تغير اتجاه سوق العقارات: الجميع يعتقدون أن أسعار العقارات سترتفع، فلماذا ما زال الناس يحاولون بيعها بكل جهد؟
مرحبًا بكم، أنا مراسل مالي واقتصادي. اليوم سنتحدث عن تقرير حديث من كلية تشانغجيانغ للأعمال، والذي كشف عن ظاهرة غير متوقعة وحتى مؤلمة بعض الشيء: المستثمرون اليوم يقولون إنهم متفائلون بسوق العقارات، لكنهم في الواقع يسارعون لتصفية محافظهم ومغادرة السوق.
هذا مثل شخص يرى أن مؤشر السوق العام في ارتفاع ويعتقد أن الأسعار سترتفع، لكنه في الواقع يضغط على زر البيع. ما الذي يحدث وراء ذلك؟ هل السوق يخدع الناس، أم أن منطق الاستثمار لدينا قد تغير تمامًا؟ دعونا نفكك هذا التقرير بلغة بسيطة لنفهم الأمر.
---
أولاً: التوقعات تتحسن، لكن المحافظ لم تتبع: معركة بين "التفاؤل" و"البيع"
أولاً، يجب أن نفهم تناقضًا أساسيًا: "التفاؤل" لا يعني "الشراء".
وفقًا للتقرير، بحلول نهاية عام 2025، كانت نسبة الأشخاص الذين يعتقدون أن أسعار العقارات سترتفع 37٪ فقط، وكانوا متشائمين إلى حد ما. لكن بحلول عام 2026 (ملاحظة: الجدول الزمني في النص قد يكون مستقبليًا أو خطأ، لكن يُفهم وفقًا للسياق على أنه أحدث البيانات)، ارتفعت هذه النسبة إلى 56٪. وهذا يعني أن أكثر من نصف الناس يعتقدون أن أسعار العقارات ستعود إلى الارتفاع.
لكن! الأشخاص الذين هم على استعداد حقًا لدفع المال لشراء العقارات لم يتبعوا هذا التفاؤل.
- الأرقام تتحدث: نسبة الأشخاص الراغبين في زيادة استثماراتهم في العقارات لا تزال سلبية (حوالي -16.7٪). ماذا يعني ذلك؟ يعني أنه من كل 100 شخص، هناك أقل من 16 شخصًا يريدون شراء عقارات مقارنة بأولئك الذين يريدون بيعها.
- سواء كانوا مستثمرين عاديين أو خبراء في القطاع المالي: الآراء متطابقة بشكل مفاجئ - يعتقدون أن أسعار العقارات سترتفع، لكنهم لا يريدون زيادة حصصهم.
لماذا يحدث هذا التناقض بين الكلام والفعل؟
هذا مثل رؤية ارتفاع أسعار الخضروات في السوق والاعتقاد أنها ستكون أغلى غدًا، لكنك لا تقوم بتخزين 100 كيلوغرام من الخضروات لأن الثلاجة لا تستوعبها، أو ربما تفضل وضع أموالك في البنك للحصول على فائدة. الوضع في سوق العقارات اليوم هو أن "تعافي المشاعر" أسرع من "تعافي الأفعال".
ثانيًا: "الاستفادة من الارتفاع للبيع": الأموال الذكية تنسحب بهدوء
لماذا يعتقد الناس أن الأسعار سترتفع، لكنهم ما زالون يبيعون؟ البروفيسور ليو جين من كلية تشانغجيانغ للأعمال أوضح منطقًا رئيسيًا: المستثمرون اليوم يستفيدون من الارتفاع لبيع عقاراتهم.
في الماضي، كنا نشتري العقارات على أمل أن ترتفع أسعارها في المستقبل، لذا كنا نشتريها أكثر عندما تنخفض أسعارها وأكثر عندما ترتفع. لكن الآن، المنطق تغير:
1. الاستفادة من الفرصة: بما أن مزاج السوق أصبح أفضل والسياسات أكثر مرونة وحجم المعاملات قد زاد، أصبح من الأسهل بيع العقارات والحصول على سعر أفضل.
2. الحصول على الأمان: العقارات لا تزال أصولًا جيدة، لكن سيولتها أصبحت أقل (أصبح من الصعب بيعها). بدلاً من الانتظار حتى تأتي الفرصة الكبيرة القادمة في السوق، من الأفضل بيع العقارات وتحويل الأموال إلى نقد.
3. تحويل الأموال: إلى أين تذهب الأموال المكتسبة من بيع العقارات؟ يشير التقرير إلى أن الناس يفضلون تحويل أموالهم إلى ودائع بنكية، منتجات مالية، أو السوق الأسهمي أو أصول أخرى. هذا يعني أن العقارات لم تعد الملاذ الوحيد، ولا حتى الخيار الأول لزيادة القيمة.
ببساطة: في الماضي، كان الناس يحافظون على ممتلكاتهم بشدة، لكن الآن يقومون ببيعها عندما تتحسن الأوضاع. حتى لو كنت تعتقد أن أسعار العقارات سترتفع بنسبة 20٪، إذا كان بإمكانك الحصول على نقد فورًا للاستثمار في منتجات مالية تعطي عائدًا سنويًا بنسبة 5٪ أو المخاطرة في السوق الأسهمي، فإن الكثيرين سيختارون الخيار الثاني. لأن تكلفة امتلاك العقارات (الفائدة، الاستهلاك، تكلفة الفرصة) أصبحت مرتفعة جدًا.
ثالثًا: تغيرت قواعد اللعبة تمامًا: من "المضاربة على العقارات الجديدة" إلى "الاستثمار في العقارات القائمة"
قال البروفيسور ليو جين شيئًا مهمًا: "عصر الاستجابة للارتفاعات قد انتهى".
ماذا يعني ذلك؟ في العقود القليلة الماضية، كان منطق سوق العقارات الصيني كالتالي: شراء عقارات جديدة -> الانتظار حتى تتم إزالتها أو ترتفع قيمتها -> بيعها. كانت هذه لعبة "زيادة الكمية"، طالما كانت المدن تتوسع، كان هناك المزيد من العقارات والناس كانوا مستعدين للشراء.
لكن الآن، هذه الطريقة لم تعد فعالة:
- انخفاض عدد العقارات الجديدة: منذ عام 2020، بدأت كمية العقارات الجديدة المبنية تنخفض بمعدل 20٪ سنويًا.
- زيادة عدد العقارات المستعملة: تظهر بيانات المكتب الوطني للإحصاء أن مساحة العقارات المستعملة المسجلة (550 مليون متر مربع) تجاوزت مساحة العقارات الجديدة لعدة أشهر متتالية. وقد انخفضت مبيعات العقارات الجديدة بنسبة 12.1٪ على أساس سنوي، بينما زادت مبيعات العقارات المستعملة بنسبة 10.6ًا على أساس سنوي.
ماذا يعني ذلك؟
الميدان الرئيسي لسوق العقارات تحول من "المطورين يبيعون العقارات الجديدة" إلى "أصحاب العقارات يبيعون العقارات المستعملة".
- في الماضي: كنت تشتري عقارًا لأنك تتوقع أن ترتفع قيمته في المستقبل.
- الآن: أنت تشتري عقارًا لأنك تريد تجربة سكنية حقيقية وموقعًا جيدًا.
"الطابع المالي" للعقارات (للمضاربة عليها) يضعف، بينما "الطابع الاستهلاكي" (للسكن) يزداد. لم تعد تشتري العقارات لأنك تعتقد أن أسعارها سترتفع في المستقبل، بل لأنها توفر تجربة سكنية جيدة وموقعًا ممتازًا. هذا التغيير جعل الأشخاص الذين يشترون العقارات فقط من أجل الاستثمار يفقدون الإحساس بالاتجاه، لذا يختارون مغادرة السوق.
رابعًا: العودة إلى الحاجة الحقيقية: لماذا أصبح "الإيجار أولاً ثم الشراء" هو الاتجاه السائد؟
يذكر التقرير أيضًا ظاهرة مثيرة للاهتمام: الطلب الحقيقي على العقارات يعود إلى الحاجة الأساسية.
في الماضي، كان الكثير من الناس يشترون العقارات لأسباب استثمارية وسكنية معًا. الآن، الدافع الاستثماري اختفى، ولم يتبق سوى الدافع السكني. لكن حتى مع الحاجة السكنية، أصبح الناس أكثر حذرًا.
- تغير في العقلية: بسبب انخفاض أسعار العقارات بشكل كبير في السنوات القليلة الماضية، يخشى الكثيرون من "الشراء في الذروة"، لذا يختارون "الإيجار أولاً ثم الشراء". الإيجار مرن، ويمكنك التخلي عنه إذا لم تعد ترغب في السكن؛ بينما الشراء يعني التزامًا طويل الأمد.
- تأكيد السوق: هذا التغيير ينعكس مباشرة في البيانات: ارتفاع نسبة الإيجارات إلى الأسعار. ماذا يعني ذلك؟ يعني أن أسعار الإيجارات ارتفعت مقارنة بأسعار العقارات، مما جعل الإيجار أكثر جدوى من الشراء. وبسبب ذلك، أصبح الناس أكثر رغبة في الإيجار.
- تأثير متسلسل: نظرًا لاختيار الكثيرين للإيجار، أصبحت سيولة العقارات المستعملة أفضل (لأن هناك من يبيع وم