購入すべきかがわかる
皆さん、こんにちは。私はあなた方の財経観察員です。
最近、「第15次5カ年計画」が始まり、不動産業界では多くの新しい動きがあります。多くの一般市民は、「新築住宅の販売量が減少した」とか「中古住宅の割合が半分を超えた」といったニュースを見て、「不動産市場は完全に冷え込んだのか？自分が持っている住宅はまだ価値があるのか？今、住宅を購入するのは損をすることになるのか？」と疑問に思うかもしれません。
しかし、急がないでください。今日は難解な経済用語は使わず、平易な言葉でこれらのニュースの核心的な論理を明確に解説します。一言で言えば、**中国の不動産市場は「死んでいる」のではなく、「再生」しているのです。私たちは「新築を買うべきだ」という熱狂から「在庫の競争」の合理的な時代に入りました。
以下では、5つの観点から、この深刻な変化を深く理解していきましょう。
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一、最大の変化：「新築住宅の争奪」から「中古住宅の選択」へ、不動産市場は「在庫の時代」に入る
以前は、新築住宅が良いという固定観念がありました。新築住宅は見た目が良く、設備も新しいからです。そのため、中古住宅が安くても多くの人が新築住宅を購入することを選びました。
しかし、今ではその考え方が完全に変わりました。
住宅建設部の張雪涛局長が提供したデータは非常に衝撃的です：
- 2020年：中古住宅の取引割合は 27% に過ぎませんでした。
- 2025年：この割合は 46% に上昇しました。
- 今年の前8ヶ月：さらに 52% に達しました！
これは何を意味するのでしょうか？
つまり、売れる2軒の住宅のうち1軒が中古住宅であるということです。50%を超えるというこの臨界点は、中国の不動産市場が「増量の時代」（新築住宅の建設によって主に牽引されていた時代）から「在庫の時代」（中古住宅の売買によって主に牽引される時代）に正式に移行したことを示しています。
なぜ人々は突然新築住宅を購入しなくなったのでしょうか？
それは、人々がより賢くなったからです。
1. 未完成住宅のリスク：新築住宅は建設中の住宅で、お金を支払っても家が完成していない。もし開発業者が逃げ出したらどうなるのでしょうか？
2. 宣伝と実際の違い：新築住宅の宣伝写真は美しいですが、引き渡し時にはサイズが縮小したり、基準が下がったりすることがあります。
3. 確実性の追求：中古住宅は「見た通り」で、住宅地の環境や隣人の質、周辺の学校や病院などがすべて明らかで、購入すぐに住むことができるので安心です。
したがって、新築住宅の販売量が減少している（前8ヶ月で面積が12.1%減少）のは、人々が住む場所がないからではなく、需要が移行したからです。人々はより透明で安全な中古住宅市場に予算を投じています（前8ヶ月で中古住宅のネット契約面積は10.6%増加しました）。
一般市民へのアドバイス：
もし今住宅を購入するなら、「新築住宅のプレミアム」を盲目的に信じないでください。主要都市では、質の高い中古住宅の方が同じ地域の新築住宅よりもコストパフォーマンスが良く、リスクも低いです。住宅を見る際には、中古住宅市場をよく見てください。そこに本当の住宅ニーズがあることがわかるでしょう。
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二、政策の大きな変化：「現築住宅の販売」が「大勢になる」、開発業者はルールを変えなければならない
ニュースで「現築住宅の販売」という言葉が出てきました。これは小さな変化ではありません。これは不動産販売モデルの根本的な変革です。
現築住宅の販売とは何でしょうか？
簡単に言えば、住宅が完成し、検査に合格し、住むことができる状態で、その後にお金を支払って購入するということです。一括でお金を支払い、一括で住宅を受け取ります。
なぜこれを推進するのでしょうか？
過去数十年間、中国の不動産市場は「予售制」（建設中の住宅の販売）によって主に動いていました。開発業者は土地を取得した後、住宅が完成する前に販売を始め、そのお金で建設を行っていました。このモデルは効率的ですが、リスクも非常に大きいです。資金繰りが断たれると、未完成住宅が発生し、人々は大きな損失を被ります。
現築住宅の販売がもたらす3つの利点：
1. 購入者にとって：「ブラインドボックス」のような購入から完全に解放されます。見た住宅が実際に住む住宅であり、引き渡しのリスクや基準の下がりのリスクがありません。
2. 業界にとって：開発業者に合理性を促します。以前は高い回転率や高いレバレッジで利益を上げることができましたが、今は実際のお金を投じなければなりません。資金力の弱い不動産企業は淘汰され、業界はより健全になります。
3. 市場にとって：短期的には新築住宅の供給が減少するかもしれません（開発業者が無謀に建設を始めることを恐れているからですが、これにより在庫が減少し、市場の供給と需要のバランスが徐々に整います。
一般市民へのアドバイス：
今後数年間で、「現築住宅」が新築住宅市場の競争力となるでしょう。もし開発業者が現築住宅の販売を推進するなら、その資金力が強く、プロジェクトの安全性が高いということです。逆に、まだ予售制の住宅を積極的に販売しているなら、開発業者の財務状況をよく確認する必要があります。
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三、制度の再構築：「1234」の新しいモデルで不動産業界に「緊箍咒」をかける
住宅建設部は「1234」という新しい発展モデルを提案しました。難しい言葉のように聞こえますが、核心は一言で言えば、「不動産業界を『住宅そのもの』に戻す」ということです。つまり、「金融ゲーム」ではなく、「住宅そのもの」に焦点を当てるということです。
この「1234」が何を管理しているのかを詳しく見てみましょう：
- 「1」つの基点：安定した住居。
どのように変わろうとも、最終的な目的は人々が快適で安心して住めるようにすることです。これが基本です。
- 「2」つのシステム：保障と市場。
政府は「基本的なニーズの保障」（困難な家庭や新しい市民に保障住宅を提供）を行い、市場は「改善のニーズ」（お金のある人々や改善を望む人々に商品住宅を提供）を行います。両者は互いに干渉しません。
- 「3」つの制度：プロジェクト会社制、主催銀行制、現築住宅販売制。
これが最も重要な「緊箍咒」です：
1. プロジェクト会社制：1つのプロジェクトに1つの会社があり、資金は独立しています。開発業者の本社がAプロジェクトの資金をBプロジェクトに流用することを厳しく禁じています。以前は多くの未完成住宅がこのために発生しましたが、これでその問題を解決しました。
2. 主催銀行制：1つのプロジェクトには1つ（または数つ）の銀行が対応し、資金は銀行の監督下にあります。銀行と開発業者は「結びつき」、利益を共有し、リスクを共有します。銀行は資金の使い方を厳しく監視します。
3. 現築住宅販売制：前述のように、住宅が完成してから販売されます。
- 「4」つの要素の連携：人、住宅、土地、資金。
以前は「土地」がすべてを決定していました。土地が高ければ住宅も高くなります。しかし今は「人によって住宅が決まる」：必要な住宅の数に応じて住宅を建設し、「住宅によって土地が決まる」：必要な住宅の数に応じて土地を供給し、「住宅によって資金が決まる」：住宅が売れれば、その分だけ融資が行われます。
一般市民へのアドバイス：
この制度が実施されれば、「急激な富の増加」や「大きな損失」の可能性は低下します。不動産業界はより安定し、より透明になります。購入者にとっては、将来の住宅の品質がより保証され、引き渡しの確実性が高まります。
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四、在庫の消化が加速する：市場は「自己修復」中、パニックに駆られないで
多くの人々は新築住宅の販売量が減少したと見て、不動産市場が崩壊すると思います。しかし、データは別のことを示しています：在庫が急速に消化されています。
国家統計局のデータによると、8月までに全国の新築商品住宅の未売り面積は6ヶ月連続で減少しています。8月末には前年比で1.1%減少し、その減少傾向はさらに強まっています。
これは何を意味するのでしょうか？
市場が「停滞している」のではなく、「流動している」ことを意味します。
1. 新築住宅の販売が遅いのは、人々が中古住宅を購入しているからです。総需要は消えていないので、単に購入先が変わっただけです。
2. 在庫が減少しているということは、供給と需要のバランスが改善していることを意味します。以前は「住宅が人を待っていた」のに、今は「人が住宅を探している」状態が増えています。
専門家の李宇嘉はよく言います：「新築住宅の販売量の減少は在庫の時代の必然的な結果です。」在庫の時代には、市場を新築住宅だけで見るのではなく、「新築住宅＋中古住宅の総量」で見る必要があります。この観点から見ると、全国の住宅購入需要は実際には安定しています。
一般市民へのアドバイス：
無闇にパニックして売却しないでください。もしあなたの住宅が主要都市の中心地にあり、品質が良ければ、その価値は依然として高いです。逆に、郊外にあり、設備が悪く、品質が低い住宅は流動性の圧力に直面する可能性があります。市場の分化はさらに激しくなるでしょう：良い住宅はますます高価になり、悪い住宅はますます売れにくくなります。
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五、保障住宅の拡大：新しい市民や若者にも「安心の選択肢」がある
最後に、「賃貸と購入の両立」と保障住宅について話しましょう。
以前は、保障住宅は主に低所得者や特に困難な家庭に提供されていました。しかし、今ではその範囲が拡大されました：新しい市民、若者、住宅に困っていて収入が低い都市のサラリーマンも保障の対象になりました。
どのように保障されるのでしょうか？
- 賃貸型：政府が住宅を建設し、低い家賃で貸し出します。
- 配售型：政府が住宅を建設し、市場価格よりも低い価格で売りますが、転売を制限します（投機を防ぐため）。
これは一般市民にとってどういう意味でしょうか？
1. 選択肢が増えた：もし新しく卒業したばかりで、大都市に来たばかりで商品住宅を購入できない場合でも、心配する必要はありません。政府は「ニーズに応じた建設」の保障住宅を提供します。
2. 市場がより純粋になる：保障住宅が「住む場所の確保」という基本的な問題を解決するので、商品住宅市場は「改善のニーズ」により集中できます。これにより、商品住宅の価格はその真の市場価値を反映し、無理に高くなることはありません。
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総括：一般市民への3つのアクションアドバイス
1. 住宅購入のロジックが変わった：「値上がりを期待して購入する」のではなく、「良いものを安く購入する」ことに変わりました。現築住宅や質の高い中古住宅を優先し、立地や設備、管理を重視し、単に間取りの大きさだけを見るのではありません。
2. 「偽の新築住宅」に注意：将来の新築住宅市場は再編され、資金力が強く、信用の良い開発業者だけが生き残ります。購入する前